作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 近期，碧桂園服務(wù)似乎定下了5年實(shí)現(xiàn)千億收入的目標(biāo)，但在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)前，它打算再次體驗(yàn)一番上市帶來(lái)的特有福利——配股籌資。

12月10日收盤(pán)后，市場(chǎng)傳出消息稱(chēng)，碧桂園服務(wù)擬以每股45港元的價(jià)格配售1.1億股，較今日收盤(pán)價(jià)折價(jià)9.5%，本次增發(fā)預(yù)計(jì)籌資6.39億美元（49.53億港元）。

當(dāng)晚23點(diǎn)左右，這起配售事項(xiàng)得到碧桂園服務(wù)的證實(shí)。不同的是，籌集資金總額較市場(chǎng)傳聞提高不少。據(jù)媒體援引知情人士說(shuō)法，由于“強(qiáng)勁的投資者需求”，該公司擴(kuò)大了配股規(guī)模。

碧桂園服務(wù)宣布，公司可能根據(jù)股東授出的一般授權(quán)配售若干數(shù)目的新普通股，并預(yù)計(jì)籌集約77.5億港元，價(jià)格為每股45港元，擬將配售所得款項(xiàng)凈額用于未來(lái)潛在收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

碧桂園服務(wù)當(dāng)天尾盤(pán)股價(jià)微漲，收盤(pán)報(bào)49.7港元/股，漲幅0.3%。這一漲幅放在內(nèi)地物業(yè)股大漲的行情里，似乎很不起眼。

資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地物業(yè)股表現(xiàn)出看多情緒，上市第二天的華潤(rùn)萬(wàn)象生活股價(jià)上漲7.14%，融創(chuàng)服務(wù)及永升生活服務(wù)分別漲6.96%及5.83%，金科服務(wù)、合景悠活、時(shí)代鄰里、鑫苑服務(wù)漲逾4%。

高盛在一份研究報(bào)告指，雖然預(yù)期內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)復(fù)合年增長(zhǎng)率將由2020至2022年的43%，減慢至2021至2023年的31%，但考慮到覆蓋的內(nèi)地物管公司規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)期相關(guān)物管股2023年每股盈利平均仍可同比增長(zhǎng)24%。

事實(shí)上，年內(nèi)不少房企都選擇以配股的方式融資，包括萬(wàn)科、恒大、融創(chuàng)、新城、世茂、金茂、富力、龍湖等。

除了房企外，今年年中亦有兩家物業(yè)股進(jìn)行配股，綠城服務(wù)、永升生活服務(wù)先后配股籌資款項(xiàng)凈額約26.93億港元及15.64億港元。

然而年初至今，碧桂園服務(wù)的股價(jià)漲幅已超過(guò)90%，8月31日達(dá)到年內(nèi)新高，為56.5港元/股，隨后股價(jià)出現(xiàn)回調(diào)。今年12月份以來(lái)，其股價(jià)持續(xù)走高，仍不失為配股時(shí)機(jī)。

這并非碧桂園服務(wù)首次出現(xiàn)配股的動(dòng)作。早在2019年1月10日，剛登陸港交所逾半年時(shí)間，碧桂園服務(wù)立馬以先舊后新方式進(jìn)行股份增補(bǔ)配售。

碧桂園服務(wù)當(dāng)時(shí)公告稱(chēng)，將以每股11.61港元（折讓約10%）配售1.69億現(xiàn)有股份，籌資19.39億港元，股份占已擴(kuò)大約6.32%。而碧桂園服務(wù)同時(shí)發(fā)行1.69億股新股份，由主席楊惠妍旗下的必勝全部認(rèn)購(gòu)。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，碧桂園服務(wù)是以介紹形式上市。不同于傳統(tǒng)IPO，介紹形式上市即上市時(shí)不發(fā)行新股，也沒(méi)有發(fā)行價(jià)，首日開(kāi)盤(pán)價(jià)完全由市場(chǎng)決定。

回看碧桂園服務(wù)的上市情形，其以實(shí)物分派方式向股東分派碧桂園服務(wù)，將實(shí)物分派合共25億股碧桂園服務(wù)股份，每持有8.7股碧桂園股份，可獲派1股碧桂園服務(wù)股份。

這也意味著，碧桂園服務(wù)在上市之初，并沒(méi)有進(jìn)行融資，而2019年1月公布的建議配售規(guī)模2.5億美元的股份增補(bǔ)配售，是碧桂園服務(wù)首次通過(guò)配股融資。

對(duì)比來(lái)看，兩次配股的股價(jià)折讓情況相近，但股價(jià)卻發(fā)生天翻地覆的變化，而且2020年底的配股籌資規(guī)模和力度則更大。

上一次配股籌資中，碧桂園服務(wù)所得款項(xiàng)凈額約19.39億港元，擬將70%用于擴(kuò)張地域或服務(wù)范疇與公司核心或相連業(yè)務(wù)有關(guān)的合并收購(gòu)項(xiàng)目，其余30%用于科技與智能化投資、城市服務(wù)及增值服務(wù)新業(yè)務(wù)開(kāi)拓投資。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，截至2020年6月30日止，碧桂園服務(wù)就首次配股融資所得款項(xiàng)已使用約7.48億港元，其中約5.557億港元用于收并購(gòu)項(xiàng)目，約1.92億港元用于科技與智慧化投資、城市服務(wù)及增值服務(wù)新業(yè)務(wù)開(kāi)拓投資。

僅從今年以來(lái)大大小小的收購(gòu)動(dòng)作來(lái)看，碧桂園服務(wù)在尋求規(guī)模增長(zhǎng)和多元業(yè)務(wù)板塊擴(kuò)張上有著強(qiáng)烈的需求。因此，二度配股融資仍將用于未來(lái)潛在收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及一般企業(yè)用途。

于今年10月30日，碧桂園服務(wù)擬3.75億元收購(gòu)福建東飛（環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)）60%股權(quán)。更早之前，10月14日其擬斥24.5億元收購(gòu)滿(mǎn)國(guó)康潔70%股權(quán)，7月底還擬分階段不超過(guò)15.2億元收購(gòu)電梯海報(bào)廣告商城市縱橫100%股權(quán)等，該等收購(gòu)目前尚未完成。

目前，碧桂園服務(wù)的靜態(tài)市盈率已經(jīng)達(dá)到73.43倍，總市值已經(jīng)達(dá)到1371.41億港元，較2018年上市時(shí)250億港元的增幅接近450%。

近期，碧桂園服務(wù)總經(jīng)理李長(zhǎng)江還表示，碧桂園服務(wù)接下來(lái)計(jì)劃用5年時(shí)間做到千億收入，即今年收入要達(dá)到100億，5年10倍，這樣的成長(zhǎng)無(wú)法抗拒。

在地產(chǎn)股整體被低估的情況下，物業(yè)股備受資本市場(chǎng)關(guān)注早已是“公開(kāi)的秘密”。就上半年碧桂園服務(wù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，三項(xiàng)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（營(yíng)收、毛利及凈利）實(shí)現(xiàn)的增長(zhǎng)幅度超過(guò)六成。

數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)上半年收入約62.71億元，同比增長(zhǎng)78.4%；毛利23.33億元，同比增幅約69.3%，凈利潤(rùn)13.35億元，同比增幅約61.6%；但毛利率有所下滑至37.2%，凈利潤(rùn)率下降2.2個(gè)百分點(diǎn)至21.3%。

截至目前，碧桂園服務(wù)公告披露5起收購(gòu)第三方物業(yè)股權(quán)事宜，合計(jì)交易金額約44.65億元，涉及環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)的福建東飛60%股權(quán)及滿(mǎn)國(guó)康潔70%股權(quán)、電梯海報(bào)廣告商、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、咨詢(xún)公司等，不斷收并購(gòu)第三方物業(yè)也在逐漸增厚在管規(guī)模。

據(jù)中報(bào)披露，截至6月30日，碧桂園服務(wù)除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理面積增加至約為3.2億平方米，合同管理面積增加至約為7.5億平方米，其中來(lái)自于獨(dú)立第三方的合同面積約2.06億平方米，在管面積約8600萬(wàn)平方米。

此外，除了配股融資，年內(nèi)碧桂園服務(wù)還在資本市場(chǎng)發(fā)行一筆將近40億港元的可換股債券，所得款項(xiàng)總額約38.75億港元，擬將其用于未來(lái)潛在的并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及公司一般用途。

因物業(yè)公司僅提供輕資產(chǎn)屬性的管理服務(wù)和增值服務(wù)等，物業(yè)企業(yè)的資本負(fù)債率較低，上半年碧桂園服務(wù)的資本負(fù)債率為50%。

資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)看，截至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)的銀行存款和現(xiàn)金總額（包括受限制銀行存款）約人民幣99.5億元，較去年底增加約人民幣30.24億元，受限制銀行存款約人民幣2300萬(wàn)元。

于今年上半年，碧桂園服務(wù)的總負(fù)債為人民幣112.64億元，其中流動(dòng)負(fù)債為110.28億元，包含合同負(fù)債18.37億元、可換股債權(quán)約33.91億元以及貿(mào)易及其他應(yīng)付款項(xiàng)54.63億元。

此前大摩的一份研究報(bào)告指，碧桂園服務(wù)上半年純利勝預(yù)期，管理層預(yù)期2021-22年收入復(fù)合增長(zhǎng)率增長(zhǎng)40%，預(yù)期明年市盈率會(huì)升至45倍，以反映盈利2019-22年復(fù)合增長(zhǎng)率可達(dá)至45%，及升2020-22年盈利預(yù)期分別24%、27%及37%，看好其增值服務(wù)及并購(gòu)帶來(lái)增長(zhǎng)。

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原標(biāo)題： 解局|再配股融資77.5億港元碧桂園服務(wù)為收并購(gòu)儲(chǔ)備“彈藥”