作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

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2021年9月30日上午9時，首創(chuàng)置業(yè)在港交所撤牌退市，結(jié)束了18年的港股旅程。

兩個月后，首創(chuàng)集團旗下“北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團有限公司”召開發(fā)布會，宣布新品牌“首創(chuàng)城發(fā)”正式啟用。

更新后的首創(chuàng)城發(fā)，不僅承接了原有的上市平臺--首創(chuàng)置業(yè)，還注入了首創(chuàng)集團旗下未上市的首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和北京綠基三大業(yè)務(wù)平臺資產(chǎn)。

與此同時，剝離奧萊業(yè)務(wù)、調(diào)整人員架構(gòu)、注入資金資產(chǎn)、規(guī)劃業(yè)務(wù)版圖……這一年，首創(chuàng)重新起步。

對于未來，首創(chuàng)管理層提到，希望新平臺首創(chuàng)城發(fā)財務(wù)更加穩(wěn)健，三條紅線全部轉(zhuǎn)綠，成為細(xì)分賽道的龍頭，同時資管業(yè)務(wù)能夠分拆上市。

早在2018年，首創(chuàng)置業(yè)就曾提出兩年晉升千億的目標(biāo)，即2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年實現(xiàn)銷售目標(biāo)1000億元、2020年為1400億元。

但2018年，首創(chuàng)置業(yè)并未完成既定目標(biāo)，并在2019年放棄了沖千億的計劃，下調(diào)當(dāng)年目標(biāo)至800億元。

2020年，在新冠疫情沖擊下，首創(chuàng)置業(yè)再度將銷售目標(biāo)維持在800億元；2021年，首創(chuàng)置業(yè)的銷售目標(biāo)仍舊鎖定800億元。

四年時間，首創(chuàng)擁有同一個目標(biāo)，但始終難以跨越，“800億”似乎成為首創(chuàng)在地產(chǎn)江湖的一道坎。

根據(jù)企業(yè)退市前公布的數(shù)據(jù)，截至2021年8月底，首創(chuàng)置業(yè)累計簽約金額約人民幣467.9億元，同比增長14.5%，累計實現(xiàn)簽約面積約202.8萬平方米。若要完成全年目標(biāo)，首創(chuàng)置業(yè)在9-12月需要完成332.1億元銷售額，月度銷售指標(biāo)達到83.03億元。

在觀點指數(shù)此前公布的《2021年1-12月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)》當(dāng)中，首創(chuàng)以546.2億元排在第64位，挑戰(zhàn)依舊不小。

當(dāng)然，首創(chuàng)規(guī)模增長主要受宏觀環(huán)境影響，近兩年，在“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策基調(diào)之下，行業(yè)增速逐步放緩，首創(chuàng)置業(yè)不可避免受到影響。

翻看企業(yè)財報可以發(fā)現(xiàn)，早期涉足多元化、布局戰(zhàn)略錯位、存貨去化速度下降……都是拖累其地產(chǎn)主業(yè)的重要原因。

首創(chuàng)置業(yè)2013年底獲取首創(chuàng)鉅大平臺，并將其定位為主攻中國選定城市的奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目的物業(yè)開發(fā)、銷售及租賃的平臺。

布局多元業(yè)務(wù)，需要占用大量資金，本應(yīng)投入物業(yè)開發(fā)的資源減少，規(guī)模增長自然而然會受壓；另一方面，其與首創(chuàng)鉅大之間的同業(yè)競爭也一直牽制著首創(chuàng)的布局與發(fā)展。

自從獲取首創(chuàng)鉅大平臺之后，兩家企業(yè)就在解決同業(yè)競爭問題上花費不少心思。彼時，雙方劃定17個城市給首創(chuàng)鉅大，首創(chuàng)置業(yè)承諾不進入該17個城市從事任何物業(yè)項目。

值得注意的是，上述同業(yè)競爭承諾僅限于地域，而不涉及業(yè)態(tài)上的規(guī)定，當(dāng)時首創(chuàng)置業(yè)與首創(chuàng)鉅大同樣持有奧萊商業(yè)。

直到2016年6月，兩家企業(yè)再度修訂不競爭契據(jù)，修訂后的契據(jù)將首創(chuàng)鉅大的業(yè)務(wù)范圍拓寬。

兩年后，雙方訂立第二份經(jīng)修訂不競爭契據(jù)，地域限制首次被取消。

自此，首創(chuàng)置業(yè)承諾不會促使其附屬公司（首創(chuàng)鉅大除外）從事任何奧萊商業(yè)項目，或者在任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或?qū)⒊钟凶魍顿Y物業(yè)）的開發(fā)、租賃、營運及管理。

首創(chuàng)鉅大則承諾不于中國開展任何住宅、寫字樓及酒店物業(yè)的開發(fā)、銷售、租賃及管理；也不會于中國從事任何非奧特萊斯零售用途物業(yè)（持有或?qū)沓钟凶麂N售物業(yè)）的開發(fā)和銷售，但首創(chuàng)置業(yè)委托的相關(guān)物業(yè)除外。

作為北京市國資委所屬大型國有企業(yè)集團，過去一段時間，北京及周邊城市是首創(chuàng)置業(yè)理所當(dāng)然的重倉區(qū)域，上市以前，該公司土儲基本位于北京地區(qū)。

2004年前后，公司首次制定“走出北京、走向全國”的戰(zhàn)略規(guī)劃，并相繼進入天津、太原、無錫、成都等城市。此后，連續(xù)在京津冀以外獲取土地，并實現(xiàn)了環(huán)渤海、長三角和中西部三個區(qū)域的布局。

2007年，首創(chuàng)在京津冀以外地區(qū)土儲達到398萬平方米，占比接近六成，與兩年前133萬平方米相比，翻了兩番。

不過，第一次“走出去”的成績未達理想預(yù)期。彼時，除天津、成都等少數(shù)幾個城市項目銷售進度較好，其余不少項目遭遇了去化問題。

與此同時，由于加速布局全國，首創(chuàng)置業(yè)在京津冀大本營地位有所變化，拿地處于相對停止的狀態(tài)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年，公司在京津冀地區(qū)土地存續(xù)比下降到2.32年。

出于補充土儲的需求，亦源于京津冀以外地區(qū)銷售去化等問題，首創(chuàng)置業(yè)再度將投資重心向京津冀地區(qū)傾斜。到2017年，公司京津冀土儲占比達到45%，較2010年21.8%上漲23.2個百分點。

隨著京津冀投入加大，首創(chuàng)在該區(qū)域的銷售亦逐年上升。不過，京津冀土地紅利不再。

2010年“新國十條”等調(diào)控政策頒布，北京亦推出“限貸”“限購”等一系列調(diào)控政策，受此影響，首創(chuàng)置業(yè)在京津冀地區(qū)的銷售業(yè)績連續(xù)兩年降低，銷售貢獻回落至37.32%。

淺水難以負(fù)大舟，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，戰(zhàn)略布局在很大程度上影響著企業(yè)前行的速度。在地產(chǎn)下行的今天，亦成為攸關(guān)生死的重要議題。

據(jù)了解，2017年，環(huán)京一帶出臺“317新政”等調(diào)控政策，同年，重倉京津冀首創(chuàng)置業(yè)提出“聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)三大城市圈”，再次進行全國性布局。2017年以后，公司對于京津冀以外地區(qū)投資顯著增加，銷售占比亦逐年增加。

所謂吃一塹長一智，如今，首創(chuàng)置業(yè)顯然更加注重區(qū)域結(jié)構(gòu)的布局。截至2021年中期，首創(chuàng)置業(yè)錄得簽約金額402.7億元，其中長三角城市圈及成都、重慶等強二線單核城市合計簽約占比達50%。

畢竟，歷史遺留下來的多平臺問題，是阻礙首創(chuàng)置業(yè)前行的最大原因。

1995年，原隸屬于北京市財政局、北京市計委和市政府辦公廳的17家國有企業(yè)重組成立了首創(chuàng)集團。但在成立的新集團旗下，170多個子公司聚攏了97億元國有資產(chǎn)，歸攏與整合刻不容緩。

經(jīng)過此前多次整理，2015年，首創(chuàng)集團旗下地產(chǎn)平臺大致劃分出三大板塊，包括地產(chǎn)開發(fā)、自有土地建設(shè)、北京新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，對應(yīng)平臺分別為首創(chuàng)置業(yè)（下設(shè)首創(chuàng)鉅大）、首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)基金。

對比來看，盡管做了大致劃分，但首創(chuàng)集團、首創(chuàng)置業(yè)及首創(chuàng)鉅大三個平臺一直以來都存在或多或少的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)線條相對混亂，發(fā)展方向不算明晰。

觀點新媒體梳理了首創(chuàng)集團、首創(chuàng)置業(yè)近三年出售情況發(fā)現(xiàn)，首創(chuàng)系不斷通過資產(chǎn)出售的方式厘清各業(yè)務(wù)平臺。

其中，首創(chuàng)置業(yè)近三年出售標(biāo)的大多為酒店物業(yè)、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等；而首創(chuàng)集團亦從去年開始頻繁轉(zhuǎn)讓旗下子公司，而轉(zhuǎn)讓物業(yè)類別大多為住宅產(chǎn)品。

通過調(diào)整，首創(chuàng)置業(yè)得以清空商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)；而首創(chuàng)集團則將剩余小規(guī)模地產(chǎn)業(yè)務(wù)出手。

2021年，首創(chuàng)系地產(chǎn)平臺的調(diào)整走到了階段性節(jié)點。

3月，首創(chuàng)置業(yè)宣布重組，并將奧萊業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)集團；“斷尾”重資產(chǎn)之后，9月30日首創(chuàng)置業(yè)宣布退市。

在11月下旬召開的首創(chuàng)城發(fā)戰(zhàn)略發(fā)布會當(dāng)中，該公司管理層提到：“首創(chuàng)置業(yè)退市主要從兩個方面考慮：戰(zhàn)術(shù)層面，首先上市的平臺地位已經(jīng)不再具備優(yōu)勢，已經(jīng)不允許股東進行增資；另外，目前股價估值很低，基本喪失了上市公司的股權(quán)融資功能。從戰(zhàn)略層面來說，退市并且整合，可以實現(xiàn)更大的發(fā)展空間和靈活性?！?/p>

與此同時，首創(chuàng)再次調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，首創(chuàng)集團將旗下首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)經(jīng)中、首創(chuàng)新城鎮(zhèn)和綠基公司四家二級子企業(yè)重組整合，打造成為首創(chuàng)城市發(fā)展集團，向城市運營商轉(zhuǎn)型。

從各平臺的從屬關(guān)系來看，由于奧萊業(yè)務(wù)剝離出去，新平臺首創(chuàng)城發(fā)減少了重資產(chǎn)商業(yè)的比重，整體資產(chǎn)變輕。但首創(chuàng)城發(fā)仍舊擁有奧萊商業(yè)、文創(chuàng)高科園區(qū)、長租社區(qū)等的運營權(quán)利。

與此同時，重組整合之后，首創(chuàng)置業(yè)為行業(yè)TOP50房企，而首創(chuàng)經(jīng)中在天津擁有6.5萬畝自有用地資源，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)是最大的集租房平臺，擁有80萬平方米的資源，而綠基公司是北京市唯一綠隔基礎(chǔ)設(shè)施平臺。

按照發(fā)布會的介紹，重組后首創(chuàng)城發(fā)將有三大業(yè)務(wù)航道（城市綜合開發(fā)、城市綜合運營、城市更新升級）和三大強勁引擎（金融、科技、機制），未來形成以大資管為主導(dǎo)的業(yè)務(wù)生態(tài)系統(tǒng)。

其中，城市綜合開發(fā)的定位是“業(yè)績主要貢獻，利潤壓艙石”，管理層認(rèn)為，“首創(chuàng)城發(fā)會繼續(xù)堅持開發(fā)物業(yè)，因為目前沒有一個更好的業(yè)務(wù)能夠替代房地產(chǎn)開發(fā)，不過會淡化規(guī)模增速，夯實長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)?！?/p>

城市綜合運營方面，將主要圍繞租賃性住房、奧萊業(yè)務(wù)發(fā)展；而城市更新升級方面，則主要圍繞城市老舊小區(qū)改造做一些嘗試。數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)目前是全國最大的集租房運營商，在老舊廠房、老舊小區(qū)改造方面，具有先發(fā)優(yōu)勢。

另外，重組設(shè)立首創(chuàng)城發(fā)以后，首創(chuàng)集團首批注入了大量的戰(zhàn)略資源，包括新增資金80億元，注入凈資產(chǎn)200億元，注入自有用地資源65000畝土地，這些方面實際上構(gòu)成了未來首創(chuàng)城發(fā)3-5年重要糧倉。

管理層提到：“首創(chuàng)集團進行業(yè)務(wù)調(diào)整與資源整合，是立足當(dāng)下進一步優(yōu)化資源配置，促進集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)平穩(wěn)健康發(fā)展的現(xiàn)實需要?！?/p>

目前，重組與整合為首創(chuàng)新平臺--首創(chuàng)城發(fā)注入了大量資金以及資源，而在地產(chǎn)下行的今天，重新出發(fā)的首創(chuàng)仍有待走出新的篇章。

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原標(biāo)題： 冬天法則 | 首創(chuàng)更新