不良資產(chǎn)知識庫 作者：愛研究的小胡
來源：不良資產(chǎn)知識庫（ID：NPL-kb）
一、城市的“量”與“價”
在2019年經(jīng)濟下行與行業(yè)震蕩調(diào)整的過程中，精準研判城市潛力對不良資產(chǎn)投資者來說變得尤為重要。投資區(qū)域分析對不良資產(chǎn)的投前與投后都有著重大的影響，無論是信用類還是抵押類，都會涉及處置實物資產(chǎn)的情況，而資產(chǎn)的退出主要涉及了兩個關鍵性的因素：
一：資產(chǎn)流動性；
二：資產(chǎn)變現(xiàn)價格；
可以影響以上兩個關鍵性因素的，一、城市的市場容量，二、城市的增值潛能；可以把市場容量比作是“量”，增值潛能比作是“價”?！傲俊睕Q定了資產(chǎn)流動性的快慢，“價”決定了資產(chǎn)變現(xiàn)價格的高低。總結性的說，“量”決定了處置周期，“價”決定了處置收益率。如再次深入分析影響“量”與“價”的細微因素可以采用以下投資評價體系與研究邏輯。
二、“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”的分析框架
中國城市等級劃分為四線，一線、二線、三線、四線，除一線城市外其他幾線城市又有強、中、弱之別。近些年不良資產(chǎn)投資者從一線城市轉(zhuǎn)向強二線城市，因強二線城市的發(fā)展驅(qū)動力在往一線城市逐漸靠攏，從驅(qū)動力視角來看，有些強二線經(jīng)濟實力較強、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯、人口持續(xù)不斷流入讓其表現(xiàn)出更強的市場韌性，具備了良好的增長潛能同時還能更快的跨越周期。但如何分析強二線城市的投資價值與潛力，一、沿用上圖構建的2大維度、12個方面，40余項具體指標的評價模型，二、采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架。
采用“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市投資潛力的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價值的基點，人口向哪里遷移是人們對城市選擇的結果，城市競爭力強則人口聚集，競爭力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機會與收入水平，因此，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動力。最后，交通網(wǎng)絡重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動，通過交通規(guī)劃可以大致判斷出未來哪些城市更具有發(fā)展前景。
1. 人口
人是社會經(jīng)濟活動的主體，城市競爭歸根到底是人的競爭，人口持續(xù)聚集是城市競爭力最直接的體現(xiàn)。同時，人也是房地產(chǎn)直接的需求來源，因此，人口是判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點。目前，我國人口分布呈現(xiàn)出明顯的“長尾效應”，多數(shù)人口集中在少數(shù)城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規(guī)模大，而大部分中小型城市人口規(guī)模相對較小。預計未來頭部城市的先發(fā)優(yōu)勢和規(guī)模效應仍將長期存在，人口也將進一步向大城市與都市圈聚集。
東部發(fā)達城市群人口吸引力依然較強，中西部核心二線城市強勢崛起，全國人口遷移呈現(xiàn)“3+6”新格局
圖：2011-2018年全國常住人口年均增量分布圖
從2010年以后全國人口流動趨勢來看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長以核心城市為主，全國整體形成“東部三大區(qū)域+中西部六大核心城市”的人口增長格局。東部發(fā)達地區(qū)人口持續(xù)聚集，粵港澳+海西、長三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區(qū)域。這三大區(qū)域經(jīng)濟起步早、先發(fā)優(yōu)勢明顯，一直是人口流入較為集中的區(qū)域。中西部重點二線城市經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)崛起帶動人口吸引力增強。中西部地區(qū)早期人口流出較多，但近年來隨著產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對周邊區(qū)域吸引力進一步凸顯。
2. 產(chǎn)業(yè)
我國經(jīng)濟增長處于新舊動能的轉(zhuǎn)換之中，經(jīng)濟增長的動力由以往的要素驅(qū)動逐漸向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新實力強的城市，有更大的機會發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢。而城市對待科技創(chuàng)新的態(tài)度則直觀的反映在其研發(fā)投入的規(guī)模上。
北京、上海、深圳R&D經(jīng)費內(nèi)部支出占全國21.4%，長三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點城市科創(chuàng)實力也較突出。
圖：2017年各城市R&D經(jīng)費內(nèi)部支出（億元）
數(shù)據(jù)來源：中國城市統(tǒng)計年鑒，各城市統(tǒng)計局
19個城市研發(fā)支出占全國半壁江山，“北上深”研發(fā)投入遠超其他城市。2017年，R&D經(jīng)費內(nèi)部支出超過200億的城市共有19個，合計占全國R&D經(jīng)費支出的52.5%，是全國主要的研發(fā)重鎮(zhèn)，“北上深”三個一線城市研發(fā)投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國總投入的21.4%，是我國創(chuàng)新發(fā)展的領頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過400億，僅次于一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發(fā)投入超過350億，居全國前列。
3. 交通
交通是城市發(fā)展的大動脈，深刻影響著城市的空間外延、產(chǎn)業(yè)布局和人口聚集。近年來，高鐵等交通設施不斷打破城市邊界，城市往來的時間成本顯著下降，許多城市因為多條線路交匯，發(fā)展成為區(qū)域性乃至全國性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強，城市地位與潛力大幅提升。
根據(jù)中國高鐵遠期規(guī)劃，到2030年，我國將構建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實現(xiàn)內(nèi)外互聯(lián)互通、區(qū)際多路暢通、省會高鐵連通、地市快速通達、縣域基本覆蓋?！辈ⅰ皹嫿ū本?、上海、廣州、武漢、成都、沈陽、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐。
從目前的高鐵格局來看，北上廣、南京、杭州、武漢等經(jīng)濟發(fā)達的中心城市高鐵通車班次已較多，對外交通便捷，高鐵的聯(lián)通有助于此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動城市潛力進一步提升。
4. 城市群視角看城市潛力
遵循城市發(fā)展規(guī)律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發(fā)展紅利
城市的發(fā)展存在普遍性規(guī)律，發(fā)達國家的城市化一般都將經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國城市的發(fā)展階段來看，長三角和粵港澳大灣區(qū)已初步具備城市群形態(tài)，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態(tài)演變，而對于其他地區(qū)來說，整體仍處于大城市的虹吸效應階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過軌道交通與周邊地區(qū)密切相連，以大城市為中心的都市圈時代正在來臨。
圖：19個城市群規(guī)劃定位及發(fā)展階段
聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。2018年，占國土面積11%的五大城市群（粵港澳、長三角、京津冀、長江中游、成渝）經(jīng)濟規(guī)模占全國54%，商品房銷售面積占比46%，是我國經(jīng)濟增長的重要核心區(qū)域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎好，或規(guī)劃定位高，也是未來發(fā)展的重點區(qū)域。
表：主要城市群經(jīng)濟、人口及房地產(chǎn)市場規(guī)模
隨著長三角一體化上升為國家戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃印發(fā)，頻繁的規(guī)劃落地標志著我國城市群與都市圈的發(fā)展迎來集中建設期。大城市作為支撐和引領城市群、都市圈發(fā)展的領頭羊，規(guī)模效應顯著，部分大城市開始逐漸向外溢階段轉(zhuǎn)變，帶動周邊三四線城市價值不斷提升。未來，在國家戰(zhàn)略疊加之下，繼續(xù)看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發(fā)展?jié)摿Γ@些區(qū)域在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與轉(zhuǎn)移過程中，伴隨著交通設施的不斷完善，將繼續(xù)成為人口的主要流向地，城市發(fā)展動力強，潛力不斷釋放。
三、影響投資區(qū)域選擇的其他幾大要素
前文描述了決定資產(chǎn)處置周期與收益率的“量”與“價”，精判城市潛力三大維度的“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”及“城市群”的發(fā)展規(guī)律與發(fā)展紅利，但另有四大要素決定了不良資產(chǎn)投資區(qū)域的選擇“司法+資源+信息+團隊”。
1. 司法
一個區(qū)域整體的司法環(huán)境是需要不良資產(chǎn)投資者前期主要考察的對象，并且深入了解每個法院的特點，例如辦事效率、執(zhí)行力度、審判偏好，因為司法程序的快慢決定了資產(chǎn)處置的進度。
2. 資源
在不良資產(chǎn)的獲取與處置等環(huán)節(jié)，均需要不同的資源加以協(xié)助，不良資產(chǎn)投資者在選擇一個區(qū)域進行投資時，需要在目標區(qū)域有相應的公檢法、服務商等資源。掌握資源的深度決定了資產(chǎn)處置的成與敗。
3. 信息
這里的信息指的是資產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的信息來源，可以通過拍賣平臺、房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)平臺、資產(chǎn)估值等平臺分析不良資產(chǎn)投資區(qū)域的住宅、土地、商鋪、辦公樓、酒店等資產(chǎn)其近三個月至一年的成交量與成交價格。成交價格又可分為兩個部分，一資產(chǎn)的市場價格，二資產(chǎn)的拍賣價格，存量資產(chǎn)以市場價格退出，而大部分的不良資產(chǎn)以拍賣價格退出，所以獲取資產(chǎn)拍賣價格與交易流動性的數(shù)據(jù)信息變得尤為重要，建議以不良資產(chǎn)處置為核心業(yè)務的企業(yè)，應以數(shù)據(jù)挖掘為輔助，逐漸從運營驅(qū)動過度到數(shù)據(jù)驅(qū)動。
4. 團隊
不良資產(chǎn)投資者選擇一個區(qū)域進行投資時，需要考慮處置團隊的問題，一自有團隊跨地域處置，二搭建本地化團隊進行處置，三委托當?shù)胤丈踢M行處置，利用不同的團隊模式其處置效率與資源累積各不相同，應以公司自身的處置策略作為選擇。
最后，本文從不同維度分析城市投資價值與潛力，望能為投資者在今后的投資布局中提供決策依據(jù)，我是愛研究的小胡，謝謝。（人口、產(chǎn)業(yè)、交通、城市群數(shù)據(jù)分析來源于中指研究院）
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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本文由“不良資產(chǎn)知識庫”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
