作者：觀點新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

在這樣一個低利率、低收益率的世界，以房地產(chǎn)為代表的另類投資明顯受到全球投資者的追逐。尤其是那些對風(fēng)險承受較為保守的投資客，能帶來長期穩(wěn)定收入的資產(chǎn)就是一筆好的投資。

當(dāng)部分PE資管巨頭在去年實現(xiàn)亮眼的業(yè)績，全亞洲最大房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展，也迎來了自己的高光時刻。

從中國內(nèi)地、香港到英國、澳大利亞，領(lǐng)展四處出擊，所購資產(chǎn)無論從地域或類別上，相比以往均有所突破。

上一次與霍業(yè)生見面在2020年，這一次，他繼續(xù)向我們介紹，領(lǐng)展在過去一年發(fā)生的新鮮事情。

“我們做改造時，商場仍然對外營業(yè)，是一個不停業(yè)的資產(chǎn)提升。”張慧思在訪談中著重提及，深圳領(lǐng)展中心城花費3.5億港元的資產(chǎn)提升工程，意在揭示領(lǐng)展并未放棄其資產(chǎn)管理上的傳統(tǒng)優(yōu)勢。

“聰明的人不會把他所有的雞蛋都裝在一只籃子里。”，塞萬提斯于17世紀(jì)在小說《堂吉訶德》中將這句名言寫下，而經(jīng)濟學(xué)大師馬科維茨在70年前將其理論化。

如今，2020年突然爆發(fā)的新冠病毒疫情，強化了人們對防范單一風(fēng)險的意識。

多元化投資更能抵抗風(fēng)險，越來越成為一種共識。因此，當(dāng)討論領(lǐng)展過去這一輪快速變化時，除“資產(chǎn)變得越來越便宜”的理由之外，我們更能理解該公司為何作出改變。

“更大的原因是因為資產(chǎn)配置?！被魳I(yè)生希望外界理解，領(lǐng)展加大在中國內(nèi)地和海外的投資，并不是因為疫情，而是由一個長期的資產(chǎn)配置計劃推動。

回顧領(lǐng)展的歷史，不能忽視的一點是，該基金在2005年登陸港交所主板時，旗下100%底層資產(chǎn)全部位于香港本地，其中大部分為非CBD區(qū)的社區(qū)購物中心、街市（菜市場），還包括不少停車場或教育、福利及配套設(shè)施。

很長一段時間內(nèi)，領(lǐng)展房產(chǎn)基金被認為極具防御屬性，正是因為其持有大量提供附近居民日常所需的零售商業(yè)物業(yè)。

通過出色的資產(chǎn)管理，包括資產(chǎn)提升、成本控制、創(chuàng)新營銷等手段，自上市以來領(lǐng)展得以維持兩位數(shù)的業(yè)務(wù)增長率。甚至在2008年金融危機期間，仍然憑借出色的經(jīng)營成功穩(wěn)固了自己的護城河。

但在經(jīng)濟下行時期的經(jīng)歷，亦使領(lǐng)展管理層得以反思公司發(fā)展模式。

“我們做零售物業(yè)，隨經(jīng)濟或者消費轉(zhuǎn)變帶來的風(fēng)險是很大的。”霍業(yè)生稱。

因此2013年后，領(lǐng)展開始積極拓展業(yè)務(wù)類型，沽售非核心資產(chǎn)，加強收并購、嘗試寫字樓物業(yè)并進軍中國內(nèi)地市場。

霍業(yè)生介紹，領(lǐng)展主要從兩方面入手，第一是資產(chǎn)類別的拓寬，第二為資產(chǎn)區(qū)域的改變。其中，兩個重要的節(jié)點發(fā)生在2015年和2019年。

2015年，是這只香港起家房地產(chǎn)投資信托基金走出香港的第一步。

當(dāng)年3月，領(lǐng)展以25億元的價格收購位于北京中關(guān)村的歐美匯購物中心（現(xiàn)稱：領(lǐng)展購物廣場·中關(guān)村）；同年，再斥資66.26億元向瑞安房地產(chǎn)收購上海企業(yè)天地1號及2號（現(xiàn)稱：領(lǐng)展企業(yè)廣場）。

兩年后，領(lǐng)展再度花費40.65億元將廣州西城都薈廣場（現(xiàn)稱：領(lǐng)展購物廣場·廣州）收入囊中。

2019年，隨著“2025愿景”計劃公布，領(lǐng)展對旗下資產(chǎn)組合提出具體規(guī)劃，希望提升除香港外其他地區(qū)的物業(yè)占比，以及提升寫字樓等非傳統(tǒng)物業(yè)類型的占比。具體而言，香港物業(yè)占比將維持70-75%，而中國內(nèi)地物業(yè)將占≤20%，海外占≤10%。

“不同資產(chǎn)類別的經(jīng)濟周期不同，回報也是不同的?！被魳I(yè)生解釋，領(lǐng)展的布局策略是通過地區(qū)分布來分散風(fēng)險，通過資產(chǎn)拓寬把風(fēng)險降低，讓不同資產(chǎn)類別的不同增長周期可以互補。

以此為方針，領(lǐng)展希望完成從地區(qū)性物業(yè)投資者向全球性資產(chǎn)投資、開發(fā)和管理公司的轉(zhuǎn)變。

所以我們看到，領(lǐng)展對世界各地不同類型資產(chǎn)涌現(xiàn)出越來越大的興趣，而疫情爆發(fā)則成為催化劑。

“經(jīng)濟下行，反而對我們來說是投資機會多了?！被魳I(yè)生表示，領(lǐng)展增加了上?？偛客顿Y部的人手，因為“要看的案例多了?！倍遥酒刚埩艘晃辉赗EITs行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗的營運總監(jiān)常駐澳大利亞，該國是領(lǐng)展于2019年12月首次進行海外收購的目的地。

統(tǒng)計顯示，自首次進行海外收購至今兩年多時間，領(lǐng)展總共花費約323億港元購置全球資產(chǎn)，涉及中國內(nèi)地、香港、英國倫敦、澳大利亞悉尼與墨爾本等地。

在這一輪積極并購后，領(lǐng)展的海外布局占比從無升至7.6%，內(nèi)地物業(yè)占比也達到16.5%。

最值得注意的一項并購，是去年11月領(lǐng)展完成了對東莞和佛山兩座配送中心75%股權(quán)的交易，總代價為7.54億人民幣，折合9.05億港元。

這是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。

霍業(yè)生將這筆交易定義為領(lǐng)展在業(yè)務(wù)領(lǐng)域的新突破：“2015年之前這家公司只做零售項目，2015年9月我們才有了第一個寫字樓?！?/p>

如今，領(lǐng)展擁有了物流資產(chǎn)。

隨著電商和快遞行業(yè)的高速迭代，以及新基建概念的發(fā)展，物流業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)投資市場中的香餑餑，引來無數(shù)熱錢加碼。

“疫情期間，當(dāng)實體零售有所阻礙時，做配送的物流業(yè)（行情）是很好的。”霍業(yè)生指，所以物流業(yè)過去幾年增長很迅速，回報上也很有吸引力。

張慧思加入了談話，據(jù)她分享，目前這兩個物流園實現(xiàn)100%出租，由京東、順豐、百佳、途虎養(yǎng)車及每日優(yōu)鮮五個租戶租用，且租期較長。

洽購一個帶穩(wěn)定租約的物業(yè)，是領(lǐng)展在收并購特別是嘗試新領(lǐng)域時堅持的商業(yè)準(zhǔn)則。

作為一家房地產(chǎn)信托基金，領(lǐng)展的投資目標(biāo)是建立收入穩(wěn)健與可持續(xù)增長的資產(chǎn)組合。收購后能夠即時產(chǎn)生收入的項目，正能符合需求。

同時，領(lǐng)展仍提議原開發(fā)商繼續(xù)負責(zé)項目的營運和管理。

“這是策略性發(fā)展的第一步?！蓖ㄟ^向合作伙伴學(xué)習(xí)，領(lǐng)展將加強對物流行業(yè)的認知，并積累經(jīng)驗。

“只要算對賬就會下注。”張慧思稱，領(lǐng)展對不同的投資方向都保持開放態(tài)度，“因為不同的資產(chǎn)類別讓我們收入增長更加平穩(wěn)?！?/p>

另一方面，2022年以來供應(yīng)鏈持續(xù)紊亂、地緣政治等因素讓市場進入調(diào)整期。為遏制通脹，加快緊縮步伐的呼聲越來越高，但領(lǐng)展仍然希望抓住眼前的機會。

“我們現(xiàn)在考察中的物流項目，華東區(qū)和華南區(qū)都有。”霍業(yè)生透露，至于物流之外，也會考慮投資其他門類。

完成內(nèi)地首個大規(guī)模資產(chǎn)提升項目——領(lǐng)展中心城改造工程，是領(lǐng)展過去一段時間的標(biāo)志性事件之一。

由深圳怡景集團開發(fā)的深圳中心城，位于福田區(qū)中軸線，于2007年開業(yè)，它是一座五層高的購物中心，擁有零售商業(yè)面積約8.39萬平方米。雖然位處福田中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)地段，然而由于長期經(jīng)營不善，深圳中心城一直處于不溫不火的狀態(tài)。

直至領(lǐng)展2019年斥資66億元將其收購，并在20年8月展開資產(chǎn)提升工程，為項目帶來新生。目前，深圳領(lǐng)展中心城已于不久前1月16日重新出發(fā)。

“做改造時，商場仍然是對外營業(yè)的，我們是在做一個不停業(yè)的資產(chǎn)提升?！睆埢鬯挤Q，改造后的領(lǐng)展中心城，對商場內(nèi)的動線進行了重新規(guī)劃，并將商舖總數(shù)量提升約20%。同時，目標(biāo)客群調(diào)整為年輕消費者、周邊白領(lǐng)及家庭客群。

自2005年上市至今，領(lǐng)展已經(jīng)投入逾90億港元完成超過90個資產(chǎn)提升項目，且絕大部分項目改造后都能達到15%投資回報目標(biāo)，正如“有增值空間，才能稱之為資產(chǎn)提升”。

在領(lǐng)展中心城之前的廣州、北京商場收購中，領(lǐng)展均在團隊進場之后對項目進行了若干翻新改造，但如此大規(guī)模的“推翻重做”還是第一次。

領(lǐng)展中心城內(nèi)外軟硬件包括消防、中庭動線、外立面，以及項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌組合等，經(jīng)歷了全面升級煥新。

另外，定位為“福田中軸線上的都市桃源”的領(lǐng)展中心城，貫徹了領(lǐng)展對“可持續(xù)發(fā)展”理念更多的理解。資產(chǎn)提升后強調(diào)引入“綠色”設(shè)計，綠地面積超過1.8萬平方米，總綠化率較改造前提升10個百分點達到43.1%，場內(nèi)植物多達36種。

“項目設(shè)計了很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。”張慧思表示，領(lǐng)展中心城目前已達到SITES鉑金級預(yù)認證、LEED V4 BD+C的CS鉑金級認證和WELL HSR（健康安全評價準(zhǔn)則）三項綠色建筑認證的資格，于2月至3月同時獲得該三項認證的正式認證后，將成為全球首個同時獲得該三項認證的商業(yè)物業(yè)。

進入二十一世紀(jì)的第三個十年，ESG投資不再是能被輕易忽視的投資領(lǐng)域，尤其對房地產(chǎn)行業(yè)來說。資料顯示，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻了全球超過3成的溫室氣體排放量，并消耗了全球約40%的能源。

往更實際的方向考慮，符合綠色標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)投資項目如今更能享有租金溢價。

領(lǐng)展近年也往該領(lǐng)域傾注努力，2019年該基金成功發(fā)行了40億港元固定年息率1.6%的綠色可轉(zhuǎn)換債券，而這是全球房地產(chǎn)首宗綠色可轉(zhuǎn)換債券。

領(lǐng)展于去年4月公布了“2035凈零排放策略”，并設(shè)立相應(yīng)的KPI及KRI(關(guān)鍵績效指標(biāo)及關(guān)鍵風(fēng)險指標(biāo))推動相關(guān)目標(biāo)落成。

“長遠來說，綠色對成本是有幫助的?！睆埢鬯急硎荆I(lǐng)展接下來進行的資產(chǎn)提升工程也將奉行相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。

最新針對廣州太陽新天地項目的改造正在籌備當(dāng)中，“已經(jīng)聘請了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會招投標(biāo)，隨后開展工程?！?/p>

領(lǐng)展在2021年6月收購了這個購物中心項目，作為加強對中國內(nèi)地投資的重要一環(huán)。

“目標(biāo)是在2022/23財政年度的第二季度開工?！卑垂浪?，太陽新天地的提升預(yù)計一年半左右完成。

以下為觀點新媒體對領(lǐng)展租務(wù)（香港）及資產(chǎn)管理（中國內(nèi)地）總監(jiān)霍業(yè)生、領(lǐng)展中國內(nèi)地南區(qū)項目總經(jīng)理張慧思采訪實錄節(jié)選：

觀點新媒體：公司對接下來的經(jīng)濟增長怎么看？

霍業(yè)生：關(guān)于經(jīng)濟增長，大家都會有所下調(diào)，但還是正增長。疫情影響全世界，雖然中國有內(nèi)循環(huán)和雙循環(huán)，但始終世界不好時也會受影響，這是必然的。

從銷售數(shù)據(jù)來說，我們覺得有些項目還沒有恢復(fù)到疫情前，但是大部分已經(jīng)達到90%多。個別項目，例如我們在上海新收購的項目，整體數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了疫情前。

當(dāng)然，租戶組合會有所不同，因為經(jīng)過這兩三年的改變，尤其是新能源車盛行，對總銷售的提升有很大幫助。

個別牌子尤其是一些知名快時尚品牌，在過去有所下調(diào)，但同一時間又有一些國潮品牌升起。其他種類來說，比如餐飲類別，我們看到其實已經(jīng)和疫情前沒什么分別。

這是汰弱留強的過程，有些租戶已經(jīng)關(guān)門，也有一些新的品牌做得很好，整體餐飲板塊銷售其實已經(jīng)回到疫情前了。

內(nèi)地和香港對比，我們相信香港面對的困難更多，從增長的角度仍然看好內(nèi)地。直白地說，經(jīng)濟下行對我們來說多了一些考察項目的機會，投資的機會多了。

永遠都是這樣，有危就有機。可能這也是我們一個快速增長的機會，在整個公司的資產(chǎn)配額中加大在內(nèi)地的占比。

觀點新媒體：現(xiàn)在是不是有很多資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)而價錢相宜的機會出現(xiàn)？

霍業(yè)生：一年前我們覺得有機會，但是實質(zhì)談的案例不太多?，F(xiàn)在對比一年前，可以談的案例或者要做的研究多了很多。

有一定內(nèi)房企業(yè)的因素，價錢可以談的空間大了，今年拿的太陽新天地就是一個例子。在上海也增加了投資部的人手，因為要看的案例多了。

觀點新媒體：這和領(lǐng)展在內(nèi)地多年的耕耘有沒有關(guān)系？

霍業(yè)生：有關(guān)系，最主要就是從2015年到現(xiàn)在有將近7年的經(jīng)驗。零售項目已經(jīng)有6個，北京2個、上海1個、廣州2個和深圳1個，寫字樓項目有1個，物流項目也有2個。隨著收購動作和項目營運，我們也開始為人所熟悉。

剛?cè)?nèi)地時，很多人都不知道領(lǐng)展（當(dāng)時叫領(lǐng)匯）是什么公司，可能金融業(yè)內(nèi)才知道領(lǐng)匯是全亞洲最大的房托基金?，F(xiàn)在隨著項目收購，且規(guī)模不小，多了很多人來敲門，看看有沒有合作機會。

觀點新媒體：疫情對香港業(yè)務(wù)是否有影響？

霍業(yè)生：影響一定是有的，但是回過頭來看，香港疫情到今天兩年有余，公司層面來說，對處理疫情的情況已經(jīng)有經(jīng)驗。

過去有對租戶提供扶持，希望他們能夠堅持下去、生存下去，可以繼續(xù)營運，提供服務(wù)給街坊。

我們在香港的資產(chǎn)類別比較特別，很靠近民生，是生活必需品。過去零售市道很好時，我們雖然很好，但是不像別人那么好?，F(xiàn)在市道不好，因為我們貼近民生，所以防守力也比別人高。這從過去兩年的業(yè)績報告可以得到印證，我們已經(jīng)由負轉(zhuǎn)正，跌幅收窄。

我們對香港仍然有信心，疫情始終會過去。雖然這次疫情比想象中更久，但始終都有過去的一天。

觀點新媒體：現(xiàn)在中國內(nèi)地和海外的回報率是不是高于香港？加上疫情的影響，也驅(qū)使公司更加出去收購不同的項目？

霍業(yè)生：我們走出海外和回到內(nèi)地投資不是因為疫情，而是因為資產(chǎn)配置。領(lǐng)展上市時，我們100%都在香港，經(jīng)過發(fā)展，我們覺得要走出香港。

這牽涉到幾個不同的因素：第一，資產(chǎn)類別的拓寬。我們以前只做商場和停車場，2015年開始做寫字樓，這是資產(chǎn)類別的改變。

第二，區(qū)域的改變。過去一兩年，我們?nèi)サ桨闹藓陀鴤惗?，因為不同資產(chǎn)類別的經(jīng)濟周期不同，回報也不同，通過地區(qū)的分布來分散風(fēng)險，通過資產(chǎn)的拓寬把風(fēng)險降低，讓不同資產(chǎn)類別的不同增長周期可以互補。

不同類型的物業(yè)和不同地方的物業(yè)，會讓我們的增長更加平穩(wěn)，大起大落少很多。所以不是因為疫情而改變，而是因為公司本身想有資產(chǎn)包的轉(zhuǎn)變，包括海外、中國內(nèi)地和香港的配置。

我們的投資策略：香港仍然是主力，占70%，20%在內(nèi)地，10%在海外。

領(lǐng)展走出香港的策略，管理層很早已經(jīng)有了這個方案和想法，做了很多預(yù)備工作。

從2015年在內(nèi)地投資項目，去了北上廣深，慢慢有了內(nèi)地團隊，讓我們有能力做更多的收購。我們也在上海設(shè)立了區(qū)域總部，尤其是疫情期間，更加凸顯這個區(qū)域總部對發(fā)展的幫助。

海外方面，隨著項目增加，我們已經(jīng)聘請了一位營運總監(jiān)負責(zé)業(yè)務(wù)。公司做了很多準(zhǔn)備，包括人才的儲備，才走到今天。

我們最主要的愿景，是成為全球資產(chǎn)投資者和管理者。

觀點新媒體：現(xiàn)在公司項目涉及了很多不同的范疇，除了商場以外還有物流，接下來會不會也看一些其他范疇的，比如產(chǎn)業(yè)園？

霍業(yè)生：投資部一直不斷看不同的資產(chǎn)類別。

對領(lǐng)展來說，從一個純香港公司到走入內(nèi)地市場，再到拓展海外市場，這是一個區(qū)域的改變。資產(chǎn)類別也有很多改變，2015年之前只做零售項目，2015年9月有了第一個寫字樓，在上海。

2021年，一個新的資產(chǎn)類別就是物流，是在Sharon（張慧思）管理的南區(qū)，買了兩個項目。另外在香港買了一個工業(yè)物流，是一個停車場兼?zhèn)}庫性質(zhì)的樓，收購價58億。

我們希望可以涉獵不同的資產(chǎn)，因為不同的資產(chǎn)有不同的增長周期，會讓整個資產(chǎn)包更加平穩(wěn)，派息也會更好、更穩(wěn)定。

疫情對零售的影響很大，但對物流項目有幫助，因為配送多了，寫字樓則是比較平穩(wěn)的，這些資產(chǎn)存在不同的周期。如果多一些不同的類別，加上不同的區(qū)域，我們會變得更加平穩(wěn)。

除了物流，我們會看不同類別的項目，但是還沒有成熟的項目可以投資。

張慧思：兩個物流項目是去年收購的，一個位于東莞，一個位于佛山，現(xiàn)在基本上是100%出租，租客的租期較長且穩(wěn)定。

我們的合作伙伴都很優(yōu)質(zhì)，項目質(zhì)量、租客質(zhì)量都非常好，所以對這兩個項目十分有信心。

至于其他物流項目或者資產(chǎn)類別，正如剛才Gary（霍業(yè)生）所說，公司一直都在看不同的投資方向，只要算對賬就會下注。

霍業(yè)生：補充一下這兩個項目。第一，這兩個項目是租滿的。第二，都是一些很知名的租客。一個租期是三年多，一個是四年多，所以這幾年的租客會很穩(wěn)定，同時租約每年都有增幅，有增長空間。

原來的開發(fā)商繼續(xù)做營運和管理，對領(lǐng)展來說也是一個很好的機會，可以向一些好的合作伙伴學(xué)習(xí)，熟悉市場，通過他們的網(wǎng)絡(luò)增長我們在這方面的認知和經(jīng)驗，這是策略性發(fā)展的第一步。

因為做了物流項目，所以市場上也有人說“原來領(lǐng)展不只是做商場、寫字樓，也會做物流”，所以多了去看不同項目的機會?，F(xiàn)在考察中的物流項目，華東區(qū)和華南區(qū)都有。

我們致力于在大灣區(qū)發(fā)展，內(nèi)部投資指引是20%的配比在內(nèi)地，至于到底是定位物流還是零售物業(yè)或者其他資產(chǎn)類別，沒有限定。

暫時來說，似乎物流項目在回報上比較吸引人。

觀點新媒體：接下來是否有看其他項目？疫情是否拖慢了相關(guān)進度？

霍業(yè)生：有的，比如進入物流項目這個資產(chǎn)類別時，冷鏈?zhǔn)侵档每紤]的投資種類，但是暫時還沒有可以落實的項目。

有時投資是講機會的：第一，你想買也要有人想賣。第二，有人想賣，價錢是否合適。

回過頭說，2021年我們在上海、廣州買了商場，在東莞、佛山買了物流，在香港也買了一個工業(yè)物流項目，在澳洲買了商場和寫字樓資產(chǎn)包，其實一點都沒有拖慢。

因為有疫情，可能某些公司有資金問題，或者有更好的投資機會時想置換資產(chǎn)，反而使我們多了投資的機會。

觀點新媒體：最新的領(lǐng)展中心城資產(chǎn)提升工程完成情況如何？

張慧思：資產(chǎn)提升工程在2021年底已經(jīng)完成，今年1月16日舉行了重開儀式，個別租戶可能還在做內(nèi)部裝修，但是商場基本上已經(jīng)重新對外開放。

我們做改造時，商場仍然是對外營業(yè)的，是一個不停業(yè)的資產(chǎn)提升。

這次領(lǐng)展中心城的資產(chǎn)提升，引進了一些新的租戶，整個銷售都是向好的。但因為1月剛重開，中間又隔了一個春節(jié)，資產(chǎn)提升后的相關(guān)數(shù)據(jù)還在收集。

觀點新媒體：資產(chǎn)提升之后，商鋪總數(shù)加了20%，已經(jīng)全部租出了嗎？

張慧思：改造之后增加了20%商鋪，也進行了一些動線的重新規(guī)劃。

業(yè)態(tài)上，主要針對三類客群：第一類是年輕人的消費，深圳本身整個城市的平均年齡是相對年輕的。

第二類是周圍的白領(lǐng)。中心城所在位置屬于福田CBD區(qū)，周圍有很多優(yōu)質(zhì)寫字樓，白領(lǐng)們會有飲食或者消費的需求。

第三類是一些家庭客群。整個福田區(qū)專注做家庭客群的商業(yè)項目相對少一些，所以我們在整個資產(chǎn)提升計劃里將一些舊的租戶保留，但是調(diào)整了位置，也重新進行了裝修。

中心城處于中軸線，所以我們有很多綠色的元素體現(xiàn)在整個項目中。這次資產(chǎn)改造，內(nèi)裝修有春夏秋冬的元素，作為裝修主題內(nèi)容放在整個商場的不同區(qū)域，給消費者一個新的觀感。

觀點新媒體：中心城用了3.5億港元去改造。在LEED認證方面是否可以介紹多一些？

霍業(yè)生：第一，公司在ESG方面比較好的，也是第一家發(fā)起綠色債券的地產(chǎn)公司，所以我們對這方面有要求。第二，切合中心城項目本身的自然因素。

ESG方面，現(xiàn)在做了很多Green Bond（綠色債券），在做LEED認證時，正好利用翻新工程將這些元素引入。

除了LEED，有一個SITES，就是對戶外的。因為我們有屋頂花園，東西兩個廣場也有很多綠色元素，所以我們第一次在項目里引入SITES認證。此外還有WELL認證，是衡量人類健康與建筑環(huán)境之間的良好關(guān)系。

我們的預(yù)審已經(jīng)過了，在這個月底或者下個月初就將拿到所有的正式批復(fù)。

完成之后，我們應(yīng)該是全世界第一個同時有這三個認證的商場。

可持續(xù)發(fā)展一向都是我們的理念，過去獲得了很多在這方面的獎項。最重要的是還多了一個2035年凈零排放的愿景。到2035年還有十幾年，我們會慢慢去做這件事。

財務(wù)安排上，我們有一定的綠色債券或者可持續(xù)發(fā)展貸款，是和服務(wù)指標(biāo)相掛鉤的。在達到某些指標(biāo)時，包括能耗減少、碳排放量減少，會有更好的利率。

無論是社會的要求還是作為一家有責(zé)任的公司，這些都是我們的目標(biāo)，所以會繼續(xù)在這方面尋求發(fā)展。

張慧思：剛才Gary（霍業(yè)生）說我們拿了三個認證，那里其實是一個花園，屬于深圳中軸線上的一個iconic（標(biāo)志性）的地標(biāo)。

我們在項目的東西廣場通過分布不同的植物加強綠化，顧客走過去會看到很漂亮的園林景色之外，內(nèi)里的標(biāo)準(zhǔn)或者說本身的功能不僅如此，排水、綠植、土壤要求都得到綠色認證，在環(huán)境方面有一個正面的影響。

霍業(yè)生：第一，這次綠被面積超過18,000平方米，綠化率和以前相比提升了10個百分點，達到43%，綠化率增加了很多。

第二，能耗的改變。那里有很大的天窗，可以利用自然光減少能耗。

在內(nèi)地，就是廣州太陽新天地，我們也會嘗試看有沒有機會。有些基本上肯定會發(fā)生的，就是減少能耗、節(jié)約能源，通過翻新更換基建設(shè)施。

至于公司層面，要達到凈零排放，可能將來會看有沒些再生能源，可以通過采購實現(xiàn)。

觀點新媒體：做了這類型的提升，環(huán)境也改善了，在租金方面是否也可以提升？

霍業(yè)生：管理費用和租金對租戶來說是同一筆賬，英文叫occupancy cost，是使用這個空間的成本總數(shù)。

翻新之后，環(huán)境漂亮了，吸引的人多了，可以做的生意也會更多，可以提升租金負擔(dān)能力。我們正是希望提升租金負擔(dān)能力，通過資產(chǎn)提升可以收更多租金來達到回報要求。

領(lǐng)展上市到今天為止，我們進行了超過90個資產(chǎn)提升項目，大部分都是在香港。我們每年都會公布，雖然有高有低，但都有增值空間，才能稱之為資產(chǎn)提升。

資產(chǎn)提升工程以香港為主，因為香港物業(yè)多很多，物業(yè)樓齡也長很多，所以機會也會多很多。內(nèi)地目前只有一個，暫時是太陽新天地項目，已經(jīng)聘請了顧問公司、建筑師，方案正在定，方案定了之后就會招投標(biāo)，隨后開展工程。

張慧思：2021年6月收購了太陽新天地項目，我們和設(shè)計師開會研究，目標(biāo)就是在2022/23財政年度的第二季度開工，會參考領(lǐng)展中心城的AE（Asset Enhancement，資產(chǎn)提升）改造經(jīng)驗。整個項目的提升計劃預(yù)計一年半左右完成。

期間商場是正常營業(yè)的，是一個不停業(yè)的提升，希望對租戶影響達到最小。

在租金和租戶定位上，計劃重新招商，也會引進一些比較新興的業(yè)態(tài)，比如比較流行的新能源汽車。

太陽新天地有兩個品牌是做新能源汽車的，另外還有一些茶飲類，是一些比較年輕時尚的品牌。另外，我們希望整個AE計劃可以豐富零售和餐飲業(yè)態(tài)，現(xiàn)在有一個酒吧街，會加強這方面的打造，引入更多餐飲。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 領(lǐng)展與觀點面對面：亞洲最大REITs的千里之行