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翰德東輝不良資產投資全鏈條模式:領展接手太陽新天地背后的故事

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2021-11-11 15:02 2620 1 1
翰德東輝的使命就是把低效資產高效化,實現(xiàn)不良資產價值提升,最終釋放到市場上,以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方。

作者:觀點地產新媒體

來源:觀點(ID:guandianweixin)

“翰德東輝的使命就是把低效資產高效化,實現(xiàn)不良資產價值提升,最終釋放到市場上,以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方。”

 廣州地鐵5號線潭村站出來,步行不到10分鐘就抵達太陽新天地。

對商業(yè)而言,最重要的是地段,太陽新天地抓住了這一點:項目位于廣州珠江新城商圈核心地段,地理位置得天獨厚。因此,即便是工作日的下午,商場內仍舊人流不少??雌饋?,這個商業(yè)體如常運轉著。

事實上,過去短短兩年間,這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價拍賣無果的局面。直到今年6月,領展房地產投資信托基金一紙收購公告,才將太陽新天地的命運昭之于眾。

為何從無人問津到成功出售?背后,正是翰德東輝這一不良資產投資專業(yè)平臺,歷時兩年債權處置及資產提升的成果。

從合法合規(guī)的債權處置、以物抵債,到穩(wěn)定有序的現(xiàn)場接管,再實現(xiàn)盈利退出,這是翰德東輝不良債權投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。

翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創(chuàng)始人共同發(fā)起設立,初始投資額10億美元。成立以來,翰德東輝專注于不良資產、困境資產等特殊機會的全周期投資,培育了完整閉合的全產業(yè)鏈投資模式和突出的債權處置能力。

9月份,觀點地產新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒,聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領域的謀布。

收購與處置

自2019年5月伊始,太陽新天地先后進行了三次拍賣,亦經歷了三次失敗。三次拍賣失敗后,太陽新天地于當年11月被債權人掛牌轉讓債權。一時間,“珠江新城最大單體購物中心”的光輝逐漸失色。

在掛牌2個月后,神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權,而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項目?“太陽新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產的價值提升空間。”王海寶向我們闡述道。

他表示,翰德東輝做不良債權最重要的一點便是底層資產價值是否足值。太陽新天地作為持有型商業(yè)項目,地理位置便是決定商業(yè)價值最突出的因素。很明顯,太陽新天地從地段上滿足這一要求。“這個資產本身并不低效,只是各種原因導致運營低效了?!蓖鹾毺峒埃椖可婕案鞣N復雜的貸款關系,各方面的原因綜合起來導致債務人無力運營資產,因此導致資產低效。

此外,價格有吸引力,債權具合法合規(guī)性,這些構成了翰德東輝收購該項目債權的前提因素。王海寶透露,翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項目,到債權收購完成,盡調時間將近1年,翰德東輝主要針對全鏈條上各個環(huán)節(jié)進行風險梳理與論證,確保項目的可行性。10月份獲取項目債權之后,翰德東輝開始進行司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產運營和價值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。

運營與提升

面對突如其來的新冠疫情,翰德東輝在現(xiàn)場運營和價值提升工作中付出很多努力。

太陽新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心,其管理運營情況受到當?shù)卣年P注,翰德東輝在獲取項目物權后第一時間跟當?shù)卣徒值肋M行充分溝通報備,在各政府機關單位的指導下制定了詳細周密的員工轉接方案:包括接收自愿留下的所有員工,代原股東履行賠償義務、及時足額支付員工各項賠償金等等,主動履行社會責任實現(xiàn)保就業(yè),同時解決各種租戶的債權債務、租約等糾紛難題,維護了商場良好秩序的同時利于所在區(qū)域的社會穩(wěn)定。

“去年確實是一個比較極端的情況,在疫情之下,好多商場至少流失了百分之二三十的商戶?!睆垷樥f道。在此情況下,為了保持穩(wěn)定,翰德東輝迅速采取措施,補充更合適的商戶。期間,針對商場定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作,使商場保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。

據(jù)觀點地產新媒體了解,太陽新天地自開業(yè)一直存在定位搖擺的情況,十年時間里經歷了多次轉型升級,從最初定位高端購物中心,轉型至快時尚年輕商業(yè),再到近年定位“家的N次方”。

張煒認為,家庭消費的定位明確,但零售業(yè)態(tài)跟娛樂業(yè)態(tài)有所欠缺。因此,翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質,另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商,補齊短板。比如,因應周邊家庭型消費及白領居多的情況,引入一些量販式KTV和家庭娛樂式項目,以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經過物業(yè)改造、定位及商戶組合調整等一系列提升后,太陽新天地煥然一新。

據(jù)張煒介紹,出租率方面,翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響,使得出租率保持在了90%的水平。同時,人流量、客單價均有了顯著提升?!叭肆髁繌奈覀兘邮謺r期最極端的幾千人,又回升到3萬人左右;客單價方面則因為我們做了商戶調整,引進了一些頭部品牌的商戶,因此提升了5%左右?!笨梢愿Q見,經過翰德東輝近一年的運營提升,直到退出前,太陽新天地已保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。

“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產高效化,把其他債權人、司法處置、商戶租約這些復雜的關系梳理完,實現(xiàn)不良資產價值提升,最終釋放到市場上,以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方?!蓖鹾氄f道。

完美退出

同時,與買家的洽談及項目退出工作也在緊鑼密鼓進行中。于2020年10月,太陽新天地項目開始進入推介、銷售階段。據(jù)悉,華潤、龍湖、中海、領展、印力等商業(yè)運營企業(yè),都與翰德東輝有過接觸談判。

最終于2021年6月,翰德東輝成功以33億價格將項目出售予領展,實現(xiàn)投資退出。

作為亞洲市值最大的房地產投資信托基金,領展接手也讓市場對項目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露,之所以能在今年年中落地交易,一方面是因為疫情好轉,投資方的心理預期有所恢復;另一方面,領展盡調速度、推進交易較快,資金充裕度較高,對翰德東輝而言交易確定性比較強,因此經過綜合性考量選擇跟領展達成交易。

從2019年初接觸項目至2021年中退出項目,兩年半時間里翰德東輝由債權端切入,將債權轉為物權再進行運營提升后出售,驗證了翰德東輝不良債權投資處置業(yè)務模式的可行性,并取得了一定的投資收益。

從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務模式,可窺見翰德東輝突出的債權處置能力能夠有效熨平投資風險,其后端項目底層價值提升能力和動態(tài)優(yōu)化退出策略,將防范化解金融風險與服務實體經濟切實結合了起來,既盤活存量資產、提升效率,也為社會創(chuàng)造價值。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 翰德東輝不良資產投資全鏈條模式:領展接手太陽新天地背后的故事

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協(xié)會個人破產委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進制造產業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經濟糾紛等。

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