觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
除了常規(guī)的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
11月16日，中國金茂發(fā)布公告稱，出售青島中歐國際城項目公司（青島方嘉置業(yè)有限公司）的90%股權予青特集團，作價24.28億元，雙方就項目的開發(fā)展開合作。
具體而言，金茂全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產權交易合同，項目公司將由青島青悅匯及金茂分別持有90%及10%的股權，項目公司將不再是金茂的附屬公司，且其賬目將不再由金茂并表。
資料顯示，青島青悅匯為青特置業(yè)的全資附屬公司，青特置業(yè)由青特集團有限公司持有約99.6%的股權。青特集團的前身是“城陽人民公社修配制造廠”，其主要為專用車及零部件生產和出口基地，跨界房地產開發(fā)。
金茂在8月30日便在北京產權交易所披露，天津東輝擬轉讓項目公司的90%股權。出售事項的代價24.28億元是透過北交所舉辦的公開掛牌程序確定，項目公司截至2021年6月30日的凈資產評估值23.31億元。
就觀點地產新媒體了解，金茂從2015年便開始籌備打造中歐國際城，是其繼青島金茂灣后在當地的又一個超級大盤。項目位于青島膠州灣北岸高新技術開發(fā)區(qū)，項目總占地約2500畝，規(guī)劃總建面400萬平方米，涵蓋住宅、購物中心、酒店、產業(yè)辦公及文旅等多種業(yè)態(tài)。
其中，中歐國際城規(guī)劃的購物中心青島金茂覽秀城預計將于2022年底亮相，青島金茂覽秀城建筑面積約19萬平方米，目前已經開始外立面安裝階段。
這并非是金茂近期在中歐國際城出售的唯一相關項目。今年4月份，金茂就接連掛牌了青島茂堅置業(yè)有限公司（青島高新區(qū)河東路以南、寶源路以東、規(guī)劃東25號線以北、規(guī)劃三路以西地塊）以及青島方旭置業(yè)（青島高新區(qū)規(guī)劃三路以東、規(guī)劃東25號線以南、華東路以西、泰鴻路以北地塊）。
據觀點地產新媒體了解，此次中國金茂出售的項目公司資產為青島中歐國際城內的3宗地塊，分別為地塊B4、地塊B6及地塊D11，項目公司在2019年10月通過公開拍賣獲得上述幾宗地塊，合計斥資17.28億元。
據悉，B4地塊耗資2.86億元，占地面積為29,329.5平方米，規(guī)劃建筑面積為73,323平方米；B6地塊耗資6.02億元，占地面積為77,206.9平方米，規(guī)劃建筑面積為154,413平方米；D11地塊斥資8.4億元，占地面積為73,705.3平方米，規(guī)劃建筑面積為221,115平方米。
目前，B4地塊已動工開發(fā)，被命名為中歐國際城覽秀Ⅱ期，該項目將由金茂負責繼續(xù)開發(fā)操盤，并獨立承擔風險及享有收益。B6地塊及D11地塊尚處于前期規(guī)劃設計階段，金茂與青特置業(yè)會針對B6/D11地塊的開發(fā)展開合作，將按照項目公司90%：10%的股權比例分擔風險及享有收益。
根據此前披露的規(guī)劃來看，金茂與青特置業(yè)的合作項目被命名為中歐國際城|濱江悅，B6地塊計劃建設23棟10-18層的小高層住宅，D11地塊計劃打造21棟17-33層的高層住宅。
根據卓易數據統(tǒng)計，青島高新區(qū)新建住宅的去化周期只有6個月，中歐國際城屬高新區(qū)的第一大盤，到目前網簽套數超過1萬3千多套。
除了常規(guī)的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。
根據合作協(xié)議，青特置業(yè)同意完成出售的15天后，向金茂的指定實體提供一項無息借款，為期一年，金額為1.53億元，該金額由獲取B6地塊及D11地塊而已向項目公司投入資金（主要包括地塊B6及地塊D11的土地出讓金、契稅及印花稅）的10%厘定。
同時，倘若B6地塊及D11地塊（中歐國際城|濱江悅）后續(xù)因開發(fā)需求須由項目公司的股東按其所持項目公司的股權比例提供資金，則公司須提供的資金應由青特置業(yè)代為提供。
青特置業(yè)并非傳統(tǒng)意義上的房地產公司，其從穩(wěn)定的專用車和汽配行業(yè)有穩(wěn)定的現金流和收入，所以并沒有房企們的資金煩惱。
換言之，金茂在保下了B4地塊的獨立自主開發(fā)和獲益權外，通過該次出售回籠了24.28億元資金，還為公司獲取了一筆1.53億元的無息貸款，以及中歐國際城|濱江悅的10%收益且無需為項目開發(fā)投入后續(xù)資金。
此外，金茂已經給自己留好了一條后路。
根據合作協(xié)議，在標的地塊上所建設的商品房的簽約銷售面積合計達到該等項目可銷售面積的85%或以上時；或合作協(xié)議簽訂之日后的第二個周年日，若地塊B4上所建設的商品房的簽約銷售面積已達到該項目可銷售面積的85%或以上（即使地塊B6及地塊D11上所建設的商品房的簽約銷售面積合計仍未達到其可銷售面積的85%或以上），則金茂可出售其所持項目公司的股權。
金茂表示，出售事項將有助集團充分利用市場資源，優(yōu)化項目投資回報，加快實現歸母凈利潤，分散項目風險。通過出售事項的（除稅前）收益約為人民幣4.59億元，擬將該等所得款項用未來可能的合適投資或作一般營運資金。
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