作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange）

騷，動亂、擾亂的意思。在古漢語中，本來是幫馬撓癢、梳理毛發(fā)的意思。后來引申為：行動急切，動亂、擾亂。

屈原的離騷，是離開郢都和楚王后心中的擾亂。

柳宗元在信中說：“怎能讓那些喧囂不休的人從早到晚來刺激我的耳朵，擾亂我的心緒（騷吾心）？”

至于“騷”現(xiàn)在引申為略帶貶義的風(fēng)情、勾引的意思，那是因?yàn)槿藗兿氲锰?，與本文無關(guān)。

9月以來，建業(yè)、花樣年和這兩天的陽光城，走位都有些突如其來的騷。

當(dāng)時者迷，時間稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，可能會看的更清楚，也能稍微理解其中的博弈和商業(yè)邏輯。

一、“欲擒故縱”胡葆森

建業(yè)地產(chǎn)10月28日公告：

“已經(jīng)將人民幣30億元資金匯出至離岸賬戶，本公司擬根據(jù)2021年11月票據(jù)的條款及條件，將該筆匯款資金用作償付2021年11月票據(jù)的到期未償還本金及應(yīng)計利息。”

距離3.6億美元債券的贖回日11月8日，還有11天。

這樣應(yīng)該就穩(wěn)妥了吧？

對比一下，今年3月5日，建業(yè)地產(chǎn)歸還一筆4.13億美元的美元債券，當(dāng)時的公告簡單明了：并沒有像這次一樣：把人民幣匯至離岸賬戶這個細(xì)節(jié)也公布出來。

為什么建業(yè)地產(chǎn)這一次要公告的如此細(xì)致？

因?yàn)榻酉聛磉€有不確定性，就是人民幣要換成美元?？赡芙I(yè)地產(chǎn)要吸取最近有些企業(yè)違約案例中的前車之鑒。

10月26日，發(fā)改委和外匯局會議上，關(guān)于外匯通道的問題被提起，這說明：換匯這個問題，在之前違約的房企案例中，可能是個問題。

而這次會議之后，換匯應(yīng)該不在是問題。

但是為了更加把穩(wěn)，建業(yè)地產(chǎn)還是公告一下。

言下之意：

“還債的人民幣是夠的，但如果因?yàn)榉N種原因不能換匯，責(zé)任不在我方”。

這時候，三哥的確佩服胡葆森這位“九二派”的代表人物。

在河南建業(yè)水災(zāi)求救信公之于眾之后，在中資地產(chǎn)美元債風(fēng)聲鶴唳的情勢下，河南建業(yè)的走位的確風(fēng)騷：

2021年10月份，建業(yè)地產(chǎn)回購了2021年11月到期的美元債券共計5006萬美元，期間，該筆美元債公開市場的最高年化收益率一度達(dá)到276%。

這樣的回購規(guī)模，一個月左右時間，實(shí)打?qū)嵣僦Ц兜呢攧?wù)費(fèi)用至少1000-2000萬美元。

此外，9月份，建業(yè)地產(chǎn)回購了2023年、2024年到期的美元債券總額分別為270萬美元、332.8萬美元，期間，這幾筆美元債收益率在40%-70%左右。

500萬美元債券回購，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)際支付的代價大約是票面金額的一半左右，直接減少至少200萬美元的財務(wù)費(fèi)用。

會哭的孩子有奶吃、精打細(xì)算過日子，行事老辣、走位風(fēng)騷。

司馬相如的《長門賦》就是一篇“會哭的孩子有奶吃”的騷體賦。

皇后陳阿嬌曾經(jīng)是漢武帝“金窩藏嬌”的女主角，后來失寵被貶至長門宮，為求武帝臨幸，她輾轉(zhuǎn)想出一法，以黃金百斤向司馬相如求賦一篇，請他寫自己深居長門的閨怨和對君主的期盼。

據(jù)傳，武帝讀此賦后，大為感動，陳皇后遂復(fù)得寵。

敢問一句，這走位，騷不騷？

二、“情非得已”花樣年？

本輪中資地產(chǎn)美元債情勢，以10月4日花樣年公告違約為標(biāo)志性事件。

結(jié)合建業(yè)地產(chǎn)的細(xì)節(jié)，再來回頭看花樣年的違約，啟發(fā)頗多。

10月4日晚間，花樣年公告：

2021年票據(jù)的剩余未償還本金額為2.056億美元,于2021年10 月4日到期。本公司并未在該日付款。

在此，筆者以公開信息為基礎(chǔ)，把事情的前因后果做一個推演，嘗試補(bǔ)齊那些未曾公開的環(huán)節(jié)：

9月28日：花樣年轉(zhuǎn)讓彩生活股權(quán)給碧桂園，代價33億元，首付款23億元，這筆資金應(yīng)該是為這筆即將到期的美元債券應(yīng)急的。

9月29日：凌晨，標(biāo)普將花樣年的評級從B調(diào)整至CCC?！熬硟?nèi)外融資嚴(yán)重受限”（見于曾小姐公開信）。

9月30日：花樣年和碧桂園簽訂貸款協(xié)議，貸款7億元，貸款期限只有5天，10月4日歸還，請注意這個細(xì)節(jié)。

9月30日：在花樣年的投資人溝通群中，公司表態(tài)，該筆資金已經(jīng)匯款至海外賬戶，準(zhǔn)備歸還美元債。

到此，我們做個小結(jié)：

如果花樣年9月30日說的：資金進(jìn)入海外賬戶是真的，那就是錢進(jìn)入賬戶后出了問題；如果花樣年說的是假的，那就是人品問題。

三哥認(rèn)為：花樣年說的是真的，論據(jù)有四點(diǎn)：

第一、在2021年9月份以及之前，花樣年也多次出手回購美元債券，9月份兩次公告澄清美元債不能及時償付的傳聞。

第二、彩生活股權(quán)轉(zhuǎn)讓首付款23億元，本應(yīng)該足夠支付美元債本息（折合人民幣13億元）。臨時追加7億元貸款，也能說明態(tài)度沒有問題。

第三、花樣年有息借貸總計518億元（2021中期報告數(shù)據(jù)），其中36億美元債券，美元債券占公司借款比重很大，在美元債券上違約得不償失。

第四、從花樣年實(shí)控人的背景出發(fā)，實(shí)際的違約成本比表面上的更高。

到此，三哥的推演，是建立在花樣年公司將人民幣匯入離岸賬戶是真實(shí)發(fā)生的基礎(chǔ)上。

評價下調(diào)之后，花樣年隔天緊急向碧桂園貸款7億元，應(yīng)該是評級下調(diào)觸發(fā)了相關(guān)條款。

什么條款呢？應(yīng)該是花樣年和本筆人民幣資金所在的離岸賬戶的銀行之間的融資條款。

回到那個貸款細(xì)節(jié)：

7億元貸款的借貸期限：2021年9月30日借的，5天之后，2021年10月4日即需歸還。

“10月4日”，這個關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)的細(xì)節(jié)浮出水面。

到9月30日這一天，盡管評級下調(diào)，花樣年公司對10月4日既能歸還美元債券、又能歸還碧桂園的貸款，是有信心的。

現(xiàn)在，我們嘗試把整個事件中環(huán)節(jié)穿起來，以下為地產(chǎn)三哥對事件按時間順序的推測：

①花樣年的人民幣資金的確在9月30日（及之前）進(jìn)入了公司在某銀行的離岸賬戶，準(zhǔn)備換匯，贖回美元債券。

②花樣年公司和該銀行極有可能有信貸關(guān)系，且貸款余額超過（賬戶資金-美元債）的額度。

③花樣年原先的打算是：可能一部分涉及在該銀行還舊借新的續(xù)貸，一部分用于歸還美元債券。這兩者額度上可能有重合，比如先續(xù)貸，再還美元債券。但9月29日評級下調(diào)，續(xù)貸可能出現(xiàn)問題，于是，花樣年臨時追加7億元、5天期限、來自碧桂園的貸款。

④到此，對上述做法：花樣年應(yīng)該和該銀行有約定：部分續(xù)貸，至少要保證美元債本息到期償付。

⑤最終問題出在了人民幣資金進(jìn)入離岸賬戶之后、10月4日美元債償付日之前，極有可能還舊借新的續(xù)貸沒有審批，或者被告知“換匯沒有審批”。（否則，10月26日的會議上提什么“換匯通道”？）

⑥結(jié)果：對美元債券持有者，違約；對銀行貸款，還舊未能借新。

此時，本次違約的癥結(jié)似乎浮出水面了：要么是銀行抽貸的問題，要么是換匯通道的問題。

這兩個問題其實(shí)是一個問題，換匯通道只是借口。

如果以上的推測成立，銀行和評級機(jī)構(gòu)走位挺風(fēng)騷的，把寶寶的腰閃了。

再次說明，以上僅僅是推測。

三、“需要解釋”陽光城

對陽光城的《2021年第三季度報告》，董事會10票贊成、2票反對。這兩張反對票來自泰康人壽派駐的董事陳奕倫、姜佳立先生，理由為：

對于公司三季度所表現(xiàn)的公司經(jīng)營惡化，需要得到管理層合理解釋。

陽光城三季報有三個明顯的變化之處：

第一，在手現(xiàn)金從498億元減少至272億元，不過現(xiàn)金/短期負(fù)債（220億元）比例，還是大于1.0的。

第二，投資收益大增至48億（去年同期11億元），主要是萬物云換股產(chǎn)生投資收益所致。

第三，資產(chǎn)減值大增至16.5億元（去年同期2.7億元），主要是對部分項(xiàng)目計提跌價準(zhǔn)備所致。

對于泰康人壽派駐董事需要的解釋，三哥幫著解釋一下：

“咱倆對賭了，是吧。承諾十年利潤和分紅承諾?！?/p>

“今年公司旗下的物業(yè)管理部分和萬科云換股，投資收益30多億是吧，但這是賬面收益，不是現(xiàn)金?！?/p>

“咱們資產(chǎn)減值多一些，也只是賬面虧損，也不是現(xiàn)金?！?/p>

只是平滑一下利潤嘛！

陽光城的事情，究竟是像建業(yè)地產(chǎn)一樣，是一出欲擒故縱的應(yīng)場表演？

還是像花樣年一樣，是明暗博弈的情非得已？

還可以往縱深處思考，三哥另文討論。

最后

《長門賦》中寫道：

君主許諾傍晚邊來，可是天色將晚，還不見幸臨。

女主角在期盼與失落中獨(dú)自徘徊。

她登上蘭臺遙盼，唯見浮云四塞，天色晦暗。

雷聲震響，她以為是君主的車輦，卻只見風(fēng)卷帷幄。

原來，真的是雷。

此賦以景寫情，情景交融，表現(xiàn)了冷宮中的陳皇后被遺棄后苦悶抑郁的心情。

民營房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在何嘗不是在冷宮中呢？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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本文由“地產(chǎn)三哥”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 突如其來的騷