作者：圖解金融

這陣子股市波動(dòng)劇烈，很多人的資產(chǎn)跟著股市一起振，振得小心臟有點(diǎn)承受不來(lái)。

雖然不少人的投資初心可能只是想求個(gè)比貨基多點(diǎn)的收益率。無(wú)奈當(dāng)下處于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率持續(xù)下行大趨勢(shì)下，只能通過(guò)增加權(quán)益類比例來(lái)博收益。當(dāng)然，附帶效果也包括資產(chǎn)凈值波動(dòng)升高。

怎么辦呢？不妨撥開(kāi)重重市場(chǎng)迷霧，從更基礎(chǔ)的投資理論中找找答案：通過(guò)降低投資組合中不同資產(chǎn)的相關(guān)性，能更有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而降低組合的波動(dòng)性。如果這個(gè)資產(chǎn)本身是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還能在降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加預(yù)期收益。

理論看似很簡(jiǎn)單，但為什么過(guò)去境內(nèi)普通投資者很難實(shí)現(xiàn)呢。一個(gè)很重要的原因是過(guò)去我們能投資的資產(chǎn)類別有限，此前多數(shù)普通投資者能買到的基金等理財(cái)產(chǎn)品，大多投向國(guó)內(nèi)股債市。而那些投資范圍更寬的私募，門檻高，普通投資者很難參與。至于那些大型優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)項(xiàng)目，往往更與普通投資者無(wú)關(guān)。

2022年以來(lái)國(guó)內(nèi)公募REITs與各類資產(chǎn)相關(guān)性；數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，中信證券，截止2022-03-03

不過(guò)，這種局面隨著公募REITs的出現(xiàn)，已經(jīng)獲得有效改善。目前公募REITs的底層資產(chǎn)主要為高速路、園區(qū)等優(yōu)質(zhì)基建項(xiàng)目，這讓普通投資者能以基金份額的方式，分享這些項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與資本增值收益。由于基礎(chǔ)設(shè)施的收益分配情況受利率下行的影響較弱，此外和股市債市的相關(guān)性也很低，因此成為了資產(chǎn)配置的絕佳工具。

對(duì)REITS基本構(gòu)架的來(lái)龍去脈，下圖講得就比較清楚了。

*圖片來(lái)源：三折人生

如此吸引人的投資品種，自然受到市場(chǎng)追捧。公募REITs已經(jīng)在國(guó)內(nèi)運(yùn)行了半年多，截至3月10日，首批已上市的9只國(guó)內(nèi)公募REITs相比于認(rèn)購(gòu)價(jià)平均漲幅31.2%，相比于上市首日開(kāi)盤價(jià)平均漲幅21.1%。

對(duì)于參與認(rèn)購(gòu)的投資者而言，基本上可以說(shuō)是買到就是賺到。不過(guò)由于太過(guò)火爆，REITs在二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一度飆漲，溢價(jià)率升高，波動(dòng)性也隨之增大。所以，在二級(jí)市場(chǎng)買REITs，一定要仔細(xì)評(píng)估項(xiàng)目?jī)?nèi)在價(jià)值，好東西也要避免買貴了。所以REITs新品發(fā)行時(shí)在一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，能夠更好分享相關(guān)投資機(jī)遇。

一只REITs的內(nèi)在價(jià)值，該怎么算？按價(jià)值投資理論，一個(gè)企業(yè)（項(xiàng)目）的內(nèi)在價(jià)值是未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)。那么未來(lái)現(xiàn)金流怎么算？對(duì)于非投資、財(cái)務(wù)專業(yè)人士而言，這個(gè)題目可能太難了。

不過(guò)，對(duì)認(rèn)購(gòu)新發(fā)REITs的投資者來(lái)說(shuō)，解決方法就很簡(jiǎn)單了。只需定性地判斷其底層項(xiàng)目，未來(lái)是否能產(chǎn)生充沛的現(xiàn)金流。至于估值，一只REITs在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行時(shí)，各方參與的專業(yè)機(jī)構(gòu)已在討價(jià)還價(jià)過(guò)程中，形成了一個(gè)比較合理的定價(jià)，投資者不需要再為估值費(fèi)腦子了。

當(dāng)然必須說(shuō)明，這種簡(jiǎn)單方法僅在認(rèn)購(gòu)新產(chǎn)品時(shí)有效，產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)上市后，尤其較發(fā)行價(jià)漲幅較大的情況下，投資者還得自己深入研究。

最近一只新REITs即將發(fā)行，讓我們通過(guò)該產(chǎn)品分析一下該怎么評(píng)價(jià)其底層資產(chǎn)的質(zhì)量。

這只REITs新品就是華夏中國(guó)交建REIT，全稱華夏中國(guó)交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。顯然，其基礎(chǔ)資產(chǎn)是收費(fèi)高速公路。產(chǎn)品相關(guān)資料顯示，這段收費(fèi)高速是武深高速（武漢至深圳）中嘉魚至通城段及其附屬設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)。那么其創(chuàng)造未來(lái)現(xiàn)金流的能力及確定性如何呢？

高速公路的主要收入來(lái)自于過(guò)路費(fèi)，有流量才能有過(guò)路費(fèi)。所以我們先看看這條路流量情況。

這段高速?gòu)?016年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)后，可以看出剔除疫情影響后，能充分體現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較強(qiáng)的增長(zhǎng)韌性。而在項(xiàng)目收入數(shù)據(jù)中，也能印證這個(gè)結(jié)論。下表顯示了中交嘉通近3年經(jīng)審計(jì)營(yíng)業(yè)收入情況，考慮疫情因素后，可以看出收入穩(wěn)健增長(zhǎng)的特點(diǎn)。

內(nèi)容來(lái)源：公開(kāi)資料《<全國(guó)收費(fèi)公路統(tǒng)計(jì)公報(bào)>解讀》《<湖北省收費(fèi)公路統(tǒng)計(jì)公報(bào)>讀解》

其實(shí)從財(cái)務(wù)投資視角看，收費(fèi)高速路優(yōu)勢(shì)很多。比如從壁壘角度說(shuō)，投資規(guī)模大，回收周期長(zhǎng)，進(jìn)入壁壘高。從增長(zhǎng)角度看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了交通量和通行費(fèi)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。從運(yùn)營(yíng)角度看，還有廣告位投放、服務(wù)區(qū)租賃等多渠道獲取現(xiàn)金流收入。此外還有底層資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低，可預(yù)期性強(qiáng)等特點(diǎn)。結(jié)合前期運(yùn)行數(shù)據(jù)看，該項(xiàng)目無(wú)疑是優(yōu)質(zhì)的。

仔細(xì)研究了REITs產(chǎn)品構(gòu)架的讀者可能會(huì)注意到，一只REITs的發(fā)行涉及多個(gè)重要參與方：除了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方，還有公募基金管理人、ABS(資產(chǎn)支持證券)的管理人。這些參與方的實(shí)力，也是REITs投資價(jià)值的重要參考。

下面我們來(lái)看看華夏中國(guó)交建REIT是由哪些機(jī)構(gòu)打造的。

項(xiàng)目底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方是中國(guó)交建全資控股的中交投資有限公司，中國(guó)交建是少數(shù)有全國(guó)性路產(chǎn)布局的企業(yè)之一，本次通過(guò)下屬公司持有華夏中國(guó)交建REIT20%份額。截母公司中交集團(tuán)更是超大型央企，2021年位列美國(guó)《財(cái)富》雜志世界500中第61位。

中國(guó)交建是我國(guó)最大的高速公路投資商、基建領(lǐng)域的排頭兵，華夏中國(guó)交建REIT為中國(guó)交建旗下高速公路資產(chǎn)的唯一上市平臺(tái)，具有極高戰(zhàn)略價(jià)值，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

中國(guó)交建承建了港珠澳大橋、上海洋山港、長(zhǎng)江口航道整治、京新高速、蒙內(nèi)鐵路等一大批技術(shù)難度高、社會(huì)影響大的超級(jí)工程。截至2021年6月末，中國(guó)交建已通車運(yùn)營(yíng)高速公路項(xiàng)目42個(gè)（包含參股項(xiàng)目），其中控股項(xiàng)目累積投資金額1,844.03億元；在建特許經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目（未包含境外收購(gòu)的特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目）總投資概算3,701.07億元，豐富的資產(chǎn)儲(chǔ)備，可持續(xù)擴(kuò)募優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中居于中層的ABS管理人，是中信證券行業(yè)頭部券商。早在2014年，中信證券就發(fā)行了國(guó)內(nèi)第一單類REITs產(chǎn)品——中信啟航項(xiàng)目，為國(guó)內(nèi)類REITs業(yè)務(wù)創(chuàng)建了交易架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。截至2021年6月末，中信證券作為計(jì)劃管理人和銷售機(jī)構(gòu)發(fā)行的類REITs產(chǎn)品共20單，累計(jì)發(fā)行規(guī)模427.6億元，占全市場(chǎng)總發(fā)行規(guī)模的25.32%，位列市場(chǎng)首位。

REITs投資者直接面對(duì)的，是公募基金管理人。投資者一定對(duì)華夏基金很熟悉了，截止2021年9月末，華夏基金管理規(guī)模超過(guò)1.6萬(wàn)億，剔除貨幣基金后的管理規(guī)模超6400億元，全行業(yè)排名第二。此外，華夏基金早在2015年就組建了專門的REITs團(tuán)隊(duì)，并與公司行業(yè)研究和信用分析團(tuán)隊(duì)一起分享不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域研究成果。自2014年至2020年6月，公司累計(jì)投資基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃合計(jì)達(dá)110.53億，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型涵蓋交通運(yùn)輸、市政設(shè)施等多種基礎(chǔ)設(shè)施類型。

上面三方的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將為華夏中國(guó)交建REIT未來(lái)的平穩(wěn)運(yùn)作，打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

最后，我們?cè)賹?duì)比看看華夏基金此前發(fā)售的一只底層資產(chǎn)同為收費(fèi)高速路、ABS管理同為中信證券的REITs產(chǎn)品——華夏越秀高速REIT上市后的表現(xiàn)。該產(chǎn)品去年12月3日成立，認(rèn)購(gòu)價(jià)格7.1元；12月14日在二級(jí)市場(chǎng)上市交易，開(kāi)盤價(jià)7.868，收于8.716，首日上漲22.76%；截至3月18日的最新收盤價(jià)格為8.623，較認(rèn)購(gòu)價(jià)上漲21.45%。

毫無(wú)疑問(wèn)，從長(zhǎng)期資產(chǎn)配置、優(yōu)化組合風(fēng)險(xiǎn)的角度，公募REITs有顯著優(yōu)勢(shì)，華夏中國(guó)交建REIT作為2022年首單公募REITs值得關(guān)注。

最新消息，華夏中國(guó)交建REIT（508018）將于2022年3月29日的9:00-15:00進(jìn)行詢價(jià)，詢價(jià)區(qū)間為8.467元/份—10.067元/份，并將通過(guò)網(wǎng)下詢價(jià)最終確定基金份額的認(rèn)購(gòu)價(jià)格。該產(chǎn)品發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為7.5億份，網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為1.75億份，公眾投資者認(rèn)購(gòu)的初始基金份額數(shù)量為0.75億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為7.5%。最終戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售及公眾投資者發(fā)售的基金份額數(shù)量將根據(jù)回?fù)芮闆r（如有）確定。

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原標(biāo)題： 震蕩市，REITs火了，正確打開(kāi)姿勢(shì)看這里！