觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
寶新置地由新體育更名至今僅不足三年，實際上土儲大多是從“寶能系”收購而得。
近期寶能集團仍在為債務談判而努力，另一邊廂，年初傳出與該公司實控人姚振華“分家”的姚建輝，也在目前形勢下進行了資產(chǎn)“瘦身”。
根據(jù)寶新金融、寶新置地11月26日公告，雙方各自的間接非全資附屬公司沈陽寶新與沈陽市鐵西區(qū)人民政府訂立征收補償協(xié)議。
據(jù)此，由于政府出臺有關(guān)舊城改造的政策，鐵西區(qū)政府同意接收目標土地連同相應的物業(yè)，應付代價為約人民幣3.205億元（約3.91億港元）。
目標土地相應的物業(yè)為富友商業(yè)大廈，最早由2019年寶新置地6000萬元現(xiàn)金代價收購凱升國際所得。但寶新置地未必會因為土地征收而將項目拱手讓人，該公司提及，可能會參與地塊平整后的公開拍賣。
對于寶新置地而言，截止上半年該公司僅有12個土地開發(fā)項目，總建面465萬平方米，總投資金額約380億元。
這也是姚建輝“分家”獲得的核心資產(chǎn)之一，卻存在著去化慢問題，如何盤活并釋放項目價值，或許是他最關(guān)注的事情。
在此之前，寶新置地已相繼剝離海鮮買賣業(yè)務，并出售南寧、沈陽項目。
寶新置地于最新的聯(lián)合公告中指，沈陽市鐵西區(qū)人民政府已告知公司，在當?shù)亟诔雠_有關(guān)舊城改造政策后，富友商業(yè)大廈位于可被征收的土地上。
根據(jù)征收補償協(xié)議，鐵西區(qū)政府同意就征收富友商業(yè)大廈向沈陽寶新補償約3.205億元（約3.91億港元）。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查詢，2019年5月，寶新置地宣布完成收購凱升國際全部股權(quán)，現(xiàn)金代價為6000萬元。凱升國際當時的主要資產(chǎn)為沈陽鐵西區(qū)一宗商業(yè)用地，即富友商業(yè)大廈。
寶新置地2020年年報顯示，持有富友商業(yè)大廈85%實際權(quán)益，項目主要用途為商業(yè)（商鋪），并已投入使用。
目標項目占地面積約1.09萬平方米，總建面3.78萬平方米。截至2021年上半年，項目未經(jīng)審核賬面值約2.929億元；2019年、2020年兩個年度，項目應占租金收入分別為520萬元、260萬元，而目前沒有產(chǎn)生租金收入。
土地征收事項也為寶新金融及寶新置地創(chuàng)造了一筆收入，根據(jù)公告，這兩個平臺預期各自確認未經(jīng)審核收益約2760萬元，即征收補償超出目標項目除開支及稅項前賬面值的差額。
鐵西區(qū)政府計劃將目標項目征收及平整后，以公開拍賣方式出售。同時條款要求，出售土地后，相應征收補償款才能以現(xiàn)金方式全數(shù)支付予沈陽寶新。
如果地塊由第三方投得，則土地征收所得款凈額經(jīng)扣除稅前相關(guān)成本及開支（約3.201億元）計劃應用作寶新置地一般營運資金，以改善流動資金及整體財務狀況。
寶新置地亦提及，倘若公司認為競投條款在商業(yè)上屬可行及具吸引力，土地征收將為公司提供商業(yè)良機參與公開拍賣新目標土地，以用作未來重新開發(fā)。
對富友商業(yè)大廈的出售有一定的外力因素，但從近一年的經(jīng)營觀察，寶新置地的資產(chǎn)剝離動作較以往已頻密不少。
年報數(shù)據(jù)顯示，2019年寶新置地出售附屬公司的收益為-4141.1萬港元，期內(nèi)該公司以現(xiàn)金1港元出售在線游戲服務公司Kingworld Holdings；2020年同期則沒有該部分收入。
進入2021年，寶新置地于今年1月分別向間接全資附屬公司出售所持深圳瑞騰、深圳前海兩間附屬公司全部股權(quán)，現(xiàn)金代價各1元；6月完成出售深圳新鵬生鮮產(chǎn)業(yè)有限公司的全部權(quán)益，并終止相關(guān)的海鮮買賣業(yè)務，主要目的是“聚焦主營業(yè)務以進一步優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)”。
緊接著于7月21日，寶新金融、寶新置地聯(lián)合公告，擬以3億元代價向獨立第三方深圳新路通實業(yè)出售深圳新恒創(chuàng)全部股權(quán)，目標公司實益持有的項目包括南寧五象新區(qū)環(huán)球金融中心、五象湖1號，以及沈陽寶新公館。
需要指出的是，深圳新恒創(chuàng)前身即深圳寶能恒創(chuàng)，于2019年12月被寶能地產(chǎn)以3億元注入寶新金融、寶新置地，當時該目標公司資產(chǎn)并不包括沈陽寶新公館。
而如今在項目增加的情況下（不考慮項目銷售套現(xiàn)部分），深圳新恒創(chuàng)以同樣價格剝離。
截止到2020年底，寶新置地共計正進行12個物業(yè)開發(fā)項目，分別位于深圳、長春、沈陽、渭南、長沙、汕頭、云浮、南寧等八個國內(nèi)城市；項目覆蓋商業(yè)綜合體、精品高檔住宅、酒店、商務公寓、別墅、花園洋房等，總建面465萬平方米，總投資金額約380億元。
與去年仍有諸如5.99億元競投沈陽商住地（即寶新公館項目）的新增投資動作不同，2021年寶新置地已進入了幾乎零拿地的狀態(tài)。上半年，該公司土儲仍然維持在465萬平方米。
寶新置地由新體育更名至今僅不足三年，實際上土儲大多是從“寶能系”收購而得。
例如汕頭潮陽項目最早以9.5億元收購獲取，上文所提南寧五象新區(qū)環(huán)球金融中心、五象湖1號則以3億元收購。南寧項目總體量約達85萬平方米，曾被視為寶能“深耕華南區(qū)域的標桿”。
這些房地產(chǎn)項目也是今年初決定與姚振華分開做地產(chǎn)以后，姚建輝所擁有的最核心資產(chǎn)。
姚建輝聲稱徹底剝離的事宜已考慮整整三年，跡象也顯示，包括深圳寶能高科實業(yè)有限公司自去年10月起已逐漸過戶至他名下，公司亦開始更名深圳萊華實業(yè)有限公司。
但從經(jīng)營業(yè)績觀察，2019年、2020年，寶新置地分別實現(xiàn)總營收97.68億港元、67.85億港元，歸母凈利潤分別為3.86億港元、-7.35億港元。今年上半年，營收31.94億港元，同比增長42.9%；物業(yè)開發(fā)營業(yè)額下跌11.7%至2.44億港元；毛利率仍僅有2.7%，同比下降0.3個點。
由于鮮有披露簽約銷售等數(shù)據(jù)，外界難以知悉寶新置地的物業(yè)發(fā)展具體情況。2019年、2020年及今年上半年，該公司存貨分別為78.9億港元、108.75億港元及122億港元，尚需時間套現(xiàn)。
于6月底，寶新置地僅現(xiàn)金結(jié)余約8.7億港元，其中8.26億港元為已抵押及受限制類型，現(xiàn)金流較為吃緊；對應資產(chǎn)負債比率約244.2%，去年底則為270%。在此情況下，出售項目一方面是為優(yōu)化盈利結(jié)構(gòu)，另一方面則是為了優(yōu)化資產(chǎn)負債率。
寶新置地對7月出售南寧等項目的解釋是，南寧項目負債比例高且去化較慢，出售可有效降低集團的財務風險。
潛在的財務風險還來自已分家的“寶能系”，觀點地產(chǎn)新媒體獲得的一份寶能財務及信托產(chǎn)品債權(quán)人11月23日與姚振華等人溝通會文件顯示，債權(quán)人提出的兌付要求包括讓姚建輝在內(nèi)人士承擔連帶責任擔保。
按照債權(quán)人的表述，他們認為寶能私人財富（即理財產(chǎn)品）很大一部分為姚振華、姚建輝分家前購買為寶能及關(guān)聯(lián)公司自融，二姚分家導致核心資產(chǎn)剝離至姚建輝負責的板塊，所以姚建輝應承擔同比例兌付責任。
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