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為什么大家都搶著買“法拍房”?

為睿資產(chǎn) 為睿資產(chǎn) 作者:為睿房地產(chǎn)金融部
2019-08-05 22:48 6276 0 0
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式、資金模式以及運作模式一直是困擾很多開發(fā)企業(yè)的問題,今天介紹一下常見的商業(yè)地產(chǎn)中的開發(fā)、資金及運作模式。

作者:為睿房地產(chǎn)金融部

來源:為睿資產(chǎn)(ID:VeryAsset)

引言

“住房問題”可能是每個在上海居住、生活的居民最為關(guān)注的問題,無論有沒有上海戶口,無論是不是買房剛需,大家都希望有朝一日能置辦下屬于自己的房產(chǎn)或者是囤幾套房子過上每月收租的生活,但是上海地區(qū)高昂的房價足以讓大多數(shù)人“望房興嘆”。很多從外地來上海的創(chuàng)業(yè)者和追夢人努力打拼很多年仍沒有足夠的資金為自己購買一處“落腳地”,最后不得不在長期的苦苦堅持之下黯然離場。

但是如果現(xiàn)在告訴您,有一種房源“房價是市場價的七到八折,無戶口要求,并且不限購”您會不會怦然心動?實際上這種房源是確實存在的,它就是如今受到很多人青睞的“法拍房”。

一、什么是法拍房?

法拍房是法院拍賣房產(chǎn)的簡稱,是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。一般出現(xiàn)在債務(wù)人即房主無力履行按揭合同或無法清償債務(wù)時,被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行,法院將債務(wù)人名下房產(chǎn)通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺,以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開進行拍賣,并以拍賣所得價金滿足債權(quán)。

2016年8月2日,最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》,對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣制訂了詳細規(guī)范。并且于2016年11月25日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫的公告》,確定將淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)及中拍網(wǎng)5家平臺納入名單庫,隨著法律法規(guī)的完善,網(wǎng)絡(luò)平臺上的“法拍房”經(jīng)過了近幾年的發(fā)展,越來越走進了廣大投資者的視線。

二、網(wǎng)絡(luò)平臺上法拍房的種類

據(jù)統(tǒng)計,近幾年出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺的房源中住宅用房(主要包括各類商品住宅和商用住宅)數(shù)量最多,約占70%;商業(yè)用房(主要包括商鋪、寫字樓等),約占20%左右;工業(yè)用房(主要指工業(yè)廠房)數(shù)量最少,僅占2%;其他用房(主要包括各類車庫和停車位),約占8%左右。

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三、上海地區(qū)法拍房現(xiàn)狀

根據(jù)為睿資產(chǎn)于6月19日發(fā)布的“上海地區(qū)6-8月份司法拍賣房源信息(住宅用地篇)”一文中收錄的信息可以得知,上海地區(qū)6-8月份有關(guān)住宅用地的法拍房共計142起,這些法拍房分布在上海各區(qū),表現(xiàn)出數(shù)量眾多和分布較廣的特點,如下圖所示。

微信圖片_20210519160959.jpg

四、法拍房為何會這么便宜?

之前說到法拍房的房價是市場價的七到八折,這種說法并不是“空穴來風(fēng)”或是“胡編亂造“。通過為睿團隊從淘寶拍賣平臺上搜集的2019年4到6月份,上海部分地區(qū)已成交的法拍房的數(shù)據(jù)整合可以看出,法拍房的成交價相對于同區(qū)域二手房和新房的房價都具有一定的優(yōu)勢。

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△數(shù)據(jù)整理自淘寶拍賣平臺

那么,法拍房為什么會這么便宜呢?

《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十條之規(guī)定:“起拍價由人民法院參照評估價確定;未作評估的,參照市價確定,并征詢當(dāng)事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十?!焙偷诙鶙l的規(guī)定:“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣競價期間無人出價的,本次拍賣流拍。流拍后應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺再次拍賣,拍賣動產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)在拍賣七日前公告;拍賣不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)的應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十?!备鶕?jù)上述法條的規(guī)定,對于一拍的房產(chǎn),起拍價最低可以是市場評估價的7折,如果一拍流拍,重新安排的二拍起拍價最低可以是一拍起拍價的八折,通常來說,法院為了推動拍賣盡快完成,都傾向于以低折扣起拍,所以二拍的時候折扣最低可到5.6折(0.7x0.8=0.56)。

既然起拍價的優(yōu)惠幅度這么大,那么法院所給出的評估價是怎么來的呢?

在對房產(chǎn)依法進行拍賣之前,法院要先對房產(chǎn)進行評估,評估的方法是由法院選擇相應(yīng)的評估機構(gòu)進行上門評估,但是受條件所限,評估機構(gòu)一般也無法進入到房間中仔細評估(因為大多數(shù)情況下評估機構(gòu)并不能獲得房產(chǎn)的鑰匙,或者被拍賣房產(chǎn)的所有人會阻撓評估機構(gòu)進行評估),而是僅能從外圍觀察一下,然后對比周邊同等房產(chǎn)的價格做出一個籠統(tǒng)的評估,因此評估機構(gòu)給出的評估價格一般比較保守,相比市場價相差10%到20%,有的甚至更高。另外一點就是,評估價格可能是房產(chǎn)拍賣之前很長一段時間做出的。如果中間間隔的這一段時間正好遇到樓市上漲的情況,那這個評估價在拍賣時看來將會是一個被大大低估的價格。

五、法拍房所具有的優(yōu)勢

前面已經(jīng)介紹了法拍房所具有的相比其他房源更為優(yōu)惠的價格,接下來將會介紹法拍房所擁有的其他優(yōu)點:

(1)可以避開限購令

在上海地區(qū),法拍房的面積大小以及所購區(qū)域、買房人本地或是外地戶口、購房資格等在法拍房面前都不受影響。對不符合上海限購政策但又急需購買住房的人士,比如外地戶籍沒有社保和繳稅記錄,競買后,競買人繳納完相關(guān)稅費,憑法院《拍賣成交確認書》、《裁定書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》,到房屋所在轄區(qū)產(chǎn)權(quán)交易中心就可以辦理過戶手續(xù),屬于帶有法律效力的強制過戶。

(2)可以按揭貸款購買

購買法拍房并不一定都要支付全款后才可拍得,各大銀行征信好的客戶可以根據(jù)個人條件和需求,可以正常享受國家銀行政策和利率,進行審批按揭和貸款。

(3)法拍房中可能會出現(xiàn)房產(chǎn)市場上比較稀有的房產(chǎn)

一般情況下,法院會以被執(zhí)行人名下最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn),予以查封作為拍賣品,用于償還債務(wù)。例如在市場上很少出現(xiàn)的重點學(xué)區(qū)的住宅、頂級公寓和獨棟別墅、寫字樓、商業(yè)酒店等,這對于有需求的購房者來說是一個難得的機會。

(4)即買即住且買房送裝修

除了部分法拍房會出現(xiàn)權(quán)利歸屬關(guān)系上有瑕疵或者房屋中有人居住的情況(這些情況可以通過拍賣前請專門機構(gòu)對該房產(chǎn)進行盡調(diào)來避免),法拍房不像購買普通住房一樣需要搖號排號,也沒有期房拿不到房的風(fēng)險,并且大多數(shù)法拍房已經(jīng)裝修完成,甚至是精裝修,可以省一大筆裝修費用,少量房源甚至有家具家電。

六、法拍房形成的原因

根據(jù)房產(chǎn)被法院查封的原因,法拍房的房源可分為以下四類:

(1)因銀行按揭違約產(chǎn)生的法拍房。當(dāng)貸款購房者無法如期如數(shù)償還貸款時,銀行會向法院提出民事訴訟,要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。由于銀行掌握原業(yè)主的房產(chǎn)證和土地證,這類房產(chǎn)后續(xù)過戶及債權(quán)債務(wù)風(fēng)險相對較少。

(2)因民間借貸違約產(chǎn)生的法拍房。債務(wù)人和債權(quán)人簽訂借款合同,約定債務(wù)人將自有房產(chǎn)抵押給債權(quán)人并取得借款。如果債務(wù)人在約定的時間到期后無法按時還款,債權(quán)人可以向法院申請債務(wù)人還款,并出示抵押或借款協(xié)議,要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務(wù)人的房產(chǎn)來還款。但由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差,因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大。

(3)因財產(chǎn)沒收而產(chǎn)生的法拍房。如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產(chǎn),如果財產(chǎn)涉及不動產(chǎn),該不動產(chǎn)依法可進行拍賣,變現(xiàn)后的錢收歸國庫。這類房產(chǎn)多涉及刑事訴訟,可能存在與兇宅,風(fēng)水等方面相關(guān)的一些瑕疵。

(4)因無主房產(chǎn)而產(chǎn)生的法拍房。無主房產(chǎn)即沒有所有人或所有人不明確,權(quán)屬長期無法確定的房產(chǎn)。由人民法院判決宣告為無主財產(chǎn)的房產(chǎn),依法收歸國家所有或集體所有,也可進行拍賣,但實際生活中這類法拍房比較少。

七、購買法拍房時可能存在哪些風(fēng)險?

“收益與風(fēng)險并存”,法拍房作為一種具有較高收益的投資手段,也一定會有一些風(fēng)險,通常來說,競拍人在競拍之前應(yīng)當(dāng)通過委托律師等專業(yè)人士對于該房產(chǎn)進行調(diào)查,來防范以下風(fēng)險的發(fā)生。

(一) 可能會購買到存在產(chǎn)權(quán)爭議的法拍房

產(chǎn)權(quán)爭議問題容易發(fā)生在以下情形之中:

1.夫妻雙方在法院的離婚調(diào)解書中約定,房產(chǎn)歸沒有在房產(chǎn)證登記一方單獨所有并且尚未變更產(chǎn)權(quán)登記的情形。一般情況下,房產(chǎn)的所有人就是房產(chǎn)證上登記的主體,而這種情況下,房產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)以離婚調(diào)解書為準。競拍人購買這樣的房產(chǎn),當(dāng)生效的離婚協(xié)議書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利,就會出現(xiàn)因所有權(quán)不明引起的糾紛。

2.可能發(fā)生在一物多賣的情形下。法拍房的一物多賣是指被拍賣的房產(chǎn)在被強制執(zhí)行前,被執(zhí)行人就與他人簽訂了房屋買賣合同,將法拍房賣給他人,只是由于價款尚未完全付清等原因未辦理過戶手續(xù)。此時法院對該房屋進行強制執(zhí)行,競得人成功拍買,可以視為簽訂了房屋買賣合同。因此,同一標的物上就存在兩個有效的房屋買賣合同。而物權(quán)的變動不以合同的成立為要件,房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是以過戶即產(chǎn)權(quán)變更登記為條件的,故在這種條件下,與被執(zhí)行人簽訂買賣合同的案外人和競得人出于平等地位,所有權(quán)并不當(dāng)然地歸競得人所有,如果被執(zhí)行人選擇將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人,競得人就沒有抗辯理由,只能追究被執(zhí)行人的違約責(zé)任。

(二) 拍得的法拍房中可能存在長期的租賃合同

在現(xiàn)實中的民間借貸中,債權(quán)人往往會要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長期的租賃合同,以保證在債務(wù)存續(xù)期間,作為抵押物的房產(chǎn)不被處分,能保證債權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)。若競拍人在競拍之前并未確認房屋現(xiàn)在的狀態(tài)是空置還是出租中,導(dǎo)致拍得的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同,那在拍賣成功后,依據(jù)民法“買賣不破租賃”的原則,競得人即使取得房屋所有權(quán),也不能對抗租客的租賃權(quán),無法實際入住。并且被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經(jīng)收到房屋的全部租金,此時競得人既無法及時入住,又無法獲得房屋的租金,只是空有房屋的所有權(quán),竹籃打水一場空。

(三)拍得的法拍房沒有清戶,為競得人的實際居住帶來困難

若競拍人在競拍之前并未核實該房產(chǎn)中是否實際有人居住,那即使成功拍得房產(chǎn),也可能會面臨無法入住的嚴重問題,有可能會碰到實際居住人拒絕搬遷,無法入住的情況。比如原業(yè)主不講理,拒絕騰房,或者房屋中有老年人、病人或未成年人長期居住生活,這些人是原業(yè)主設(shè)定的實際居住權(quán)利,競得人要想通過正常的渠道,收回房產(chǎn)的占有使用權(quán),存在困難。

而且需要注意的是,法拍房成交后,法院并不負責(zé)房源拍賣后的清場和交付,需要買家自行處理。也就是說,如果原來住在房子里的人是“老賴”,不愿意搬走,競得人可能會面臨無法實際入住的嚴重后果。

(四)拍得的法拍房可能存在需繳高額稅費的問題

競拍人在競拍法拍房之前,一定要仔細考慮拍得房產(chǎn)后的稅費的問題,必要時可以委托律師協(xié)助調(diào)查,因為有的法拍房拍得之后,所要承擔(dān)的稅費的數(shù)額比較巨大。比如在國家劃撥的土地上所建的房屋,二次交易時需要受讓人補交土地出讓金,或者如果該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”的情形,則在第二次交易時需要繳納兩次的房價差價,這些稅費都是不小的開銷。但是在拍賣之前,法院查詢房屋信息的時候,一般不會查其交易信息,只是查詢其房屋產(chǎn)權(quán)所屬情況以及是否存在被查封、抵押的情形,因此這就需要競拍人自行調(diào)查清楚或者是委托律師去調(diào)查。

另外,在司法拍賣過程中,雖然法院會組織競拍者前往看房,但法院一般不提供房子是否“滿二”或者是否“滿五唯一”等具體信息。而競買者如果遺漏這些信息可能會承擔(dān)很大一筆稅費。比如一套200萬元的住宅,如果不滿5年非唯一,各項稅費加起來高達十幾萬元。另外還需要注意的是,如果房子有拖欠水電費和物管費,所有欠費也都要競得者自己買單。

(五)拍得的法拍房實物現(xiàn)狀可能和網(wǎng)絡(luò)上了解的不一致

在拍賣公告中,大家可能都會注意到這么一句話“標的物以實物現(xiàn)狀為準,法院不承擔(dān)本標的瑕疵擔(dān)保責(zé)任”,也就是說,法院對拍賣的房屋的外觀、質(zhì)量結(jié)構(gòu)、固定裝修損壞、房地產(chǎn)面積差異等不作擔(dān)保,由買受人自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任,由此產(chǎn)生的問題也不影響拍賣成交結(jié)果及成交價格?,F(xiàn)實中可能存在拍賣房中有違章搭建的情況,那么拍賣面積和實際登記面積可能不一致,買受人必須要自行拆除違章搭建后才能正常辦理過戶。

所以總的來說,競拍人如果不想拍得房屋之后才后悔,悔拍后白白虧掉之前繳納的保證金的話,那么在競拍之前由自己或者聘請律師去實地看樣是非常有必要的,提前了解房屋的房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施、房屋實際用途、房屋的裝修情況、周邊配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境等,對于整個拍賣過程都具有重要意義。

八、對于上述風(fēng)險應(yīng)當(dāng)如何防范?

根據(jù)上文所述,競拍法拍房所面臨的問題主要有:1.房屋產(chǎn)權(quán)爭議問題,2.存在長期租賃的問題,3.房屋清戶問題,4.高額稅費問題,5.法拍房網(wǎng)絡(luò)上的資料可能和現(xiàn)實中不一致,競拍人可以以尋求專業(yè)幫助的方式規(guī)避這些風(fēng)險:1.委托律師實地調(diào)查,走訪物業(yè),街道辦,周邊鄰居等,查清房屋現(xiàn)在的租賃情況,以制作盡調(diào)報告,從而使競拍人在競拍之前了解該房屋的具體情況。2,委托律師提前進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,測算稅費及提供合理稅收方案。3,委托律師通過公安部門對戶籍進行查詢,評估戶籍對居住,學(xué)區(qū)房等方面的影響,指導(dǎo)戶口遷出。4.若房屋上存在租賃糾紛或者存在清場問題,可以委托律師制作租賃糾紛的解決方案或者清場方案。

結(jié)語

本篇文章主要介紹了法拍房的形成原因,購買法拍房所存在的風(fēng)險以及對這些風(fēng)險應(yīng)當(dāng)如何防范,希望讀者在閱讀上下篇之后,既了解購買法拍房所帶來的巨大的利益,也能看到法拍房背后隱藏的種種風(fēng)險,可以對法拍房有一個綜合、客觀和理性的認識。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“為睿資產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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