匯執(zhí) 作者：袁安駿
來源：匯執(zhí)（ID:zhixinglawyer666）
怎樣的房子會成為法拍房？
法拍房大多是銀行借貸或民間借貸的債務人的房產(chǎn)，部分因其他案由被執(zhí)行人未主動履行法律義務的，還有部分涉及到刑事判決罰沒的。
現(xiàn)在阿里拍賣平臺上也出現(xiàn)抵債資產(chǎn)在拍賣平臺上進行公開拍賣的，此類房產(chǎn)嚴格意義上不算是法拍房。
法拍房限購嗎？
因為法院拍賣房屋是為了保護判決得以順利執(zhí)行，限制購買人群將使得法拍房成交率大大降低或者成交價超低于正常合理價格，不管對于執(zhí)行申請人，還是被執(zhí)行人來說都是不利的。所以絕大多數(shù)城市法拍房不限購，購買之前最好與當?shù)刈》抗芾碇行淖稍兪欠穹腺徺I條件。
法拍房可以貸款嗎？
在阿里拍賣或京東拍賣上有貸款鏈接的，只要符合貸款發(fā)放機構的標準都是可以貸款的。對于沒有貸款選項的，則不能在購買前申請貸款。如果房屋及貸款申請人符合條件，可以在購買后，完全取得房屋產(chǎn)權時，向銀行或貸款機構申請貸款。
一般來說，一二線或省會城市的法拍房大多都是有貸款選項的，而一些建成時間較久遠、三四線城市的法拍房大多是沒有貸款選項的。
購買法拍房前要注意哪些問題？
1.一定要實地看樣，不要出現(xiàn)一套房屋五間廁所購買后才知曉的情況。法拍房的拍賣鏈接都會有咨詢電話，提前報名要求實地勘察，助拍公司會在拍賣前通知前往組織集中參觀。
2.確定房屋是否有權利瑕疵。農(nóng)村產(chǎn)權房，原則上只能當?shù)卮迕衲軌蛸徺I，外村人參拍前要了解清楚當?shù)卣?；備案商品房，尚未取得產(chǎn)權證的房屋，開發(fā)商及房管局能否協(xié)助更名備案登記；小產(chǎn)權房屋，是否符合交易條件，是否需要補繳土地出讓金。
3.了解清楚房屋上的物業(yè)、水電氣暖等欠費情況，雖從法理上這些費用的債務人是被執(zhí)行人，但實際中這些費用都是要由買受人承擔的。
4.了解清楚房屋當前是否有人居住，如果有，則必須要清楚居住人與債務人的關系，居住人的年齡及身體狀況。這些問題是拍賣成交后，是否能完全交付的重要阻礙。
5.查明房屋上是否設有租賃。帶租約的法拍房一般來說成交價是要低于無租約的，對于一些房屋上真實有效的租賃，要了解租賃期限，租金的支付情況，如果針對有投資需求的購買人，購買后仍會租賃出去的，就可以通知承租人在之后直接將租金支付至購買人處，對于自住需求比較急切的，可以提前詢問是否可以與承租人解除租賃合同。有些被執(zhí)行人虛設長期租賃，租金一次支付，此種行為雖說可以通過起訴認定租賃合同無效，但還是建議購買人不要去趟這趟渾水。
6.設定一個合理的心理價格，冷靜鎮(zhèn)定輸入競拍價格。有些法拍房競購者在多輪競價后會心態(tài)失衡或情緒激動，不考慮市場真實價格的加價或是錯誤輸入競拍價格，出價成交后不能支付尾款的悔拍可不要輕易嘗試。
7.了解稅費的數(shù)額及是否可退還，法拍房也會產(chǎn)生稅費，一般來說都是由買受人墊付繳納過戶產(chǎn)生的稅費，買受人在簽收法院院過戶裁定書之日起15日內可持稅務機關開具的《稅收完稅證明》向法院提交退款申請，并附上有關繳費憑證原件，法院在審核后退還買受人。
成交后的過戶怎么辦理？
1.拍賣成交后，買受人通過貸款或全款方式向法院繳清拍賣尾款；
2.繳清尾款3日后，預約聯(lián)系法院，攜帶付款憑證、相關身份材料到法院簽署《拍賣成交確認書》，待法院制作《執(zhí)行裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》；
3.憑《拍賣成交確認書》、《執(zhí)行裁定書》及《協(xié)助執(zhí)行通知書》前往房管局辦理過戶事宜；
4.繳清房屋上所欠雜費；
5.順利入住。
房屋多輪查封，擔心原債主？
房屋上的多輪查封會隨著辦理過戶是一并注銷掉，所以不用擔心房屋因為原債務問題再次被查封。
我國當前社會穩(wěn)定、法制健全，即使原債主找上門后，再告知清楚該房屋已易主，基本上不會出現(xiàn)再次上門的情況，如果遇見多次騷擾，果斷報警。購買一個物業(yè)管理水平較好的法拍房，也能降低或避免原債主上門的可能。
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原標題： 法拍房的始末
