不良資產(chǎn)從業(yè)人員在向他人介紹自身業(yè)務(wù)的時候，經(jīng)常會被誤認為低價收購斷供房屋，高價賣出賺取差價。而實際上，大多數(shù)情況不良人只是銀行及AMC的接盤俠，承接了跟貸款人的債務(wù)關(guān)系而已，而只有當(dāng)“以物抵債”的情況出現(xiàn)，才會涉及到房屋物權(quán)的變更及買賣。這篇文章就跟大家一起探討“以物抵債”發(fā)生的條件以及需要注意的事項。

“以物抵債”特指申請執(zhí)行人（“債權(quán)人”）與被執(zhí)行人（“債務(wù)人”、“抵押人”）之間存在金錢給付債務(wù)，在符合法律規(guī)定情形時，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。房屋抵押貸款中，借款人以自有或第三人所有的不動產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，貸款發(fā)生逾期后，債權(quán)人通過司法拍賣處置抵押物是不良債權(quán)處置的重要方式。如抵押物流拍或基于其他處置需求，債權(quán)人可依規(guī)定將抵押物或被執(zhí)行人其他財產(chǎn)抵債。

強制以物抵債是指不管被執(zhí)行人是否同意，只要同時符合以下強制執(zhí)行條件，人民法院就可依權(quán)強制將被執(zhí)行人的財產(chǎn)交付給申請執(zhí)行人抵債：（1）被執(zhí)行人無金錢給付能力；（2）被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或變賣；（3）申請執(zhí)行人同意接受抵債；（4）抵債物價值須經(jīng)有關(guān)部門評估。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，“以物抵債”可以不經(jīng)拍賣或變賣程序直接實施或在拍賣、變賣環(huán)節(jié)實施：

（1）不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”。包括兩種情形：其一，經(jīng)申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以不經(jīng)拍賣、變賣，直接將被執(zhí)行人的財產(chǎn)作價交申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。其二，執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的,人民法院可以將該項財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)。

（2）在拍賣或變賣程序中“以物抵債”。包括三種情形：其一，一拍流拍，申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財產(chǎn)交其抵債；其二，二拍流拍，人民法院可以依照規(guī)定將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。其三，變賣失敗的，人民法院依照規(guī)定將該財產(chǎn)交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債

不經(jīng)拍賣或變賣直接“以物抵債”時，抵債財產(chǎn)價值認定通常在法院的組織下由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人通過協(xié)商確定。那么，在拍賣或變賣程序中“以物抵債”價值認定的方法為：如申請執(zhí)行人或其他執(zhí)行債權(quán)人在一拍、二拍流拍或變賣失敗情形下“以物抵債”，抵債價格為對應(yīng)執(zhí)行環(huán)節(jié)財產(chǎn)拍賣保留價。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，拍賣成交或者以流拍的財產(chǎn)抵債后，買受人逾期未支付價款或者承受人逾期未補交差價而使拍賣、抵債的目的難以實現(xiàn)的，人民法院可以裁定重新拍賣。

1、以物抵債協(xié)議簽訂后，但因債務(wù)人未實際履行該協(xié)議而產(chǎn)生債權(quán)人對原債務(wù)訴訟時效喪失的風(fēng)險。在未清償全部貸款前抵押權(quán)人便向抵押人出具同意處分抵押物的書面意見并解除他項權(quán)，容易產(chǎn)生因放棄抵押權(quán)而原債權(quán)淪落為“無擔(dān)保債權(quán)”的風(fēng)險。

因此，在以物抵債協(xié)議中明確約定“簽訂該抵債協(xié)議即表明同意對原債務(wù)進行實際履行，原債務(wù)訴訟時效即應(yīng)中斷”，規(guī)避以物抵債未實際履行而喪失對原債務(wù)的訴訟時效。建議在全部清償完債權(quán)后，再進行抵押他項權(quán)的解除；在執(zhí)行過程中進行以物抵債協(xié)商處理。 

2、抵債物因過戶費、稅費等繁重，債權(quán)人未能及時辦理相關(guān)過戶手續(xù)而導(dǎo)致抵債物在交付中產(chǎn)生法律風(fēng)險。 “以物抵債”中雖不涉及現(xiàn)金支付，但實現(xiàn)了不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納相關(guān)稅費。與二手房買賣中由買方代賣方承擔(dān)應(yīng)繳納的增值稅等稅費不同，“以物抵債”中一般由接受抵債物的債權(quán)人、抵債的被執(zhí)行人按照法律規(guī)定各自負擔(dān)稅費，除非有特別約定。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，如拍賣公告中，列明由買受人承擔(dān)稅費的，債權(quán)人在“以物抵債”前應(yīng)與法院確認或與被執(zhí)行人協(xié)議確認，以物抵債”不適用拍賣公告中稅費承擔(dān)方式，由各方依法承擔(dān)。 

根據(jù)《物權(quán)法》第28條、第31條的規(guī)定，依照法院的法律文書引起物權(quán)變動的，自法律文書生效時轉(zhuǎn)移。實踐中，法院會發(fā)出協(xié)助履行通知書，要求相關(guān)單位協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對于未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，依照法律文書而取得的抵債物再次轉(zhuǎn)讓處置的不發(fā)生物權(quán)變動效力，且會因抵債物對外公示與實際所有人不一致嚴重影響抵債物的交易安全。 

因此，采取以物抵債的在法院執(zhí)行程序中應(yīng)當(dāng)要求法院出具以物抵債裁定，取得所有權(quán)，并及時進行產(chǎn)權(quán)變更登記或者交付，防止實際所有權(quán)人與對外公示的不一致產(chǎn)生交易糾紛。

3、部分以物抵債會產(chǎn)生債務(wù)人隱匿資產(chǎn)、逃避還款的法律風(fēng)險。債務(wù)人先主動示弱或以虛假承諾來騙取銀行信任，后采取將抵債物出售予善意第三人，該第三人依照《物權(quán)法》第106條的“善意取得”規(guī)定[《物權(quán)法》第106條，“……除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”]取得所有權(quán)，債務(wù)人達到惡意處置資產(chǎn)逃避債務(wù)承擔(dān)的非法結(jié)果。

4、以物抵債會涉嫌“流質(zhì)條款無效”而不發(fā)生法律效力。所謂流質(zhì)條款，是債權(quán)人、債務(wù)人在債務(wù)未屆清償期之前達成的一種轉(zhuǎn)移抵押（質(zhì)）物所有權(quán)的約定，即當(dāng)債務(wù)人不能按期履行債務(wù)清償義務(wù)的該抵押（質(zhì)）物所有權(quán)直接轉(zhuǎn)移給債權(quán)人所有。因其不符合市場中對物的價值公平衡量，會出現(xiàn)不利于債務(wù)人利益，因此《物權(quán)法》第186條[《物權(quán)法》第186條，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。]、第211條都作了類似的禁止性規(guī)定。

因此，避免以物抵債涉嫌“流質(zhì)條款”而無效。對于在債務(wù)未屆清償期之前達成的以物抵債協(xié)議的，建議明確約定“在債務(wù)清償期屆滿時進行評估清算”，來規(guī)避“流質(zhì)條款”無效帶來的風(fēng)險。

5、法院在執(zhí)行拍賣中，對于拍賣物的保留價具有很大的自由裁量權(quán)，拍賣物價值存在虛高現(xiàn)象嚴重。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[2004]16號)第26條、第27條、第28條規(guī)定，動產(chǎn)經(jīng)過2次流拍、不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)權(quán)經(jīng)3次流拍和1次變賣程序后抵債給申請執(zhí)行人或其他債權(quán)人的，申請執(zhí)行人或者其他債權(quán)人不同意抵債且不接收該物的，法院會解除查封、扣押、凍結(jié)后將該物交被執(zhí)行人。債權(quán)人會因為司法變現(xiàn)程序繁冗成本大而被迫接收抵債資產(chǎn)，且接收的資產(chǎn)可能存在瑕疵。

6、抵債資產(chǎn)處置時因未及時通知共有人、承租人而產(chǎn)生阻卻處置的法律風(fēng)險。債權(quán)人在獲得抵債資產(chǎn)后可以進行隨意處置，但法律為保護該資產(chǎn)的共有人、承租人在同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，為債權(quán)人在處分該資產(chǎn)時設(shè)定了定期限的通知義務(wù)。[最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問題的意見（試行）第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)……?！盷雖然債權(quán)人不履行通知義務(wù)，并不當(dāng)然會對出賣抵債資產(chǎn)行為產(chǎn)生效力上的實質(zhì)影響，但共有人、承租人起訴后，勢必會造成處置的不順暢或延誤。

因此，處置抵債資產(chǎn)時及時以書面方式通知共有人、承租人等優(yōu)先購買權(quán)人，并取得書面回執(zhí)，避免因優(yōu)先購買權(quán)給抵債資產(chǎn)的變現(xiàn)帶來阻礙。

7、債權(quán)人處置抵債資產(chǎn)時因未盡相應(yīng)的瑕疵告知義務(wù)，會產(chǎn)生與買受人簽訂的出賣抵債資產(chǎn)的合同被買受人依法解除的法律風(fēng)險。

因此，須明確抵債資產(chǎn)的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在處置變現(xiàn)前保留對原債務(wù)的追償權(quán)。同時在處置抵債資產(chǎn)時，將瑕疵充分披露以此來免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

小結(jié)：由于“以物抵債”的復(fù)雜性，大部分追求穩(wěn)定收益的不良人更愿意通過債權(quán)的快速變現(xiàn)完成收益，至于房屋本身的升值貶值及交易，涉及到更復(fù)雜的政策并且會拉長整個處置時間，讓資金成本承壓，所以以物抵債，只有以“最終買家”的身份去“選購”，才會出現(xiàn)意想不到的驚喜。