“為何存在交付”

我國(guó)法律規(guī)定所有權(quán)的四大權(quán)能是所有權(quán)人有權(quán)對(duì)所有物行使占有、收益、使用、處分的權(quán)利。買受人支付“對(duì)價(jià)”，不僅僅是尋求所有權(quán)人“名義”，更主要的是“實(shí)實(shí)在在”的支配標(biāo)的物。

但是，部分競(jìng)拍人拿到法院裁定后，取得的所有權(quán)并不是完整意義上的所有權(quán)。如果法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付（騰房），買受人無(wú)論是遇到被執(zhí)行人或者第三方強(qiáng)行占有房屋，又或是因?yàn)樵摲课菹惹按嬖谡鎸?shí)有效的租賃關(guān)系且承租人居住在房屋內(nèi)，購(gòu)房者都很難真正占有拍到的法拍房。對(duì)于房產(chǎn)而言，占有和使用往往是統(tǒng)一的。無(wú)法取得占有，則意味著極有可能無(wú)法正常使用。

法拍房的交付對(duì)象

“交付給誰(shuí)”

如果法拍房成功拍賣，交付對(duì)象應(yīng)為拍賣不動(dòng)產(chǎn)的買受人；

如果是以物抵債的形式，法院準(zhǔn)許債權(quán)人以相應(yīng)價(jià)格接受該財(cái)產(chǎn)抵債。

“滿足條件”

如果交付對(duì)象是買受人，應(yīng)符合拍賣公告中列出的競(jìng)買人條件，尤其是標(biāo)明限購(gòu)、過(guò)戶政策的要格外注意，看看自己是否符合購(gòu)買要求；

如果交付給以物抵債的債權(quán)人，可能會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)或兩個(gè)以上執(zhí)行債權(quán)人都申請(qǐng)以拍賣財(cái)產(chǎn)抵債的情形。在這種情況下，司法解釋規(guī)定應(yīng)由法定受償順位在先的債權(quán)人優(yōu)先承受；如果各個(gè)債權(quán)人的受償順位相同，則以抽簽方式?jīng)Q定承受人。如果債權(quán)人應(yīng)受清償?shù)膫鶛?quán)額低于抵債財(cái)產(chǎn)價(jià)額的，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其在指定的期間內(nèi)補(bǔ)交差額，然后將補(bǔ)交的價(jià)款分配給其他債權(quán)人。

實(shí)際中可能存在一些“依法不能移交”的情況，值得我們格外注意：

一是執(zhí)行標(biāo)的物存在合法有效的租賃關(guān)系，承租人主張買賣不破租賃；

二是拍賣、變賣執(zhí)行標(biāo)的物共有份額或以執(zhí)行標(biāo)的物共有份額抵債，且共有物不可以分割使用；

三是案件情況特殊，實(shí)際清場(chǎng)客觀有困難，申請(qǐng)人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場(chǎng)拍賣，且不損害第三人合法權(quán)益；

四是其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的。

除了上述“依法不能移交”的情形，在實(shí)際拍賣中，咱們可能還會(huì)遇到其他的“對(duì)抗”情況。

第一，法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)和交付。

執(zhí)行法院拍賣房屋時(shí),確有特殊情況未能清空的,可先行拍賣,但應(yīng)當(dāng)在拍賣公告中說(shuō)明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在實(shí)際操作過(guò)程中受限于人力有限等原因，往往只是“靈活處理”，公告上也更為“曖昧”，很少直接寫明“不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付”，而是表述為“只提供拍賣裁定”等等。

第二，被執(zhí)行人或者第三方強(qiáng)行占有房屋。

對(duì)于這種情況，作為買受人，可以尋求法院幫助向占有方施壓，要求占有方強(qiáng)制搬離，同時(shí)申請(qǐng)停水電，基本可以打破占有人繼續(xù)抵抗的念頭。輔以適當(dāng)?shù)恼勁屑记?，基本就可以順利解決。

第三，租賃關(guān)系真實(shí)有效且承租人居住。

正常租客往往不愿惹糾紛，可根據(jù)情況到期再收房或者適當(dāng)補(bǔ)償清租。

第四，串通租約。

實(shí)踐中，房產(chǎn)被買受人競(jìng)買后進(jìn)行房屋交接時(shí)，案外人突然以長(zhǎng)期租約為由，阻擾房屋交接，這就是我們所說(shuō)的“串通租約”。此時(shí)買受人可以尋求法院的幫助，執(zhí)行法院可通過(guò)聽(tīng)證審查形式，通過(guò)證據(jù)比對(duì)、實(shí)地走訪、口頭詢問(wèn)、筆跡鑒定等方式，對(duì)提出租賃異議的案件事實(shí)進(jìn)行了全面的調(diào)查。若發(fā)現(xiàn)租賃合同系偽造，被執(zhí)行人與案外人惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系，法院可對(duì)妨礙執(zhí)行、拒不悔改、情節(jié)惡劣的被執(zhí)行人和案外人采取罰款、拘留等處罰措施，情節(jié)嚴(yán)重的，將依法追究刑事責(zé)任。

但如果真遇到這種情況，執(zhí)行起來(lái)可能既費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，因此趣趣還是奉勸各位法拍房參與者們繞道而行，沒(méi)有專業(yè)知識(shí)和充分的信息，這樣的坑盡量不要踩了。