為睿資產 作者：為睿房地產金融部
來源：為睿資產（ID：VeryAsset）
引言
“住房問題”可能是每個在上海居住、生活的居民最為關注的問題，無論有沒有上海戶口，無論是不是買房剛需，大家都希望有朝一日能置辦下屬于自己的房產或者是囤幾套房子過上每月收租的生活，但是上海地區(qū)高昂的房價足以讓大多數人“望房興嘆”。很多從外地來上海的創(chuàng)業(yè)者和追夢人努力打拼很多年仍沒有足夠的資金為自己購買一處“落腳地”，最后不得不在長期的苦苦堅持之下黯然離場。
但是如果現在告訴您，有一種房源“房價是市場價的七到八折，無戶口要求，并且不限購”您會不會怦然心動？實際上這種房源是確實存在的，它就是如今受到很多人青睞的“法拍房”。
一、什么是法拍房？
法拍房是法院拍賣房產的簡稱，是指被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。一般出現在債務人即房主無力履行按揭合同或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，法院將債務人名下房產通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開進行拍賣，并以拍賣所得價金滿足債權。
2016年8月2日，最高人民法院發(fā)布了《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》，對網絡司法拍賣制訂了詳細規(guī)范。并且于2016年11月25日發(fā)布了《最高人民法院關于司法拍賣網絡服務提供者名單庫的公告》，確定將淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網及中拍網5家平臺納入名單庫，隨著法律法規(guī)的完善，網絡平臺上的“法拍房”經過了近幾年的發(fā)展，越來越走進了廣大投資者的視線。
二、網絡平臺上法拍房的種類
據統計，近幾年出現在網絡拍賣平臺的房源中住宅用房（主要包括各類商品住宅和商用住宅）數量最多，約占70%；商業(yè)用房（主要包括商鋪、寫字樓等），約占20%左右；工業(yè)用房（主要指工業(yè)廠房）數量最少，僅占2%；其他用房（主要包括各類車庫和停車位），約占8%左右。
三、上海地區(qū)法拍房現狀
根據為睿資產于6月19日發(fā)布的“上海地區(qū)6-8月份司法拍賣房源信息（住宅用地篇）”一文中收錄的信息可以得知，上海地區(qū)6-8月份有關住宅用地的法拍房共計142起，這些法拍房分布在上海各區(qū)，表現出數量眾多和分布較廣的特點，如下圖所示。
四、法拍房為何會這么便宜？
之前說到法拍房的房價是市場價的七到八折，這種說法并不是“空穴來風”或是“胡編亂造“。通過為睿團隊從淘寶拍賣平臺上搜集的2019年4到6月份，上海部分地區(qū)已成交的法拍房的數據整合可以看出，法拍房的成交價相對于同區(qū)域二手房和新房的房價都具有一定的優(yōu)勢。
△數據整理自淘寶拍賣平臺
那么，法拍房為什么會這么便宜呢？
《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第十條之規(guī)定：“起拍價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并征詢當事人意見。起拍價不得低于評估價或者市價的百分之七十?！焙偷诙鶙l的規(guī)定：“網絡司法拍賣競價期間無人出價的，本次拍賣流拍。流拍后應當在三十日內在同一網絡司法拍賣平臺再次拍賣，拍賣動產的應當在拍賣七日前公告；拍賣不動產或者其他財產權的應當在拍賣十五日前公告。再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的百分之二十?！备鶕鲜龇l的規(guī)定，對于一拍的房產，起拍價最低可以是市場評估價的7折，如果一拍流拍，重新安排的二拍起拍價最低可以是一拍起拍價的八折，通常來說，法院為了推動拍賣盡快完成，都傾向于以低折扣起拍，所以二拍的時候折扣最低可到5.6折（0.7x0.8=0.56）。
既然起拍價的優(yōu)惠幅度這么大，那么法院所給出的評估價是怎么來的呢？
在對房產依法進行拍賣之前，法院要先對房產進行評估，評估的方法是由法院選擇相應的評估機構進行上門評估，但是受條件所限，評估機構一般也無法進入到房間中仔細評估（因為大多數情況下評估機構并不能獲得房產的鑰匙，或者被拍賣房產的所有人會阻撓評估機構進行評估），而是僅能從外圍觀察一下，然后對比周邊同等房產的價格做出一個籠統的評估，因此評估機構給出的評估價格一般比較保守，相比市場價相差10%到20%，有的甚至更高。另外一點就是，評估價格可能是房產拍賣之前很長一段時間做出的。如果中間間隔的這一段時間正好遇到樓市上漲的情況，那這個評估價在拍賣時看來將會是一個被大大低估的價格。
五、法拍房所具有的優(yōu)勢
前面已經介紹了法拍房所具有的相比其他房源更為優(yōu)惠的價格，接下來將會介紹法拍房所擁有的其他優(yōu)點：
（1）可以避開限購令
在上海地區(qū)，法拍房的面積大小以及所購區(qū)域、買房人本地或是外地戶口、購房資格等在法拍房面前都不受影響。對不符合上海限購政策但又急需購買住房的人士，比如外地戶籍沒有社保和繳稅記錄，競買后，競買人繳納完相關稅費，憑法院《拍賣成交確認書》、《裁定書》、《協助執(zhí)行通知書》，到房屋所在轄區(qū)產權交易中心就可以辦理過戶手續(xù)，屬于帶有法律效力的強制過戶。
（2）可以按揭貸款購買
購買法拍房并不一定都要支付全款后才可拍得，各大銀行征信好的客戶可以根據個人條件和需求，可以正常享受國家銀行政策和利率，進行審批按揭和貸款。
（3）法拍房中可能會出現房產市場上比較稀有的房產
一般情況下，法院會以被執(zhí)行人名下最優(yōu)質的房產，予以查封作為拍賣品，用于償還債務。例如在市場上很少出現的重點學區(qū)的住宅、頂級公寓和獨棟別墅、寫字樓、商業(yè)酒店等，這對于有需求的購房者來說是一個難得的機會。
（4）即買即住且買房送裝修
除了部分法拍房會出現權利歸屬關系上有瑕疵或者房屋中有人居住的情況（這些情況可以通過拍賣前請專門機構對該房產進行盡調來避免），法拍房不像購買普通住房一樣需要搖號排號，也沒有期房拿不到房的風險，并且大多數法拍房已經裝修完成，甚至是精裝修，可以省一大筆裝修費用，少量房源甚至有家具家電。
六、法拍房形成的原因
根據房產被法院查封的原因，法拍房的房源可分為以下四類：
（1）因銀行按揭違約產生的法拍房。當貸款購房者無法如期如數償還貸款時，銀行會向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產拍賣變現來償還貸款。由于銀行掌握原業(yè)主的房產證和土地證，這類房產后續(xù)過戶及債權債務風險相對較少。
（2）因民間借貸違約產生的法拍房。債務人和債權人簽訂借款合同，約定債務人將自有房產抵押給債權人并取得借款。如果債務人在約定的時間到期后無法按時還款，債權人可以向法院申請債務人還款，并出示抵押或借款協議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣債務人的房產來還款。但由于民間借貸行為規(guī)范性和透明性較差，因此后續(xù)產生糾紛的可能性較大。
（3）因財產沒收而產生的法拍房。如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如果財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現后的錢收歸國庫。這類房產多涉及刑事訴訟，可能存在與兇宅，風水等方面相關的一些瑕疵。
（4）因無主房產而產生的法拍房。無主房產即沒有所有人或所有人不明確，權屬長期無法確定的房產。由人民法院判決宣告為無主財產的房產，依法收歸國家所有或集體所有，也可進行拍賣，但實際生活中這類法拍房比較少。
七、購買法拍房時可能存在哪些風險？
“收益與風險并存”，法拍房作為一種具有較高收益的投資手段，也一定會有一些風險，通常來說，競拍人在競拍之前應當通過委托律師等專業(yè)人士對于該房產進行調查，來防范以下風險的發(fā)生。
(一) 可能會購買到存在產權爭議的法拍房
產權爭議問題容易發(fā)生在以下情形之中：
1.夫妻雙方在法院的離婚調解書中約定，房產歸沒有在房產證登記一方單獨所有并且尚未變更產權登記的情形。一般情況下，房產的所有人就是房產證上登記的主體，而這種情況下，房產所有權應以離婚調解書為準。競拍人購買這樣的房產，當生效的離婚協議書上確定的所有權人主張權利，就會出現因所有權不明引起的糾紛。
2．可能發(fā)生在一物多賣的情形下。法拍房的一物多賣是指被拍賣的房產在被強制執(zhí)行前，被執(zhí)行人就與他人簽訂了房屋買賣合同，將法拍房賣給他人，只是由于價款尚未完全付清等原因未辦理過戶手續(xù)。此時法院對該房屋進行強制執(zhí)行，競得人成功拍買，可以視為簽訂了房屋買賣合同。因此，同一標的物上就存在兩個有效的房屋買賣合同。而物權的變動不以合同的成立為要件，房屋所有權的轉移是以過戶即產權變更登記為條件的，故在這種條件下，與被執(zhí)行人簽訂買賣合同的案外人和競得人出于平等地位，所有權并不當然地歸競得人所有，如果被執(zhí)行人選擇將房屋所有權轉讓給案外人，競得人就沒有抗辯理由，只能追究被執(zhí)行人的違約責任。
(二) 拍得的法拍房中可能存在長期的租賃合同
在現實中的民間借貸中，債權人往往會要求借款人簽訂空白的租賃合同或是長期的租賃合同，以保證在債務存續(xù)期間，作為抵押物的房產不被處分，能保證債權人權利的實現。若競拍人在競拍之前并未確認房屋現在的狀態(tài)是空置還是出租中，導致拍得的房產上存在有長期的租賃合同，那在拍賣成功后，依據民法“買賣不破租賃”的原則，競得人即使取得房屋所有權，也不能對抗租客的租賃權，無法實際入住。并且被執(zhí)行人在房屋拍賣之前就已經收到房屋的全部租金，此時競得人既無法及時入住，又無法獲得房屋的租金，只是空有房屋的所有權，竹籃打水一場空。
(三）拍得的法拍房沒有清戶，為競得人的實際居住帶來困難
若競拍人在競拍之前并未核實該房產中是否實際有人居住，那即使成功拍得房產，也可能會面臨無法入住的嚴重問題，有可能會碰到實際居住人拒絕搬遷，無法入住的情況。比如原業(yè)主不講理，拒絕騰房，或者房屋中有老年人、病人或未成年人長期居住生活，這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競得人要想通過正常的渠道，收回房產的占有使用權，存在困難。
而且需要注意的是，法拍房成交后，法院并不負責房源拍賣后的清場和交付，需要買家自行處理。也就是說，如果原來住在房子里的人是“老賴”，不愿意搬走，競得人可能會面臨無法實際入住的嚴重后果。
(四)拍得的法拍房可能存在需繳高額稅費的問題
競拍人在競拍法拍房之前，一定要仔細考慮拍得房產后的稅費的問題，必要時可以委托律師協助調查，因為有的法拍房拍得之后，所要承擔的稅費的數額比較巨大。比如在國家劃撥的土地上所建的房屋，二次交易時需要受讓人補交土地出讓金，或者如果該房屋上一次交易是“直系親屬過戶”的情形，則在第二次交易時需要繳納兩次的房價差價，這些稅費都是不小的開銷。但是在拍賣之前，法院查詢房屋信息的時候，一般不會查其交易信息，只是查詢其房屋產權所屬情況以及是否存在被查封、抵押的情形，因此這就需要競拍人自行調查清楚或者是委托律師去調查。
另外，在司法拍賣過程中，雖然法院會組織競拍者前往看房，但法院一般不提供房子是否“滿二”或者是否“滿五唯一”等具體信息。而競買者如果遺漏這些信息可能會承擔很大一筆稅費。比如一套200萬元的住宅，如果不滿5年非唯一，各項稅費加起來高達十幾萬元。另外還需要注意的是，如果房子有拖欠水電費和物管費，所有欠費也都要競得者自己買單。
（五）拍得的法拍房實物現狀可能和網絡上了解的不一致
在拍賣公告中，大家可能都會注意到這么一句話“標的物以實物現狀為準，法院不承擔本標的瑕疵擔保責任”，也就是說，法院對拍賣的房屋的外觀、質量結構、固定裝修損壞、房地產面積差異等不作擔保，由買受人自行承擔相關責任，由此產生的問題也不影響拍賣成交結果及成交價格?，F實中可能存在拍賣房中有違章搭建的情況，那么拍賣面積和實際登記面積可能不一致,買受人必須要自行拆除違章搭建后才能正常辦理過戶。
所以總的來說，競拍人如果不想拍得房屋之后才后悔，悔拍后白白虧掉之前繳納的保證金的話，那么在競拍之前由自己或者聘請律師去實地看樣是非常有必要的，提前了解房屋的房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、房屋的裝修情況、周邊配套設施、小區(qū)環(huán)境等，對于整個拍賣過程都具有重要意義。
八、對于上述風險應當如何防范？
根據上文所述，競拍法拍房所面臨的問題主要有：1.房屋產權爭議問題，2.存在長期租賃的問題，3.房屋清戶問題，4.高額稅費問題，5.法拍房網絡上的資料可能和現實中不一致，競拍人可以以尋求專業(yè)幫助的方式規(guī)避這些風險：1.委托律師實地調查，走訪物業(yè)，街道辦，周邊鄰居等，查清房屋現在的租賃情況，以制作盡調報告，從而使競拍人在競拍之前了解該房屋的具體情況。2，委托律師提前進行產權調查，測算稅費及提供合理稅收方案。3，委托律師通過公安部門對戶籍進行查詢，評估戶籍對居住，學區(qū)房等方面的影響，指導戶口遷出。4.若房屋上存在租賃糾紛或者存在清場問題，可以委托律師制作租賃糾紛的解決方案或者清場方案。
結語
本篇文章主要介紹了法拍房的形成原因，購買法拍房所存在的風險以及對這些風險應當如何防范，希望讀者在閱讀上下篇之后，既了解購買法拍房所帶來的巨大的利益，也能看到法拍房背后隱藏的種種風險，可以對法拍房有一個綜合、客觀和理性的認識。
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