作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

在“十四五”開(kāi)局之年，中海物業(yè)交出了第一份“中規(guī)中矩”的答卷，即雖然實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張的第一步，但確實(shí)以犧牲盈利能力作為代價(jià)。

8月17日，中海物業(yè)發(fā)布了2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，其在管面積同比增長(zhǎng)47.6%，較去年底增長(zhǎng)24.3%達(dá)到2.33億平方米；總收益同比增長(zhǎng)50.7%，達(dá)到42.96億港元，毛利同比增長(zhǎng)34.8%，達(dá)到6.9億港元。

但經(jīng)營(yíng)數(shù)值快速增長(zhǎng)的同時(shí)，中海物業(yè)的盈利能力卻有所下滑，其期內(nèi)毛利率16.1%，較2020年同期減少1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中物業(yè)管理服務(wù)分部毛利率下跌至13.8%，較2020年16.2%減少2.4個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)分部毛利率下跌至21.1%（2020年：24.4%）。

盈利能力下降讓資本市場(chǎng)也迅速做出反應(yīng)，中海物業(yè)在午盤公布業(yè)績(jī)后，股價(jià)快速跳水，從7.88港元/股快速跌至7.35港元/股，最后收盤報(bào)7.3港元/股，單日跌幅7.83%。

據(jù)參加當(dāng)日中海物業(yè)投資者會(huì)的投資者向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體轉(zhuǎn)述，會(huì)議的現(xiàn)場(chǎng)亦集中在中海物業(yè)毛利率持續(xù)走低的問(wèn)題，以及其是如何平衡規(guī)模擴(kuò)張與盈利之間的關(guān)系。

不可否認(rèn)，中海物業(yè)在過(guò)去的半年規(guī)模增長(zhǎng)很快，連曾經(jīng)有所失色的第三方管理面積，亦在過(guò)去一段時(shí)間里成為重要角色，甚至成為遠(yuǎn)超內(nèi)生面積的存在。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月底，中海物業(yè)的在管面積達(dá)到2.33億平方米，同比增長(zhǎng)47.6%，同比增長(zhǎng)7501萬(wàn)平方米。其中，來(lái)自于外拓的管理面積占比從2019年同期的8.5%以及2020年同期的8.1%，躍升至26.9%。

之所以有如此之大的變化，是中海物業(yè)在上半年絕大部分在管面積新增都是來(lái)自于外拓。據(jù)中海物業(yè)表示，在上半年，新增在管面積的82.1%是來(lái)自獨(dú)立第三方。

反映在實(shí)際數(shù)據(jù)上，就是其上半年較2020年末增長(zhǎng)24.3%及4540萬(wàn)平方米，其中有3093萬(wàn)平米來(lái)自于獨(dú)立第三方，該數(shù)據(jù)同比上升166%。

與之相對(duì)比的是，2020年新增在管面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.7%，其中僅22.8%面積來(lái)源于獨(dú)立第三方項(xiàng)目。也就是說(shuō)，獨(dú)立第三方面積僅為700萬(wàn)平方米左右。而在這一年，中海物業(yè)來(lái)自獨(dú)立第三方的在管建筑面積占比才剛過(guò)10%。

投資者表示，中海物業(yè)再次強(qiáng)調(diào)其年初全年業(yè)績(jī)會(huì)上公布的目標(biāo)。他轉(zhuǎn)述管理層的表述：“中海物業(yè)在年初表達(dá)兩個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)，第一是復(fù)合增長(zhǎng)不低于30%，第二是內(nèi)生與外拓的在管面積達(dá)到1比1?！?/p>

按照上述目標(biāo)計(jì)算，中海物業(yè)每年應(yīng)該保證5000萬(wàn)平方米到6000萬(wàn)平方米的外拓面積?！皬默F(xiàn)在的情況來(lái)看，整個(gè)上半年的外拓效果還是不錯(cuò)的。”

上述投資者表示，中海物業(yè)在外拓上有如此大的變化很大程度上是因?yàn)槠浣衲暌幌盗泄芾砑軜?gòu)調(diào)整。

該投資者稱，管理層系統(tǒng)梳理、解釋了制度的變化，其中組織架構(gòu)由四級(jí)管控變成三級(jí)管控，從19家二級(jí)公司變成13家二級(jí)公司，同時(shí)優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，提升工作效率、資源配置。并且，中海物業(yè)通過(guò)推行和試點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)理合伙人機(jī)制，激發(fā)整個(gè)團(tuán)隊(duì)的活力實(shí)現(xiàn)更快的增長(zhǎng)。

事實(shí)上，在2021年上半年，中海物業(yè)中標(biāo)項(xiàng)目來(lái)源包括招標(biāo)平臺(tái)、甲方邀請(qǐng)、合資公司、收并購(gòu)、業(yè)主推薦、總部轉(zhuǎn)達(dá)、員工推薦以及其他等各種途徑，但員工推薦是占比最高的一環(huán)，達(dá)到26%，隨后的是其他、招標(biāo)平臺(tái)和甲方邀請(qǐng)，分別占比達(dá)到21%、19%和19%。

此外，中海物業(yè)在上半年也實(shí)現(xiàn)了新業(yè)態(tài)的突破，包括購(gòu)物中心、醫(yī)院、學(xué)校、政府物業(yè)、口岸、道路、橋梁等公路設(shè)施，這部分外拓面積占比達(dá)到50%。

只不過(guò)，事情總是有兩面性，雖然外拓面積的大幅增長(zhǎng)，撐高了中海物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的絕對(duì)值，但是過(guò)多的外拓面積，也成為中海物業(yè)毛利率下跌的最重要原因。

據(jù)多名投資者表示，中海物業(yè)管理層將毛利率下降歸因于三點(diǎn)：其一，新冠疫情反復(fù)，公司在物料、人工費(fèi)等方面的支出增加不少，并且今年國(guó)家并沒(méi)有像往年一樣大規(guī)模出臺(tái)全國(guó)性行業(yè)性政策，個(gè)別地區(qū)政策補(bǔ)貼對(duì)公司支出影響微乎其微。

其二，從十三五末開(kāi)始，整個(gè)社會(huì)的導(dǎo)向更加關(guān)注公平，中海物業(yè)作為勞動(dòng)密集型企業(yè)，對(duì)底層勞動(dòng)者的關(guān)注，人工成本在高位運(yùn)行，且受供給側(cè)改革和疫情的影響，物料的價(jià)格也是在高位運(yùn)行，目前成本的韌性還在繼續(xù)發(fā)揮作用，但是物業(yè)費(fèi)的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制進(jìn)展緩慢，不能適應(yīng)物業(yè)行業(yè)的良性發(fā)展需要。

其三，今年中海物業(yè)外拓項(xiàng)目入賬較多，占比有所提高，外拓項(xiàng)目的毛利率水平低于原有來(lái)自中海地產(chǎn)的項(xiàng)目。同時(shí)新業(yè)務(wù)的整合還需要時(shí)間，形成規(guī)模效益和業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)還需要時(shí)間磨合。并且新項(xiàng)目導(dǎo)入公司增值業(yè)務(wù)也還需要時(shí)間。

上述投資者稱，管理層坦承外拓項(xiàng)目利潤(rùn)比較低，因?yàn)橥馔貐⑴c的都是市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)化的項(xiàng)目都有心理價(jià)位。

中海物業(yè)準(zhǔn)備瞄上的是潛在的盈利空間?！巴馔匾话憧磧蓪樱谝粚禹?xiàng)目的基礎(chǔ)價(jià)格，第二層是把增值業(yè)務(wù)能力延伸之后的價(jià)值。不過(guò)目前外拓體現(xiàn)的是第一層價(jià)值，并且中海物業(yè)為了外拓，需要儲(chǔ)備人手，同時(shí)對(duì)新項(xiàng)目、新業(yè)務(wù)的整合，以及成本優(yōu)化還需要探索，所以短期利潤(rùn)壓力還在?！?/p>

不過(guò)，中海物業(yè)管理層強(qiáng)調(diào)其不會(huì)為了外拓項(xiàng)目而降價(jià)?！拔覀儾粫?huì)為了拿項(xiàng)目而拿項(xiàng)目，只有一種情況是例外，比如新興服務(wù)領(lǐng)域作為拓展戰(zhàn)略，公司會(huì)先切入，逐步通過(guò)增值服務(wù)導(dǎo)入，再實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，來(lái)逐步實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)拓展的目標(biāo)?！?/p>

值得一提的是，盡管中海物業(yè)將提高盈利能力提高寄托在了增值服務(wù)，但實(shí)際上，在2021年上半年，該公司的增值服務(wù)毛利率亦有所下降，其增值服務(wù)分部毛利率從2020年同期24.4%下跌至21.1%；其中非住戶增值服務(wù)子分部因擴(kuò)展服務(wù)多元化及產(chǎn)品范圍，令毛利率下滑至17.1%，住戶增值服務(wù)子分部毛利率下跌至29.5%。

中海物業(yè)管理層對(duì)此歸結(jié)為一方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但人工支出有所上升，另一方面，如美居業(yè)務(wù)（家裝業(yè)務(wù)），中海物業(yè)做了試點(diǎn)，加大樣板間投資，這部分投入拉低增值服務(wù)毛利。最后業(yè)務(wù)人員也在擴(kuò)大，比如住宅物業(yè)零售等，提成比例有所增加，因此對(duì)毛利率有所影響。

總而言之，毛利率的下降主要?dú)w因于人工成本居高不下，且處于一個(gè)高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)等。而中海物業(yè)管理層亦提出改變的方法。

投資者稱，中海物業(yè)計(jì)劃通過(guò)兩方面改善，一是利用科技手段抵抗人工成本增長(zhǎng)的問(wèn)題，二是通過(guò)調(diào)漲費(fèi)的機(jī)制，實(shí)現(xiàn)收入的增長(zhǎng)，抵抗毛利率下降。

“中海物業(yè)會(huì)繼續(xù)深化績(jī)效機(jī)制改革，提高人均的績(jī)效和平米績(jī)效的產(chǎn)出，繼續(xù)推進(jìn)項(xiàng)目改革，在提高人均收入的同時(shí)，通過(guò)規(guī)模化的運(yùn)營(yíng)降低綜合成本的占比，同時(shí)會(huì)不遺余力地推行物業(yè)科技的應(yīng)用，通過(guò)人工替代，降低人工物料和能耗的消耗，來(lái)提升毛利率水平?！?/p>

有趣的是，可能因?yàn)槊适且豁?xiàng)短期沒(méi)有辦法大幅改善的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，中海物業(yè)董事會(huì)主席張貴清數(shù)次呼吁投資者關(guān)注主要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的增長(zhǎng)。他表示，每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)指引不會(huì)變，而上半年的成績(jī)也能看出，是能超額實(shí)現(xiàn)的。

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原標(biāo)題： 外拓拉低中海物業(yè)毛利率張貴清冀市場(chǎng)關(guān)注經(jīng)營(yíng)指標(biāo)增長(zhǎng)