作者：地產(chǎn)三哥

很多人被封了兩個(gè)月的上海人都說(shuō)，像做了一場(chǎng)夢(mèng)。

無(wú)論如何，失去了兩個(gè)月的時(shí)間是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

夢(mèng)想時(shí)分，以上海徐家匯的港匯恒隆廣場(chǎng)為例，算個(gè)小賬。

一、上海港匯恒隆廣場(chǎng)歷年租金收入

根據(jù)恒隆地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)年報(bào)，2021年，上海港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入下：

 （說(shuō)明：出租率不同，平均日均租金僅為推算結(jié)果。）

推算整個(gè)廣場(chǎng)2021年度租金收入15.50億元。

單純看商場(chǎng)版塊：港匯恒隆廣場(chǎng)歷年來(lái)租金穩(wěn)步上升，2017-2020年，因?yàn)楦脑欤P(guān)閉部分可租賃面積，因此整體租金下降。

股權(quán)穿透之后，上海港匯恒隆廣場(chǎng)的股東是三方：

恒隆集團(tuán)持股69.3%。

希慎興業(yè)持股24.7%。

上海市徐匯區(qū)國(guó)資委持股6%。

希慎興業(yè)咱們以前討論，是銅鑼灣杠把子。

二、香港商業(yè)地產(chǎn)減值

希慎興業(yè)在上海的兩處商業(yè)地產(chǎn)：

一處是徐家匯的港匯廣場(chǎng)二股東；

第二處是2022年年初收購(gòu)?fù)瓿傻模豪罴握\(chéng)旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)持有的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)，位于靜安區(qū)繁華地帶，該項(xiàng)目正在進(jìn)行商鋪改造，預(yù)計(jì)于2023年年中完成。

除了這兩個(gè)位于上海的項(xiàng)目之外，希慎興業(yè)的主要商業(yè)地產(chǎn)在香港。

2019年以來(lái)，受多種因素影響，希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)在香港的商業(yè)地產(chǎn)都減值了。

商業(yè)地產(chǎn)的估值是根據(jù)租金收入以及資本化利率兩者來(lái)確定的。

資本化利率越高，公平值越低。

單位租金越高，公平值越高。

簡(jiǎn)而言之，預(yù)期商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的時(shí)間越長(zhǎng)，租金水平越高，那么公平值就越高。

2020年、2021年希慎興業(yè)、恒隆地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)都錄得了不同程度的公平值虧損：

 減值的原因是租金水平下跌。

希慎興業(yè)年報(bào)顯示：

寫(xiě)字樓、商鋪、住宅年內(nèi)的平均租金水平都呈下跌趨勢(shì)。

恒隆地產(chǎn)2021年報(bào)中說(shuō)：

“訪(fǎng)港旅客絕跡，令租金下調(diào)在所難免，促使銅鑼灣零售組合收入下跌14%?！?/p>

“銅鑼灣的辦公樓收入于2021年下跌21%。旺角辦公樓的租賃收入亦微跌1%?！?/p>

“由于中環(huán)一個(gè)主要租戶(hù)于2021年10月續(xù)租時(shí)縮減辦公室規(guī)模，導(dǎo)致中環(huán)辦公樓組合的收入減少4%，年底租出率為82%。”

三、香港旅游人數(shù)直線(xiàn)下跌

這幾年香港旅游人數(shù)直線(xiàn)式下跌：

是的，你沒(méi)看錯(cuò)。

訪(fǎng)港游客人數(shù)從2018年的6500萬(wàn)，2019年5600萬(wàn)，到2020年350萬(wàn)，到2021年9萬(wàn)。

2021年，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的游客從2018年的5100萬(wàn)降低到7萬(wàn)人不到。

如果不是香港本土消費(fèi)潛力大、商業(yè)地產(chǎn)商們手段多，不然這樣的到訪(fǎng)游客人數(shù)下跌速度下，商業(yè)地產(chǎn)部減值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止目前的幅度。

四、上海港匯恒隆廣場(chǎng)的價(jià)值

據(jù)公開(kāi)資料，上海港匯恒隆廣場(chǎng)當(dāng)初的總投資51億元。包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅及公寓。

在使用中間也有改造、翻新、裝修等等。

它現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)值多少？

根據(jù)租金收入來(lái)看：包括商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、住宅及服務(wù)式公寓，整體租金收入人民幣15億元以上。

這個(gè)數(shù)字和希慎興業(yè)2021年年報(bào)中反映的基本一致：在希慎興業(yè)年報(bào)中，聯(lián)營(yíng)公司港興公司營(yíng)業(yè)額18.67億元港幣，折合人民幣15.8億元左右，上海港匯廣場(chǎng)是港興公司旗下唯一項(xiàng)目。

按照常識(shí)，資產(chǎn)價(jià)值等于租金收入20倍不算多，價(jià)值300億元以上。

從土地使用權(quán)時(shí)間來(lái)看，港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目地契2043年到期，還有22年使用期間，打個(gè)折，也得200多億元。

這就是價(jià)值評(píng)估的簡(jiǎn)單版，近年來(lái)因?yàn)樽饨鹚椒€(wěn)步上升和商場(chǎng)改造，港匯廣場(chǎng)的公允值也穩(wěn)步上升：

公平值收益，就是評(píng)估的價(jià)值增值。

此外，從1999年12月28日開(kāi)業(yè)至今，港匯廣場(chǎng)還給股東很多分紅。

 按照人民幣計(jì)算，每年5-6億元的分紅。

一邊分紅，一邊增值，這就是“一鋪養(yǎng)三代”。

最后

受疫情多方面因素影響，2019年以來(lái)，香港的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)步下跌。

今年，上海受疫情影響兩個(gè)多月，上海港匯恒隆廣場(chǎng)的租金收入一定會(huì)下跌。

疫情之后呢？明年呢？后年呢？

從香港到上海。

有時(shí)候考驗(yàn)一段關(guān)系的不是變故和災(zāi)難，而是面對(duì)變故和災(zāi)難時(shí)，人們的態(tài)度和做法，以及背后的邏輯。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 上海港匯恒隆廣場(chǎng)，今年能收多少租金？