作者：新華財(cái)經(jīng)面包財(cái)經(jīng)

房企已陸續(xù)交出2021年答卷。截至4月12日，2021年房地產(chǎn)銷售額排名前50的上市地產(chǎn)公司中，共有34家發(fā)布了2021年業(yè)績(jī)（包括未經(jīng)審核），面包財(cái)經(jīng)對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行了梳理。整體來(lái)看，2021年地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，超半數(shù)房企凈利潤(rùn)下滑，而不少房企的三道紅線指標(biāo)也有所惡化。

與往年不同的是，多家頭部房企暫緩發(fā)布年報(bào)，申請(qǐng)延期“交卷”。根據(jù)港交所上市規(guī)則，3月31日是披露年報(bào)的最后期限。4月1日，因未能按時(shí)提交2021年年報(bào)，中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、世茂集團(tuán)等多家港股上市房企停牌，疫情影響、核數(shù)師更換為主因。

業(yè)績(jī)承壓：超半數(shù)房企凈利潤(rùn)下滑 

從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，營(yíng)收金額超過(guò)2000億元的上市房企有5家，分別為碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)和華潤(rùn)置地，其中碧桂園以5230.64億元的營(yíng)收排在首位。

千億級(jí)房企共有10家，其中綠城中國(guó)營(yíng)收首破千億，2021年?duì)I業(yè)收入為1002.40億元，同比增長(zhǎng)52.38%。

圖1：已公布年報(bào)頭部房企的2021年業(yè)績(jī)情況

禹洲集團(tuán)2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)160.01%，增速位列第一。值得關(guān)注的是，34家房企中，包括融信中國(guó)、合景泰富、富力地產(chǎn)在內(nèi)的6家公司營(yíng)收出現(xiàn)同比下降。其中，就目前公布的2021年未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)公告來(lái)看，融信中國(guó)營(yíng)收下滑幅度達(dá)31.09%，降幅最大。

歸母凈利潤(rùn)方面，中國(guó)海外發(fā)展以401.55億元排在首位，華潤(rùn)置地、碧桂園分別位列第二、第三。34家房企中，祥生控股集團(tuán)、富力地產(chǎn)凈利潤(rùn)為負(fù)，其中富力地產(chǎn)凈虧損近90億元。

值得關(guān)注的是，25家房企出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)同比下滑。10家千億營(yíng)收級(jí)房企中，就有7家面臨著增收不增利的窘境。

其中，華僑城對(duì)比去年同期歸母凈利潤(rùn)縮水70%，年報(bào)顯示，公司2021年共計(jì)提資產(chǎn)減值及信用減值21.7億元，直接造成企業(yè)凈利潤(rùn)損失超過(guò)20%。而萬(wàn)科同樣迎來(lái)了凈利潤(rùn)的大幅下滑，公司2021年歸母凈利潤(rùn)僅為225.24億元，同比下滑45.75%，近乎腰斬。中國(guó)海外發(fā)展凈利潤(rùn)也自2002年以來(lái)首次下滑，同比下滑8.54%。此外，碧桂園、新城控股、招商蛇口等企業(yè)均遭遇凈利潤(rùn)下行。

三道紅線監(jiān)測(cè)：富力地產(chǎn)、祥生控股三線全踩 

“三道紅線”是指剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；凈負(fù)債率不得大于 100%；現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

研究結(jié)果顯示，34家房企中，2021年共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。

圖2：已公布年報(bào)的34家頭部房企三道紅線達(dá)標(biāo)情況

相較于2021年上半年，德信中國(guó)、萬(wàn)科等公司新晉綠檔房企行列，實(shí)現(xiàn)減負(fù)債、降杠桿。值得關(guān)注的是，隨著2021年下半年地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境的收緊，不少房企流動(dòng)性危機(jī)加劇，相關(guān)指標(biāo)惡化。寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)、雅居樂(lè)集團(tuán)均由綠轉(zhuǎn)黃，觸及一條紅線。祥生控股集團(tuán)2021年上半年仍為黃檔企業(yè)，而根據(jù)最新年報(bào)數(shù)據(jù)，公司已踩中三道紅線。此外，富力地產(chǎn)仍維持此前紅檔的狀態(tài)，降檔壓力較大。

具體來(lái)看，剔除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率仍為三道紅線中最難達(dá)標(biāo)的指標(biāo)。34家房企中，13家房企不滿足該指標(biāo)低于70%的要求，指標(biāo)達(dá)標(biāo)率為61.76%。值得關(guān)注的是，較多達(dá)標(biāo)房企也集中在67%至70%區(qū)間，其中在69%至70%區(qū)間的房企高達(dá)7家。

凈負(fù)債率指標(biāo)方面，僅2家房企未達(dá)標(biāo)。萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中梁控股指標(biāo)值低于40%，安全邊際較高。現(xiàn)金短債比方面，指標(biāo)整體變動(dòng)不容樂(lè)觀。根據(jù)2021年上半年數(shù)據(jù)，TOP50房企中僅2家公司未滿足現(xiàn)金短債比大于1的要求，而目前已公布業(yè)績(jī)的34家房企中就有5家踩線公司，相關(guān)房企在手現(xiàn)金縮水、流動(dòng)性壓力可見(jiàn)一斑。

多家房企年報(bào) “爽約”：疫情影響、核數(shù)師變更為主因 

縱觀已公布業(yè)績(jī)的頭部房企，超半數(shù)公司凈利潤(rùn)下滑，不少房企業(yè)績(jī)未及預(yù)期且還面臨著三道紅線指標(biāo)惡化、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。在此情況下，多家房企宣布暫緩發(fā)布年報(bào)、延遲披露。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有10余家頭部房企計(jì)劃延發(fā)年報(bào)。

3月21日，融創(chuàng)中國(guó)公告延遲刊發(fā)2021年度經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)，并將于3月31日發(fā)布2021年度未經(jīng)審核年度業(yè)績(jī)。3月22日，中國(guó)恒大公告，因公司無(wú)法按期完成審計(jì)程序，無(wú)法于2022年3月31日或之前刊發(fā)2021年度經(jīng)審核業(yè)績(jī)。3月31日，世茂集團(tuán)稱，受新冠疫情因素，公司未能刊發(fā)未經(jīng)審核的2021年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)。

圖3：頭部房企年報(bào)推遲情況

此外，當(dāng)代置業(yè)、花樣年等多家知名房企（不屬于頭部50家）也相繼宣布年報(bào)延遲發(fā)布，而推遲原因也多為疫情干擾下審計(jì)工作難以推進(jìn)、核數(shù)師變更等。

事實(shí)上，隨著行業(yè)陸續(xù)出現(xiàn)債務(wù)償付問(wèn)題，核數(shù)師在今年的審計(jì)評(píng)估表現(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。因恒大債務(wù)暴雷，羅兵咸永道已受到香港特別行政區(qū)財(cái)務(wù)匯報(bào)局的調(diào)查。目前，羅兵咸永道已辭任世茂、融信、寶龍等地產(chǎn)的核數(shù)師，而其負(fù)責(zé)的恒大、融創(chuàng)、富力也已計(jì)劃延發(fā)年報(bào)。

由于未能如期披露財(cái)報(bào)，融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園、中國(guó)恒大、新力控股等多家公司已于4月1日停牌。此外，頻繁更換核數(shù)師或?qū)⒓哟笮袠I(yè)信任危機(jī)、加劇企業(yè)的融資困難。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 【讀財(cái)報(bào)】頭部房企年報(bào)統(tǒng)計(jì)：超半數(shù)凈利潤(rùn)下滑 恒大、融創(chuàng)等10余家房企未能如期“交卷”