出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

作者 | 王婷婷

2022年第一個(gè)堪稱“妖股”的地產(chǎn)股——中交地產(chǎn)（000736.SZ）已經(jīng)“瘋狂”了一個(gè)月。

就在中交地產(chǎn)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告第二天，4月15日中交地產(chǎn)漲幅10%，位列當(dāng)日35只上漲地產(chǎn)股的首位，近一個(gè)月股價(jià)上漲了274%，創(chuàng)歷史新高（3月15日-4月15日）。

中交地產(chǎn)在過去的16個(gè)交易日內(nèi)，已經(jīng)錄得12個(gè)漲停板、2個(gè)跌停板。

但中交地產(chǎn)最新披露的“2021年成績(jī)單”難言亮眼，完全不足以支撐如此高頻的漲停。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年公司營(yíng)收145.42億元、利潤(rùn)總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，但增幅不算大，分別同比增長(zhǎng)18.23%和4%。

同期中交地產(chǎn)的凈利潤(rùn)7.39億、歸母凈利潤(rùn)2.36億、凈利潤(rùn)率5.1%、毛利潤(rùn)率22.9%“連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)”，同比減少17.5%、32.19%、2.2%和3.6%。而公司的扣非后歸母凈甚至虧損了4.32億元。

(中交地產(chǎn)近年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，單位億元)

而4月12日晚中交地產(chǎn)的股東“重慶渝富”還計(jì)劃減持上市公司不超過2086.3萬股，占總股本的3%。

中交地產(chǎn)的走勢(shì)“妖”到引來了深交所的關(guān)注函，詢問公司是否存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項(xiàng)，是否涉嫌內(nèi)幕交易的情形。

中交地產(chǎn)對(duì)上述質(zhì)疑均予以否認(rèn)，不過從公司2021年度報(bào)告和近日的股市交易情況來看，已經(jīng)潛藏透支預(yù)警。

01 中交地產(chǎn)為何這么“妖”？

中交地產(chǎn)的“妖勢(shì)”，有人說是大勢(shì)的拉升。

其一是地產(chǎn)股的反彈。

4月以來，市場(chǎng)預(yù)期促地產(chǎn)股走強(qiáng)，A股房地產(chǎn)板塊持續(xù)上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至4月15日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊近一周漲幅-6.54%，近一月漲幅-2.18%，近一季漲幅-2.18%，下行趨勢(shì)放緩。尤其是中交地產(chǎn)、渝開發(fā)、京能置業(yè)、中華企業(yè)等股都有漲停。

中信建投證券分析師趙婕認(rèn)為，在今年寬松政策不斷加碼的背景下，下一階段寬信用支持將主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)并購貸款規(guī)模以及滿足優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理資金需求方面，供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力或能推動(dòng)行業(yè)進(jìn)一步向好。

其二則是中交地產(chǎn)的央企預(yù)期。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，2021 年中交地產(chǎn)加大營(yíng)銷力度實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模增長(zhǎng)，而公司作為央企，具備較強(qiáng)的資金優(yōu)勢(shì)在土地價(jià)格低位運(yùn)行時(shí)，儲(chǔ)備盈利能力強(qiáng)的高質(zhì)量土儲(chǔ)，有利于在未來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)率回升。

數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)2021 年的全口徑銷售金額560億元，同比增長(zhǎng)5.1%，實(shí)現(xiàn)回款591億元，同比增長(zhǎng)56.4%。年內(nèi)公司通過收并購、增資以及招拍掛獲取新項(xiàng)目24個(gè)，新增土地儲(chǔ)備超過370萬平，剩余可開發(fā)土地1787.7萬平。

于小雨認(rèn)為，這能滿足公司未來開發(fā)的需要，彌補(bǔ)了三道紅線限制（公司償債壓力較高，無法再實(shí)現(xiàn)有息負(fù)債快速增長(zhǎng)）。即使中交地產(chǎn)減少投資，將工作重心向降負(fù)債轉(zhuǎn)移，其擁有的貨值也能滿足公司銷售業(yè)績(jī)的提升。

不過，2021年中交地產(chǎn)三道紅線指標(biāo)表現(xiàn)不佳（凈負(fù)債率217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.0%，現(xiàn)金短債比0.7倍），說明公司償債能力較弱，依然要引起重視。

02 貨值變現(xiàn)失約、機(jī)構(gòu)資金出逃警惕預(yù)期透支

“貨值預(yù)期真的能釋放嗎？”

風(fēng)財(cái)訊從2020年跟蹤觀察中交地產(chǎn)至今，其幾乎年年失約。

2020年李永前從綠城中國(guó)進(jìn)入中交地產(chǎn)接下董事長(zhǎng)一職后，提出了“2020年沖刺500億，2023年超過千億”的目標(biāo)。當(dāng)時(shí)中交地產(chǎn)的最大預(yù)期就是“儲(chǔ)備貨值”。

因?yàn)橹薪患瘓F(tuán)旗下包括中交房地產(chǎn)、中交地產(chǎn)和綠城中國(guó)的三個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)。為避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，中交集團(tuán)曾要求中交房地產(chǎn)將地產(chǎn)資產(chǎn)交給中交地產(chǎn)托管經(jīng)營(yíng)，首期《托管協(xié)議》為2017-2020年。

中交房地產(chǎn)在2020年上半年的存貨已經(jīng)達(dá)到2604億元，如果注入中交地產(chǎn)，將是一個(gè)巨大的預(yù)期。這意味著，2020-2021年或是中交地產(chǎn)的“規(guī)模釋放年”。

然而一年后，李永前辭去中交地產(chǎn)總裁職務(wù)，汪劍平接任。中交地產(chǎn)幾度換帥，整合也屢屢推遲。如今中交地產(chǎn)的土儲(chǔ)貨值雖不小，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期。

同時(shí)風(fēng)財(cái)訊注意到，中交地產(chǎn)2020-2021年的三費(fèi)費(fèi)用率明顯增長(zhǎng)，尤其銷售費(fèi)用漲幅達(dá)33.4%，對(duì)比僅5個(gè)點(diǎn)的銷售額漲幅，效率明顯偏低，讓人質(zhì)疑貨值的轉(zhuǎn)化能力。

也正是因?yàn)闃I(yè)績(jī)表現(xiàn)平淡、預(yù)期不夠強(qiáng)勢(shì)，中交地產(chǎn)能夠拉出12個(gè)漲停板，引起市場(chǎng)對(duì)其“內(nèi)幕交易、投機(jī)操作”等的質(zhì)疑。

風(fēng)財(cái)訊注意到，4月中交地產(chǎn)股票洶涌的交易中，買入資金比較分散，賣出資金則都是大額，且基本是機(jī)構(gòu)賣出。這也影響該股雖然交易量明顯提升，但20日內(nèi)資金凈流出約1.69億。

（中交地產(chǎn)近日股票交易資金流向情況）

盤后披露的龍虎榜顯示，中交地產(chǎn)的買賣方，除了機(jī)構(gòu)還有葛大佬、虹橋路徐曉等股神游資，潛藏著不少短期投機(jī)性炒作跡象。

而瘋漲的炒作后，散戶進(jìn)場(chǎng)、機(jī)構(gòu)大量出貨，往往是預(yù)期透支的征兆，值得投資者警惕，畢竟有獲利而去的，也便有虧本套牢的。

申港證券就指出，近期資金炒作的重點(diǎn)，以小型企業(yè)和出險(xiǎn)房企為主。長(zhǎng)期視角看，持有高信房企才是更穩(wěn)健的策略。

對(duì)于中交地產(chǎn)來說同樣如此 ，要獲取投資者長(zhǎng)期的信賴，依靠的不是風(fēng)口，而該是持續(xù)的發(fā)展和盈利。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2022地產(chǎn)第一妖股：中交地產(chǎn)12個(gè)漲停板后 年報(bào)拉響透支預(yù)警