觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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透過(guò)“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項(xiàng)目，且成本相對(duì)于公開(kāi)拿地有優(yōu)勢(shì)。
時(shí)隔多年，深圳控股依然能從母公司手中持續(xù)獲取資產(chǎn)注入。
根據(jù)深圳控股近期公告，該公司間接全資附屬公司農(nóng)科與深業(yè)集團(tuán)訂立收購(gòu)協(xié)議，據(jù)此農(nóng)科以現(xiàn)金代價(jià)39.7億元收購(gòu)深業(yè)集團(tuán)位于深圳坪山沙湖土地權(quán)益，建筑面積30.75萬(wàn)平方米，土地使用期限70年。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，上述土地主要源于多年前深圳有關(guān)資源部門與農(nóng)科訂立一宗地塊而置換出來(lái)的資源的一部分，并已于去年底進(jìn)行奠基，項(xiàng)目命名為“深業(yè)山水東城”。
這也被視作是深業(yè)集團(tuán)“孵化模式”的又一案例。深圳控股作為深業(yè)集團(tuán)的核心上市平臺(tái)，曾連續(xù)數(shù)年獲得母公司注入深圳黃金地段的項(xiàng)目資源。去年7月初，深業(yè)集團(tuán)還向深圳控股出售深業(yè)進(jìn)智物流52.848%股權(quán)，代價(jià)約5.37億元。
透過(guò)“孵化”模式，上市公司一般可以獲得較為成熟的項(xiàng)目，且成本相對(duì)于公開(kāi)拿地有優(yōu)勢(shì)。粗略計(jì)算，深圳控股最新收購(gòu)的深圳坪山項(xiàng)目平均樓面地價(jià)約1.29萬(wàn)元/平方米，相比之下坪山區(qū)近兩年招拍掛宅地樓面價(jià)已至少超過(guò)2萬(wàn)。
除了坪山項(xiàng)目，深業(yè)集團(tuán)手中仍有其它潛在資源，在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股管理層亦明確，會(huì)通過(guò)包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地等方式獲取土地。不過(guò)，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就未來(lái)收購(gòu)計(jì)劃咨詢深圳控股高層時(shí)，對(duì)方并未予以明確回應(yīng)。
沙湖土地為一宗位于深圳坪山區(qū)沙湖-碧嶺地區(qū)的住宅地塊，總占地6.69萬(wàn)平方米，樓面建筑面積30.75萬(wàn)平方米，土地期限為2020年9月29日起至2090年9月28日。
上述交易標(biāo)的或正是深業(yè)集團(tuán)旗下“深業(yè)山水東城”項(xiàng)目，后者位于坪山區(qū)錦龍大道和振碧路交匯處西南側(cè)，總占地約6.7萬(wàn)平方米，總建面約40萬(wàn)平方米，分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，涵蓋住宅、商業(yè)、公共（人才）住房、幼兒園等業(yè)態(tài)。
深業(yè)山水東城項(xiàng)目于2020年12月28日奠基揭牌，至今年4月份已處于打地基階段，市場(chǎng)對(duì)此關(guān)注度較少，以至于有人士曾表示它突然就出現(xiàn)在了坪山。
深圳控股亦在公告中提及地塊的由來(lái)：深圳有關(guān)土地資源部門曾與農(nóng)科之間原訂有協(xié)議，前者同意為補(bǔ)償2005年強(qiáng)制收回農(nóng)科擁有的一宗地塊而向農(nóng)科出讓置換土地。就此，深圳有關(guān)部門已將農(nóng)科2700萬(wàn)元作為土地地價(jià)預(yù)付款，同時(shí)農(nóng)科擁有農(nóng)地及坪山、大鵬的土地使用權(quán)。
由于根據(jù)中國(guó)相關(guān)法律，標(biāo)的土地在農(nóng)科收購(gòu)協(xié)議訂立時(shí)尚不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，有關(guān)全部權(quán)利及權(quán)益在農(nóng)科收購(gòu)事項(xiàng)完成后均屬于深業(yè)集團(tuán)。而深業(yè)集團(tuán)與農(nóng)科訂立并重續(xù)委托管理協(xié)議，據(jù)此委托并授權(quán)農(nóng)科代為管理相關(guān)資產(chǎn)，費(fèi)用均由深業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。
同時(shí)根據(jù)約定，待條件達(dá)成后，深圳控股將根據(jù)農(nóng)科收購(gòu)協(xié)議獲授予土地收購(gòu)選擇權(quán)，以按市價(jià)向深業(yè)集團(tuán)收購(gòu)新置換土地的權(quán)益。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，實(shí)際上，2016年10月28日，農(nóng)科已與規(guī)土委坪山管理局及坪山新區(qū)土地整備中心簽訂《收地補(bǔ)償協(xié)議書》。
當(dāng)時(shí)《協(xié)議書》約定，政府將一攬子解決安托山收地補(bǔ)償農(nóng)科10萬(wàn)平方米工業(yè)用地以及農(nóng)科坪山基地收地補(bǔ)償，并把補(bǔ)償用地安排在坪山三宗農(nóng)用地（占地42.36萬(wàn)平方米）范圍內(nèi)。農(nóng)科將獲得坪山沙湖片區(qū)約8.5萬(wàn)平方米商住用地，容積率約3.0左右，總建筑面積約25.5萬(wàn)平方米。
至去年7月，深圳政府已初步同意置換土地將為坪山沙湖土地；同年9月底，深業(yè)集團(tuán)旗下農(nóng)科東城與深圳規(guī)劃和自然資源坪山管理局訂立沙湖土地的土地使用權(quán)出讓合同，連同此前的預(yù)付款，土地總支付代價(jià)約34.13億元。
相比之下，一年后的如今，深圳控股從深業(yè)控股手中收購(gòu)沙湖項(xiàng)目時(shí)，代價(jià)已調(diào)整為39.7億元。深圳控股對(duì)此解釋，39.7億元為獨(dú)立估值師使用直接比較法，參考深圳類似地塊的可資比較交易對(duì)沙湖土地對(duì)市值作出的估值。
深業(yè)山水東城項(xiàng)目目前入市時(shí)間未知，周邊1公里開(kāi)外主要有信達(dá)·金尊府、龍光玖譽(yù)雅筑等項(xiàng)目，參考銷售均價(jià)約4.2-4.5萬(wàn)元/平方米左右。若按建面30.75萬(wàn)平方米均為住宅用途粗略計(jì)算，透過(guò)收購(gòu)深圳控股未來(lái)將增加可售貨值129億元以上，地貨比約為1:3.25。
這對(duì)于深圳控股而言仍可以算是一筆較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)收購(gòu)，尤其是在近年來(lái)房企拿地成本提高的情況下，來(lái)自母公司的支持可以保證其可持續(xù)發(fā)展。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2019年、2020年及2021年上半年，深圳控股在拿地方面總地價(jià)分別為36億元、63.4億元及94億元，對(duì)應(yīng)新增土儲(chǔ)建面22萬(wàn)平方米、63.1萬(wàn)平方米及176萬(wàn)平方米。
若從具體拿地看，深圳控股近兩年的投資布局有不少均與深業(yè)集團(tuán)存在關(guān)聯(lián)。
其中，去年深圳控股新增土儲(chǔ)包括以5.37億元的對(duì)價(jià)，完成了從深業(yè)集團(tuán)手中收購(gòu)深業(yè)進(jìn)智物流52.848%股權(quán)，從而獲取位于深圳羅湖的進(jìn)元大廈、智豐大廈及其它在深圳的城市更新資源。對(duì)此，深圳控股表示，收購(gòu)深業(yè)進(jìn)智物流“開(kāi)啟了新一輪的資產(chǎn)注入”。
今年6月23日，深圳控股聯(lián)合萬(wàn)科以總地價(jià)81.9億元獲得中山市翠亨新區(qū)綜合地塊。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，一方面，深業(yè)集團(tuán)于2019年便已與中山翠亨新區(qū)旗下投資平臺(tái)成立合資公司，參與新區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；另一方面，同年深業(yè)集團(tuán)、深圳控股與萬(wàn)科已訂立戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股管理層亦對(duì)外表示，年內(nèi)公司拿地目標(biāo)定為150萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資200億元，具體拿地方式包括資產(chǎn)注入、產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新、合作開(kāi)發(fā)等。
當(dāng)時(shí)該公司總裁黃偉表示，會(huì)依托母公司優(yōu)勢(shì)，結(jié)合自身綜合片區(qū)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力等在城市和產(chǎn)業(yè)之間協(xié)調(diào)發(fā)展方面，提出解決方案，以此來(lái)擴(kuò)大深圳控股在未來(lái)城市的綜合開(kāi)發(fā)方面獲取資源。
實(shí)際上，將10月最新所收購(gòu)的坪山項(xiàng)目計(jì)算在內(nèi)，深圳控股今年至少已有121.6億元土地投資與深業(yè)集團(tuán)存在聯(lián)系。
追溯歷史不難發(fā)現(xiàn)，這樣的注資案例并不鮮見(jiàn)。早在2013年，深業(yè)集團(tuán)管理層便曾表示，集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資源未來(lái)或全部注入深圳控股，對(duì)應(yīng)土儲(chǔ)規(guī)?；蜻_(dá)500萬(wàn)平方米。此后三年間，深圳控股先后獲得注資深圳科之谷、深圳東嶺等十幾個(gè)項(xiàng)目。
“孵化模式”過(guò)往在央企華潤(rùn)置地身上體現(xiàn)得較為充分，實(shí)際上華潤(rùn)置地一度被外界認(rèn)為是依靠華潤(rùn)集團(tuán)一系列孵化注資而逐步壯大。在華潤(rùn)集團(tuán)注入的數(shù)百億港元項(xiàng)目中，深圳南山的大沖村舊改是資產(chǎn)價(jià)值最大的項(xiàng)目之一，為華潤(rùn)置地提供了可觀的銷售額和利潤(rùn)。
一般而言，“孵化模式”通過(guò)將開(kāi)發(fā)條件未成熟的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目先交由母公司經(jīng)營(yíng)管理，既可以利用母公司的資金和資源優(yōu)勢(shì)，又可以減少對(duì)上市公司負(fù)債表帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。資產(chǎn)注入后，則將為上市公司帶來(lái)可觀的銷售額和利潤(rùn)。
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