一般來(lái)說(shuō)拍賣(mài)來(lái)的房子，法院跟公安機(jī)關(guān)都是會(huì)支持買(mǎi)家單方面進(jìn)行過(guò)戶(hù)及落戶(hù)。只要走正常拍賣(mài)流程以及辦理好資料就不會(huì)有大礙。但是有些房子因?yàn)檎呋蛘叩胤皆?，不一定能夠給與辦證確權(quán)。例如上海的法拍住宅房不限購(gòu)，而廣州限購(gòu)；另外對(duì)于集體房，無(wú)證房，分配房，回遷房等都有過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)。

處理辦法：拍前仔細(xì)閱讀公告，實(shí)地盡調(diào)，了解戶(hù)口及學(xué)位占用情況，必要時(shí)進(jìn)行付費(fèi)盡調(diào)，相比動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房子，切勿粗心大意，小氣吝嗇而因小失大。

風(fēng)險(xiǎn)02交房

拿到紅本不一定能夠順利拿到房子，這也是很多人對(duì)于法拍房望而卻步的一大因素。其中房子被占用是最常見(jiàn)的，包括被執(zhí)行人占用，案外人占用，債權(quán)人占用，物品占用，租賃占用，其他產(chǎn)權(quán)人占用。其中比較棘手的是出現(xiàn)老人及幼兒的情況。

處理辦法：依舊非常強(qiáng)調(diào)盡調(diào)，有能力的自己盡調(diào)，不行的話花個(gè)幾百塊，最多也是小幾千就能夠得到一份非常完善的盡調(diào)報(bào)告，起碼對(duì)于你要打交道的“對(duì)手”要有足夠的了解，不然可能交的是幾百萬(wàn)的學(xué)費(fèi)。而無(wú)論是誰(shuí)占用，基本上都會(huì)有利益訴求，這個(gè)時(shí)候建議先進(jìn)行“友好協(xié)商”，必要時(shí)要有律師協(xié)助。注意在盡調(diào)時(shí)遇到這種情況時(shí)，需要做好測(cè)算，將這部分“友好協(xié)商”的費(fèi)用計(jì)入成本，然后再進(jìn)行競(jìng)拍。

風(fēng)險(xiǎn)03案件瑕疵

如果房子涉及到房子權(quán)屬糾紛，刑事案件，甚至兇殺等，那勢(shì)必對(duì)于后續(xù)的手續(xù)及再出售產(chǎn)生一個(gè)很大的障礙。

處理辦法：盡調(diào)！查清楚房子被拍賣(mài)的緣由，債務(wù)人信息，債務(wù)人涉及被起訴的案件情況，房子權(quán)屬等。

04稅費(fèi)，管理費(fèi)等額外費(fèi)用

購(gòu)買(mǎi)法拍房跟二手房同樣需要支付稅費(fèi)，但往往需要更高的成本，因?yàn)樾枰袚?dān)買(mǎi)賣(mài)雙方的稅費(fèi)，而且上一手的發(fā)票一般個(gè)人很難拿到，所以在做稅費(fèi)預(yù)算時(shí)需要全面考慮，這塊的差別非常大，從幾個(gè)點(diǎn)稅費(fèi)到幾十個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)都有可能出現(xiàn)，所以要考慮原業(yè)主是個(gè)人還是公司，房屋來(lái)源，是否為贈(zèng)與還是繼承；房屋的性質(zhì)，是否是安置房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房，大產(chǎn)權(quán)證，多次過(guò)戶(hù)，是否需要補(bǔ)交地價(jià)，水電費(fèi)，管理費(fèi)等。

處理辦法：盡調(diào)的時(shí)候考慮上稅費(fèi)，水電費(fèi)，管理費(fèi)等成交價(jià)額外的費(fèi)用！將這些費(fèi)用及處理這些情況需要繳納的服務(wù)費(fèi)計(jì)算入成本，超過(guò)自己預(yù)算就不拍，預(yù)算內(nèi)就果斷出手。

風(fēng)險(xiǎn)05貸款

現(xiàn)在大部分法拍房都支持貸款，但是由于給出的尾款支付時(shí)間一般都很短，就10天左右，所以一般銀行都會(huì)要求有擔(dān)保機(jī)構(gòu)出擔(dān)保函；而對(duì)于可能無(wú)法貸款的房子，也要特別留意，其中有刑事案件，違章，房本不滿(mǎn)2年，房齡超30年，面積小于50方等等的房子，就要考慮是否有能力全額付款，免得損失保證金。

處理辦法：做好貸款預(yù)審，以及資金備用方案。也可以一次性付款，再以更便宜的利率及更高額度的貸款金額進(jìn)行經(jīng)營(yíng)貸款等。需要貸款擔(dān)保的話也多比較，以廣州為例，大概是1.5~3個(gè)點(diǎn)的擔(dān)保費(fèi)用。把所有這些成本計(jì)算在購(gòu)房預(yù)算里面。

以上是作為法拍房小白入門(mén)需要注意的五大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，個(gè)人建議對(duì)于特定區(qū)域或者小區(qū)有特別喜好的個(gè)人，多留意各大法拍平臺(tái)，第一套法拍房可以在預(yù)算內(nèi)找一些靠譜的服務(wù)商幫忙解決盡調(diào)，過(guò)戶(hù)，法顧等問(wèn)題，畢竟去買(mǎi)二手房也有中介費(fèi)的預(yù)算，買(mǎi)法拍房這種技術(shù)含量更高又更劃算的資產(chǎn)，出點(diǎn)費(fèi)用是應(yīng)該的，切勿因小失大，買(mǎi)房跟買(mǎi)菜不一樣，一不小心可是幾十年心血付諸東流的后果。

另外也有一些追求更高收益的群體，會(huì)去掘?qū)氂姓加茫需Υ?，小眾的法拍房，因?yàn)槠胀▊€(gè)人害怕面對(duì)這些瑕疵，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)的成本會(huì)便宜非常多，這種適合有處置能力或者付費(fèi)能力的進(jìn)階玩家。

而更高階的玩法，就是像看我們不良資產(chǎn)投資觀察的資產(chǎn)管理公司這樣，從債權(quán)端就開(kāi)始介入，會(huì)有兩個(gè)階段的收益可以選擇，一個(gè)是債權(quán)端的收益，一個(gè)物權(quán)的收益，這種一般需要團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)，公司化運(yùn)營(yíng)，總之，各個(gè)階段都有肉吃，關(guān)鍵是要買(mǎi)到好肉，會(huì)不會(huì)料理了！

就先分享到這里，由于關(guān)注法拍房的人越來(lái)越多，后續(xù)會(huì)針對(duì)具體問(wèn)題或者案例進(jìn)行分享。