作者:觀點地產新媒體
來源:觀點(ID:guandianweixin)
“翰德東輝的使命就是把低效資產高效化,實現(xiàn)不良資產價值提升,最終釋放到市場上,以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方。”
廣州地鐵5號線潭村站出來,步行不到10分鐘就抵達太陽新天地。
對商業(yè)而言,最重要的是地段,太陽新天地抓住了這一點:項目位于廣州珠江新城商圈核心地段,地理位置得天獨厚。因此,即便是工作日的下午,商場內仍舊人流不少??雌饋?,這個商業(yè)體如常運轉著。
事實上,過去短短兩年間,這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價拍賣無果的局面。直到今年6月,領展房地產投資信托基金一紙收購公告,才將太陽新天地的命運昭之于眾。
為何從無人問津到成功出售?背后,正是翰德東輝這一不良資產投資專業(yè)平臺,歷時兩年債權處置及資產提升的成果。
從合法合規(guī)的債權處置、以物抵債,到穩(wěn)定有序的現(xiàn)場接管,再實現(xiàn)盈利退出,這是翰德東輝不良債權投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。
翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創(chuàng)始人共同發(fā)起設立,初始投資額10億美元。成立以來,翰德東輝專注于不良資產、困境資產等特殊機會的全周期投資,培育了完整閉合的全產業(yè)鏈投資模式和突出的債權處置能力。
9月份,觀點地產新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒,聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領域的謀布。
收購與處置
在掛牌2個月后,神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權,而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項目?“太陽新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產的價值提升空間。”王海寶向我們闡述道。
他表示,翰德東輝做不良債權最重要的一點便是底層資產價值是否足值。太陽新天地作為持有型商業(yè)項目,地理位置便是決定商業(yè)價值最突出的因素。很明顯,太陽新天地從地段上滿足這一要求。“這個資產本身并不低效,只是各種原因導致運營低效了?!蓖鹾毺峒埃椖可婕案鞣N復雜的貸款關系,各方面的原因綜合起來導致債務人無力運營資產,因此導致資產低效。
此外,價格有吸引力,債權具合法合規(guī)性,這些構成了翰德東輝收購該項目債權的前提因素。王海寶透露,翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項目,到債權收購完成,盡調時間將近1年,翰德東輝主要針對全鏈條上各個環(huán)節(jié)進行風險梳理與論證,確保項目的可行性。10月份獲取項目債權之后,翰德東輝開始進行司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產運營和價值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。
太陽新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心,其管理運營情況受到當?shù)卣年P注,翰德東輝在獲取項目物權后第一時間跟當?shù)卣徒值肋M行充分溝通報備,在各政府機關單位的指導下制定了詳細周密的員工轉接方案:包括接收自愿留下的所有員工,代原股東履行賠償義務、及時足額支付員工各項賠償金等等,主動履行社會責任實現(xiàn)保就業(yè),同時解決各種租戶的債權債務、租約等糾紛難題,維護了商場良好秩序的同時利于所在區(qū)域的社會穩(wěn)定。
“去年確實是一個比較極端的情況,在疫情之下,好多商場至少流失了百分之二三十的商戶?!睆垷樥f道。在此情況下,為了保持穩(wěn)定,翰德東輝迅速采取措施,補充更合適的商戶。期間,針對商場定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作,使商場保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。
據(jù)觀點地產新媒體了解,太陽新天地自開業(yè)一直存在定位搖擺的情況,十年時間里經歷了多次轉型升級,從最初定位高端購物中心,轉型至快時尚年輕商業(yè),再到近年定位“家的N次方”。
張煒認為,家庭消費的定位明確,但零售業(yè)態(tài)跟娛樂業(yè)態(tài)有所欠缺。因此,翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質,另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商,補齊短板。比如,因應周邊家庭型消費及白領居多的情況,引入一些量販式KTV和家庭娛樂式項目,以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經過物業(yè)改造、定位及商戶組合調整等一系列提升后,太陽新天地煥然一新。
據(jù)張煒介紹,出租率方面,翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響,使得出租率保持在了90%的水平。同時,人流量、客單價均有了顯著提升?!叭肆髁繌奈覀兘邮謺r期最極端的幾千人,又回升到3萬人左右;客單價方面則因為我們做了商戶調整,引進了一些頭部品牌的商戶,因此提升了5%左右?!笨梢愿Q見,經過翰德東輝近一年的運營提升,直到退出前,太陽新天地已保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。
“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產高效化,把其他債權人、司法處置、商戶租約這些復雜的關系梳理完,實現(xiàn)不良資產價值提升,最終釋放到市場上,以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方?!蓖鹾氄f道。
完美退出
同時,與買家的洽談及項目退出工作也在緊鑼密鼓進行中。于2020年10月,太陽新天地項目開始進入推介、銷售階段。據(jù)悉,華潤、龍湖、中海、領展、印力等商業(yè)運營企業(yè),都與翰德東輝有過接觸談判。
最終于2021年6月,翰德東輝成功以33億價格將項目出售予領展,實現(xiàn)投資退出。
作為亞洲市值最大的房地產投資信托基金,領展接手也讓市場對項目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露,之所以能在今年年中落地交易,一方面是因為疫情好轉,投資方的心理預期有所恢復;另一方面,領展盡調速度、推進交易較快,資金充裕度較高,對翰德東輝而言交易確定性比較強,因此經過綜合性考量選擇跟領展達成交易。
從2019年初接觸項目至2021年中退出項目,兩年半時間里翰德東輝由債權端切入,將債權轉為物權再進行運營提升后出售,驗證了翰德東輝不良債權投資處置業(yè)務模式的可行性,并取得了一定的投資收益。
從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務模式,可窺見翰德東輝突出的債權處置能力能夠有效熨平投資風險,其后端項目底層價值提升能力和動態(tài)優(yōu)化退出策略,將防范化解金融風險與服務實體經濟切實結合了起來,既盤活存量資產、提升效率,也為社會創(chuàng)造價值。
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