作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 在地產(chǎn)圈，有一家企業(yè)，試圖通過(guò)不同平臺(tái)的排列組合，讓投資效益達(dá)到新的高度。

11月16日，盛洋投資（控股）有限公司發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋資本全資附屬公司（收購(gòu)方）與遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資附屬公司（賣方）于本月14日訂立了買賣協(xié)議。

據(jù)此，收購(gòu)方擬向賣方購(gòu)買盛洋投資合共154,518,125股股份（相當(dāng)于公告日期已發(fā)行股份總數(shù)約24.45%），總代價(jià)為1.7億港元。

也就是說(shuō)，這一進(jìn)一出，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成功將收購(gòu)十年的盛洋投資轉(zhuǎn)至遠(yuǎn)洋資本名下。

但這筆關(guān)聯(lián)交易衍生出的信息,或許遠(yuǎn)不止于此。

交易完成后，盛洋投資、遠(yuǎn)洋資本的發(fā)展路徑是什么？盛洋投資的股權(quán)變更情況幾何？管理團(tuán)隊(duì)與股東之間能否繼續(xù)維持微妙平衡？

隨著地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)與資本、金融之間的關(guān)系也日益緊密。

早在2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席李明就曾提到，未來(lái)公司銷售規(guī)模有相當(dāng)一部分會(huì)來(lái)自地產(chǎn)金融。

不斷探路金融的遠(yuǎn)洋，近期似乎有意整合旗下的資管平臺(tái)。

11月16日，盛洋投資發(fā)布公告稱，收購(gòu)方置泉國(guó)際有限公司與賣方盛美管理有限公司于11月14日訂立買賣協(xié)議。據(jù)此，收購(gòu)方有條件同意購(gòu)買，而賣方有條件同意出售待售股份，即已發(fā)行股份總數(shù)約24.45%。

公告披露，收購(gòu)方置泉國(guó)際由遠(yuǎn)洋資本100%持有，而賣方則由遠(yuǎn)洋集團(tuán)全資持有。經(jīng)過(guò)上述交易后，盛洋投資的控股權(quán)由遠(yuǎn)洋集團(tuán)轉(zhuǎn)至遠(yuǎn)洋資本持有。

或許，這是一場(chǎng)“雙贏”的交易。對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，此次交易一方面能夠及時(shí)止損，另一方面能夠有效的降低負(fù)債情況；但對(duì)盛洋投資而言，該公司長(zhǎng)期被低估，此次重組引入專業(yè)投資人或許能夠帶來(lái)協(xié)同效應(yīng)。

有分析人士對(duì)上述觀點(diǎn)表示認(rèn)同：“遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購(gòu)盛洋投資已經(jīng)有好幾年時(shí)間了，布局這么多年始終沒(méi)有產(chǎn)生特別大的火花，現(xiàn)在進(jìn)行重組是兩個(gè)平臺(tái)最好的結(jié)果?！?/p>

據(jù)悉，盛洋投資的前身為香港奇盛集團(tuán)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)于2010年將其收購(gòu)。但收購(gòu)十年之后，盛洋投資的發(fā)展始終不溫不火，甚至有消息稱，盛洋投資業(yè)務(wù)發(fā)展主要得益于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的不斷輸血。

數(shù)據(jù)顯示，盛洋投資去年全年錄得收入約為港幣1.16億元，同比下降38.95%，擁有人的虧損約港幣9470萬(wàn)元，大幅下滑874.50%；今年上半年，該公司錄得收入約5660萬(wàn)港元，較去年同期下降6.29%，公司股東虧損約1.27億港元。

從收購(gòu)至今，盛洋投資僅有2012年、2013年及2018年錄得盈利，其余時(shí)間均處于持續(xù)虧損狀態(tài)。

與此同時(shí)，今年面對(duì)“三道紅線”的高壓，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少負(fù)債、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，成了房企最重要的課題。

“轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，對(duì)于遠(yuǎn)洋集團(tuán)來(lái)說(shuō)，也改善了現(xiàn)金流，有助于降低負(fù)債等內(nèi)容?！狈治鋈耸刻岬健?/p>

據(jù)悉，2016年，遠(yuǎn)洋負(fù)債總值為1019.4億元，2018年升至1862.2億元，2019年達(dá)到1780.88億元。截止今年中期，該集團(tuán)負(fù)債總值進(jìn)一步攀升至1869.27億元，其中有息借貸總值則由438.1億元升至874億元。

在艱難的行業(yè)背景下，意味著遠(yuǎn)洋面臨著更大的考驗(yàn)?；蛟S，這也是其轉(zhuǎn)讓盛洋投資股權(quán)的考量之一。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱，本次收購(gòu)24.45%股份的總代價(jià)為1.7億港元，相當(dāng)于1.1港元/股，而盛洋投資近30個(gè)交易日的均價(jià)為0.57港元/股，意味著收購(gòu)溢價(jià)達(dá)到92.98%。

反觀交易的第三方——遠(yuǎn)洋資本，以近93%的溢價(jià)拿下一個(gè)連年虧損的公司，賬面看來(lái)并不劃算。

遠(yuǎn)洋資本意欲何為？

據(jù)悉，盛洋投資主要從事基金平臺(tái)投資、基金投資、物業(yè)投資與開(kāi)發(fā)及證券投資業(yè)務(wù)。根據(jù)盛洋投資2020中期財(cái)報(bào)透露，該公司擁有及經(jīng)營(yíng)一項(xiàng)位于美國(guó)加州舊金山半島核心地帶的辦公樓園區(qū)，總樓面面積約為15.9萬(wàn)平方呎，賬面價(jià)值約為9330萬(wàn)美元，期內(nèi)錄得租金約為3710萬(wàn)美元。

與此同時(shí)，GR Realty（盛洋投資擁有41%成員權(quán)益）作為該集團(tuán)共同控制及管理的投資平臺(tái)，在美國(guó)14個(gè)州投資了超34項(xiàng)商業(yè)物業(yè)，面積超過(guò)800萬(wàn)平方呎。

“盛洋投資在海外管理了不少優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重組完成后，這些項(xiàng)目可以充實(shí)到遠(yuǎn)洋資本名下。客觀來(lái)講，有助于業(yè)務(wù)開(kāi)拓和運(yùn)營(yíng)效率提升。”

無(wú)疑，收購(gòu)?fù)瓿珊?，遠(yuǎn)洋資本的在管面積能夠得到大幅提升，對(duì)其規(guī)模有較大的提振作用。更值得關(guān)注的是，盛洋投資注入遠(yuǎn)洋資本旗下，對(duì)后者來(lái)說(shuō)，這將形成一個(gè)不錯(cuò)的殼平臺(tái)。

盛洋投資于1988年在香港聯(lián)交所主板上市，股票代碼00174，上述交易完成后，盛洋投資將成為遠(yuǎn)洋資本唯一上市平臺(tái)，能夠打通境外證券、期貨、資管、貿(mào)易、投資業(yè)務(wù)通道。

根據(jù)交易公告，盛洋投資于今年7月31日取得GR Realty的控制權(quán)，后者并入前者的財(cái)務(wù)報(bào)表。此次交易完成后，收購(gòu)方有意與公司及GR Realty進(jìn)行深入合作，以更直接及有效方式開(kāi)拓美國(guó)市場(chǎng)的商機(jī)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，注入盛洋投資后，遠(yuǎn)洋資本能夠形成專業(yè)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，未來(lái)或許能夠復(fù)刻“黑石路徑”。

在分析黑石地產(chǎn)投資秘訣時(shí)，多數(shù)人會(huì)提到的是，黑石通常會(huì)通過(guò)收購(gòu)等方式組建一個(gè)管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富的本地團(tuán)隊(duì)，令地產(chǎn)項(xiàng)目能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)管理改善。

也就是說(shuō)，收購(gòu)盛洋投資后，遠(yuǎn)洋資本打通了海外投資路徑，這種做法幾乎與黑石收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)豐富的本地團(tuán)隊(duì)相似。

但要想像黑石一般運(yùn)作，遠(yuǎn)洋資本未來(lái)的路還很長(zhǎng)。

對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，出售盛洋投資股權(quán)不僅能夠回流現(xiàn)金，也能改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，緩解資金壓力；對(duì)遠(yuǎn)洋資本而言，收購(gòu)后能夠擴(kuò)充規(guī)模、打通境內(nèi)外業(yè)務(wù)通道，更能收獲一個(gè)殼公司。

但在這筆“皆大歡喜”的交易當(dāng)中，有業(yè)內(nèi)人士亦猜測(cè)，其中隱藏著股東、投資者與管理層之間的平衡。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公告顯示 觀點(diǎn)指數(shù)整理

所謂空穴來(lái)風(fēng)，非是無(wú)因，交易公告當(dāng)中或許也能窺探一二。

公告披露，在收購(gòu)?fù)瓿汕?，賣方、收購(gòu)方各自分別持有31250.46萬(wàn)股及9027.8萬(wàn)股股份，分別相當(dāng)于已發(fā)行股份總數(shù)約49.45%及約14.29%。

按照持股比例計(jì)算，收購(gòu)前，中國(guó)人壽、大家人壽分別持有遠(yuǎn)洋集團(tuán)29.59%、29.58%股權(quán)，同時(shí)，兩家險(xiǎn)資透過(guò)遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有盛洋投資股權(quán)均為16.70%。

但收購(gòu)?fù)瓿珊螅u方、收購(gòu)方以及收購(gòu)方及收購(gòu)方一致行動(dòng)人士將分別持有15798.65萬(wàn)股、24479.61萬(wàn)股及40300.66萬(wàn)股股份，分別相當(dāng)于已發(fā)行股份總數(shù)25%、約38.74%及約63.78%。

也就意味著，中國(guó)人壽、大家人壽所持股權(quán)變化為13.01%。

一直以來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)呈現(xiàn)出中國(guó)人壽、大家人壽、遠(yuǎn)洋管理層三足鼎立的安穩(wěn)局面，而當(dāng)家人李明也不斷在維系其中微妙的平衡。

根據(jù)此次交易公告，收購(gòu)方一致行動(dòng)人包括王洪輝（為收購(gòu)方、遠(yuǎn)洋資本、瑞喜及遠(yuǎn)洋集團(tuán)各自的董事）、陳嘉敏（為收購(gòu)方的董事）、李明（于2020年7月30辭任董事，于本聯(lián)合公告日期為遠(yuǎn)洋資本、瑞喜及遠(yuǎn)洋集團(tuán)各自的董事）、莊棣盛（收購(gòu)方有關(guān)收購(gòu)建議的財(cái)務(wù)顧問(wèn)新百利的執(zhí)行董事）。

收購(gòu)方一致行動(dòng)人在緊隨完成后及提出收購(gòu)建議前（假設(shè)并無(wú)尚未行使的可換股優(yōu)先股已獲兌換及并無(wú)尚未行使的購(gòu)股權(quán)已獲行使），所持盛洋投資股份數(shù)量達(dá)到22.4萬(wàn)股，持股比例約為0.04%。

緊隨完成后及提出收購(gòu)建議前（假設(shè)并無(wú)尚未行使的可換股優(yōu)先股已獲兌換及所有尚未行使的購(gòu)股權(quán)已獲行使），持股數(shù)量達(dá)到422.4萬(wàn)股，持股比例為0.63%。

此外，從盛洋投資中報(bào)了解到，自2011年6月23日，盛洋股東批準(zhǔn)了一項(xiàng)購(gòu)股權(quán)計(jì)劃，截止到2020年6月30日，李明可行使購(gòu)股權(quán)涉及的股份數(shù)目為400萬(wàn)股。

而李明、王洪輝均為遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層，也就是說(shuō)，通過(guò)員工持股、購(gòu)股權(quán)計(jì)劃，管理層在盛洋投資當(dāng)中的持股比例將進(jìn)一步提升。

無(wú)論是降低遠(yuǎn)洋集團(tuán)的負(fù)債，還是擴(kuò)展遠(yuǎn)洋資本的發(fā)展可能性，乃至未來(lái)遠(yuǎn)洋管理層更多話語(yǔ)權(quán)，從交易本身而言，未來(lái)盛洋投資與遠(yuǎn)洋資本之間如何相互協(xié)同、如何產(chǎn)生新的化學(xué)反應(yīng)，值得關(guān)注

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 遠(yuǎn)洋資本劇盛洋股權(quán)變動(dòng)中的資管業(yè)務(wù)、股東與投資者