雙方談判數(shù)月有余，最近一個(gè)月更有密集交流。

不過(guò)，作為賣家的中天金融頗為強(qiáng)勢(shì)：

出售的資產(chǎn)包中，貴陽(yáng)的中天·未來(lái)方舟項(xiàng)目報(bào)價(jià)超過(guò)50億元；不僅如此，交易一旦達(dá)成，買家需要立即支付巨額定金。這在收并購(gòu)案例中不常見(jiàn)。

一旦達(dá)成，靠中天金融的成全，這家浙系房企將拿下成立以來(lái)最大單的一筆收購(gòu)。買下的也是“不可承受之重”。

貴陽(yáng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)赫赫有名是因一個(gè)個(gè)超級(jí)大盤。

貴陽(yáng)有一半的房子由他開發(fā)。所以，這位祖籍四川合江，在貴州土生土長(zhǎng)的男人，又有“羅半城”的稱號(hào)。中天城投也是貴州本土唯一一家房地產(chǎn)上市公司。

這是在貴陽(yáng)近郊一個(gè)夢(mèng)幻般的超級(jí)造城計(jì)劃：總占地15000畝，建筑體量約1300萬(wàn)方，規(guī)劃居住人口達(dá)17萬(wàn)，有540米的貴州第一高樓、百萬(wàn)級(jí)商業(yè)、主題公園等等。相當(dāng)恢弘。

但距離完工，中天·未來(lái)方舟還需要投入至少幾百億。且目前項(xiàng)目河?xùn)|的地塊還處在一級(jí)開發(fā)狀態(tài)。

再簡(jiǎn)單想想，未來(lái)等著的還是個(gè)大工程。

不過(guò)，即便不考慮政策變化、人口、銷售去化、競(jìng)爭(zhēng)等變量，開發(fā)商承擔(dān)著市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市升級(jí)改造的職責(zé)，本就對(duì)資金和運(yùn)營(yíng)能力是極高的考驗(yàn)。

過(guò)往十幾年里，作為城鎮(zhèn)化先鋒的開發(fā)商在貴陽(yáng)志不在造樓，而是造城、造鎮(zhèn)。到了眼下，當(dāng)各地更傾向于豆腐塊式土地出讓時(shí)，貴陽(yáng)更多還留有

大盤模式的發(fā)展印記。

最早追溯到2018年，為了湊錢收購(gòu)華夏人壽21-25%的股權(quán)，中天金融差點(diǎn)就要跟地產(chǎn)徹底說(shuō)拜拜：以“置出地產(chǎn)”的名義，它將旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包作價(jià)246億元，出售給金世旗產(chǎn)投。

賣盤計(jì)劃最終落空。2018年底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又回歸上市公司體系內(nèi)。隨后，原合作伙伴碧桂園（2007.HK）、浙商產(chǎn)融相繼退出金世旗產(chǎn)投。

后來(lái)，中天金融的個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目還是在兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)間易了主。

賣歸賣，不得不說(shuō)羅玉平確實(shí)是個(gè)對(duì)局勢(shì)嗅覺(jué)敏銳的商人。

當(dāng)十幾年前，地產(chǎn)業(yè)像是站在風(fēng)口上飛著的豬那會(huì)，羅玉平把握住了貴陽(yáng)城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇。

2014年，借著彼時(shí)貴州正在如火如荼開展“引金入黔”行動(dòng)，中天系的發(fā)展天平向金融業(yè)傾斜。2017年，當(dāng)時(shí)的中天城投干脆更名為“中天金融”。

當(dāng)然，不去細(xì)盤背后的債務(wù)，這些土地儲(chǔ)備中的多數(shù)也可以是肥肉，畢竟靠貴陽(yáng)大盤模式下獲取的土地，成本價(jià)低，毛利率高。

把中天金融地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)往三年的毛利率拎出來(lái)看，分別是36%、39.8%和44.8%。足夠令同行羨慕。

只不過(guò)，這些土地儲(chǔ)備中已經(jīng)辦理土地證的，面積不到1/4。

跟羅玉平同一時(shí)期發(fā)家的肖春紅有痛的教訓(xùn)。肖春紅的宏立城建造了轟動(dòng)中國(guó)的第一神盤“貴陽(yáng)花果園”，但沒(méi)能在國(guó)外造出第一神盤——印度尼西亞的加達(dá)新城。

踩著鋼絲繩發(fā)展的羅玉平曾一次又一次成功過(guò)：

比如，2006年以1.9億元收購(gòu)總資產(chǎn)12.7億元的世紀(jì)中天。再比如，2015年起斥資20億元左右買下總資產(chǎn)超過(guò)300億的中融人壽，等等。

但他最大的一次押注，還沒(méi)成功。2017年，年銷售額不到200億元的中天系，要以310億元收購(gòu)明天系千億體量的華夏人壽。

因?yàn)橹敝两袢眨刑煜的芊駞⑴c華夏人壽市場(chǎng)化重組，要等，且打個(gè)問(wèn)號(hào)。若不等，之前付的70億定金可能就打了水漂。

中天金融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)這幾年發(fā)展減緩：銷售面積、銷售金額、竣工面積、回款等都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

在大本營(yíng)貴陽(yáng)，市場(chǎng)占有率同樣出現(xiàn)下滑。不說(shuō)別的，那個(gè)承載著中天系造城集大成的貴陽(yáng)迪拜項(xiàng)目，開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)晚于預(yù)期。

而羅玉平和他的中天系接下來(lái)也未必等得起。

事實(shí)上，任何一家高速運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)都潛藏多方面財(cái)務(wù)困難：可能是不能及時(shí)回款，可能是一筆巨額開支……哪怕只是短暫的流動(dòng)性失衡，在短時(shí)間內(nèi)籌措現(xiàn)金也很不容易。

習(xí)慣在高速公路上開快車后，需要慢下來(lái)檢查，發(fā)動(dòng)機(jī)性能是否良好，安全氣囊、車胎、方向盤等零件是否有隱患。速度、安全及高效三者之間，必須有一次次的權(quán)衡和抉擇。

其一，雖然發(fā)家地浙江公開市場(chǎng)，拿地沒(méi)有太高利潤(rùn)可言，中天金融資產(chǎn)包里的地單從成本價(jià)上聞著香。但，畢竟此前沒(méi)有參與過(guò)貴陽(yáng)的大盤模式開發(fā)。新手上路，不小心就是車禍現(xiàn)場(chǎng)。

其二，以住宅開發(fā)為主，根本談不上擅長(zhǎng)運(yùn)營(yíng)成片的商業(yè)。

無(wú)數(shù)房企經(jīng)歷過(guò)從神話到噩夢(mèng)的輪回。血的教訓(xùn)有富力地產(chǎn)（02777.HK），萬(wàn)達(dá)那77家酒店，就算是打6折買的又能怎么樣？不能發(fā)揮出最大化效益的買入，是累贅和包袱。

機(jī)會(huì)主義的態(tài)度，要不得。閉著眼睛收并購(gòu)時(shí)代，已成過(guò)去式。過(guò)往以小博大的路徑依賴，不適合了。

或許如何竭力遏制內(nèi)心非理性沖動(dòng)，以一種不急不躁的心態(tài)持續(xù)成長(zhǎng)，才是最后的贏家。