作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

近期，面臨流動(dòng)性問題的深圳房企佳兆業(yè)正忙于積極自救。先是宣布已就本金額約人民幣10.968億元的理財(cái)產(chǎn)品實(shí)施償還措施，隨后緊急處置了位于香港的2宗地。

11月25日晚間，佳兆業(yè)公布對美元債展期的計(jì)劃，這預(yù)示著郭氏已經(jīng)面臨較為嚴(yán)峻的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。近期發(fā)生在佳兆業(yè)身上的理財(cái)產(chǎn)品、私募基金兌付等問題更多屬于非標(biāo)資產(chǎn)的范疇，而如今它需要同時(shí)拆除信用債埋藏的“雷”。

在此之前，佳兆業(yè)未能分別兌付5850.13萬美元、2987.5萬美元的2023年、2025年到期美元票據(jù)的利息，正處于30天寬限期內(nèi)，而期限將分別為12月11日、12月12日。有消息稱，相關(guān)債權(quán)人已就此向投資銀行及律所尋求專業(yè)建議。

公告顯示，佳兆業(yè)提供的交換及同意代價(jià)條件為：每1000美元本金額本金額25.00美元，即現(xiàn)金償付2.5%；本金總額1000美元的2023年到期美元計(jì)價(jià)優(yōu)先票據(jù)，新舊票據(jù)等量交換；以及資本化利息。

新票據(jù)將于2023年6月6日到期，仍按年利率6.5%計(jì)息，悉數(shù)以現(xiàn)金支付，或倘若佳兆業(yè)選擇到期日以外的任何付息日以實(shí)物支付利息悉數(shù)支付有關(guān)利息，則按年利率7.5%計(jì)息，于每半年期末支付。

實(shí)際上，近兩日REDD已援引知情人士說法稱，佳兆業(yè)計(jì)劃提議將4億美元到期票據(jù)延期一年半，并可能不包括先行支付的現(xiàn)金或額外的信用增級。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，境外發(fā)行的高息債券面臨到期兌付壓力時(shí)，一般可以采用同意征求、交換要約、協(xié)議安排等解決方式。協(xié)議安排多用于債務(wù)重組，交換要約及同意征求則出現(xiàn)在債務(wù)重組前；其中交換要約通常需要100%投資人同意，同意征求則對一般僅對重大條款需100%同意。

今年10月，鑫苑置業(yè)、海倫堡都曾針對即將到期的美元債啟動(dòng)交換要約計(jì)劃，當(dāng)代置業(yè)則曾宣布對10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)采用同意征求方式。

對于佳兆業(yè)而言，目前它為投資人開出的現(xiàn)金償付2.5%，新票據(jù)沿用原有利率等條件，與常見做法無異，但至少需要接納交換的3.8億美元（相當(dāng)于95%接納率）。也就是說，在11月25日12月2日征求期內(nèi)，若最終接納率低于95%，交換要約及同意征求將自動(dòng)失敗。

縱觀整個(gè)展期方案，流動(dòng)性承壓的佳兆業(yè)已難以提供諸如提高票息等現(xiàn)金補(bǔ)償條件。但相比于這點(diǎn)，不補(bǔ)充增信措施或許才是真正左右事態(tài)變化的問題所在。

企業(yè)在融資時(shí)為了提高信用等級，會(huì)提供相應(yīng)增信措施。常見方式是通過擔(dān)保人提供保證擔(dān)保，范圍涉及債券本金、利息、違約金、損害賠償金等，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全部費(fèi)用和其它應(yīng)支付的費(fèi)用。而且，這多發(fā)生于信用狀況相對弱的發(fā)行主體之間。

另一個(gè)案例是近期同樣面臨流動(dòng)性壓力的陽光城，對旗下8只美元債契約修訂的同意征求以及3只美元債交換要約，后者交換的新票據(jù)由陽光城母公司提供擔(dān)保，并由實(shí)控人林騰蛟提供個(gè)人擔(dān)保。

陽光城為交換要約的三只美元債開出的新票據(jù)利率最高達(dá)10.25%，但最終經(jīng)過期限延長，同意率也僅分別為87.98%、87.66%、92.41%，與85%的最低門檻相距不遠(yuǎn)。

這也是債務(wù)違約帶來的蝴蝶效應(yīng)，一旦發(fā)行主體有非標(biāo)/信用債違約的事實(shí)或潛在風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)再融資能力便會(huì)受到影響，包括債券市場、銀行授信等渠道都會(huì)嚴(yán)重受限，風(fēng)險(xiǎn)最終大范圍傳導(dǎo)。

但投資人或許同樣進(jìn)退維谷：若不接受債務(wù)展期，企業(yè)就面臨破產(chǎn)清算的風(fēng)險(xiǎn)，而境外債的清算順序在境內(nèi)債之后；加上境外債沒有足夠抵押和擔(dān)保，相比之下債務(wù)回收率也不及境內(nèi)債。六年前佳兆業(yè)面臨另一場危機(jī)時(shí)，境外債權(quán)人已對此深有感觸。

一位香港資本市場人士就對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體形容，海外美元債的投資者現(xiàn)在是“砧板上的肉”，沒有太多選擇。

令佳兆業(yè)陷入當(dāng)前困境的大背景，在公告中也有提及。

公告顯示，下半年房地產(chǎn)商及為該行業(yè)增長和發(fā)展提供資金的資本市場經(jīng)歷了一個(gè)拐點(diǎn)。僅就佳兆業(yè)而言，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)先后將公司評級下調(diào)至C級，隨后應(yīng)公司要求撤回評級。但這加劇了佳兆業(yè)獲得融資的難度，加上目前的短期流動(dòng)性問題，導(dǎo)致發(fā)生若干貸款協(xié)議項(xiàng)下的若干觸發(fā)事件。

盡管強(qiáng)調(diào)是“短期流動(dòng)性問題”，佳兆業(yè)面臨的挑戰(zhàn)仍較為嚴(yán)峻。此前標(biāo)普預(yù)計(jì)，佳兆業(yè)32億美元將于未來一年內(nèi)到期，再融資存在重大風(fēng)險(xiǎn)。

近期佳兆業(yè)已著手排雷，包括此前將香港屯門青山公路宅地出售，接盤方為曾有多次合作的“玩具大王”蔡志明，據(jù)悉或回流13億港元；11月22日宣布錦恒財(cái)富兌付方案，計(jì)劃按到期時(shí)間順序分期兌付。

11月24日，遠(yuǎn)東發(fā)展聯(lián)合新世界收購佳兆業(yè)參股50%的迅富國際，借此獲得香港啟德一宗宅地。該地塊即曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的高銀啟德宅地，扣除相應(yīng)未償還本金、待售款代價(jià)后，迅富國際套現(xiàn)36.64億港元，佳兆業(yè)對應(yīng)則回流逾18億港元。

目前佳兆業(yè)能否展期信用債仍有待觀察，若它能邁過這道坎，接下來的路或許會(huì)光明一些

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原標(biāo)題： 4億美元債展期 無追加擔(dān)保下佳兆業(yè)尋求信用債自救