作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

佳兆業(yè)上一次面臨至暗的時(shí)刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實(shí)施共歷時(shí)15個(gè)月。

 12月20日早間，停牌多日的佳兆業(yè)正式坐實(shí)已經(jīng)產(chǎn)生離岸債務(wù)違約的消息。

根據(jù)佳兆業(yè)披露，公司所發(fā)行的2021年6.5%優(yōu)先票據(jù)12月7日到期，并未于該日支付本息共計(jì)4.129億美元；2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)分別于11月12日、11月11日需兌付利息共計(jì)8837.63萬美元，如今寬限期屆滿同樣未支付。

近一個(gè)月前，佳兆業(yè)已開始就到期債務(wù)進(jìn)行交換要約及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未獲得境外債權(quán)人通過。佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)持有人的財(cái)務(wù)顧問公司，反向提供一份融資方案紓困，卻同樣未獲得佳兆業(yè)管理層點(diǎn)頭。

雙方據(jù)此陷入談判的拉鋸戰(zhàn)中，以致于債務(wù)構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。一位投行人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通。

佳兆業(yè)管理層或許要快一點(diǎn)，因?yàn)樗拇胬m(xù)離岸債務(wù)很快會(huì)形成壓力。一筆2026年到期11.65%優(yōu)先票據(jù)于12月1日到期應(yīng)付利息，目前還處于30天寬限期內(nèi)；已違約美元債觸發(fā)交叉違約，若其余債券持有人至少25%提出要求，債券需要立即到期和償還。

截止公告日期，不含上述到期4億美元債，佳兆業(yè)存續(xù)離岸債務(wù)約117.8億美元。佳兆業(yè)稱據(jù)此擬開展全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃，上一次面臨至暗的時(shí)刻要追溯至2015年，它從違約到完成重組方案并實(shí)施共歷時(shí)15個(gè)月。

佳兆業(yè)是離岸債務(wù)規(guī)模最大的房企之一，除了12月7日到期的4億美元債，該公司未來一年內(nèi)也面臨巨額債務(wù)到期。

DM查債通數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)流通中的離岸債券共計(jì)17只，存續(xù)規(guī)模近118億美元，平均利率約10.48%；其中一年內(nèi)到期債券約6只，到期規(guī)模33.97億美元，最快到期的是明年4月一筆5.5億美元的票據(jù)。

即便只計(jì)算利息，粗略推算佳兆業(yè)每年僅離岸債券所需兌付利息也高達(dá)12.34億美元，按當(dāng)前匯率折算逾78億元人民幣。而去年全年，佳兆業(yè)歸母凈利潤也僅為54.47億元人民幣，借助高息借款撬動(dòng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)由此可見一斑。

高息借款模式一旦遭遇房?jī)r(jià)滯漲、房屋滯銷，便容易對(duì)企業(yè)形成反噬作用。佳兆業(yè)原定于12月7日到期的美元債是今年下半年最大的一筆離岸債券，但受困于銷售乏力以及擔(dān)保公司錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品違約，以及企業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)等情形，它早已陷入"短期流動(dòng)性問題"。

11月25日晚間，佳兆業(yè)對(duì)2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)的本金4億美元進(jìn)行交換要約及同意征求，開出的條件包括現(xiàn)金償付2.5%及資本化利息，將票據(jù)延期一年半，而且不提供額外信用增級(jí)。最終因接納率低于95%，交換要約于12月3日宣告失效。

同時(shí)根據(jù)媒體報(bào)道，佳兆業(yè)離岸債券持有人委托財(cái)務(wù)顧問公司Lazard于11月30日向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業(yè)債務(wù)展期，還額外提供最多36億美元資金支持舊改業(yè)務(wù)，但索取高達(dá)25%至30%收益率，并以佳兆業(yè)美好、星島集團(tuán)等資產(chǎn)作為抵押。

Lazard提議的重組方案并未吸引佳兆業(yè)管理層，12月10日市場(chǎng)已傳言，佳兆業(yè)可能會(huì)予以拒絕。至今，雙方仍未達(dá)成一致。一位香港投資人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，按照郭氏的性格，他接受債權(quán)人所提方案的可能性較小。

截止12月20日佳兆業(yè)并就2021年到期6.5%優(yōu)先票據(jù)支付本息4.129億美元；與此同時(shí)，2023年到期11.95%優(yōu)先票據(jù)、2025年到期11.7%優(yōu)先票據(jù)寬限期已滿，相應(yīng)利息8837.63萬美元也未支付。

在知悉佳兆業(yè)未能償還4億美元債后，惠譽(yù)警示稱，這觸發(fā)了該公司其他美元票據(jù)的的違約事件，導(dǎo)致如果其他美元票據(jù)至少25%債券本金總額的債券受托人或持有人要求，債券應(yīng)立即到期和償還。

至少在目前，佳兆業(yè)仍未接獲債權(quán)人就加快還款發(fā)出任何通知。但市場(chǎng)信心仍已受到影響，12月20日復(fù)牌當(dāng)天佳兆業(yè)收跌14.13%，盤中創(chuàng)下52周新低的0.79港元。

佳兆業(yè)優(yōu)先票據(jù)的未償還金額目前約為117.8億美元，該公司表示一直與債權(quán)人的代表商討，就尚未支付的優(yōu)先票據(jù)制定全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃。

據(jù)媒體報(bào)道，Lazard過去一個(gè)禮拜向佳兆業(yè)新提供了重組選項(xiàng)，包括新增收購佳兆業(yè)在內(nèi)地的不良銀行貸款，提供過橋貸款等。

一位投行人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，兩邊還在積極溝通，但他并未詳細(xì)告知談判進(jìn)度。佳兆業(yè)方面亦沒有回應(yīng)相關(guān)評(píng)論請(qǐng)求。

佳兆業(yè)此前提及，其所探討的切實(shí)可行方案包括但不限于重續(xù)及延長借款以及出售資產(chǎn)。自11月以來，佳兆業(yè)先后出售香港屯門地塊、啟德地塊，在內(nèi)地也退出了諸如深圳市佳兆業(yè)新秀城市更新有限公司等業(yè)務(wù)平臺(tái)。

舊改是佳兆業(yè)深耕的領(lǐng)域，為了消化危機(jī)它曾計(jì)劃處置大本營深圳的18個(gè)項(xiàng)目，包括面積39萬平方米的南山東角頭舊改地塊，以及面積9.85萬平方米的福田東山小區(qū)舊改，資產(chǎn)包權(quán)益貨值共818億元，對(duì)應(yīng)融資余額達(dá)203.83億元；后來處置項(xiàng)目數(shù)量還增加至25個(gè)。

但至今佳兆業(yè)仍未能成功出售深圳的項(xiàng)目。深圳某房企曾洽談過佳兆業(yè)的項(xiàng)目，該公司人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，收并購的核心不在于資金，它需要考慮項(xiàng)目的負(fù)債，以及背后還有哪些坑等等因素。

銷售層面同樣陷入掙扎，佳兆業(yè)11月公布銷售（權(quán)益部分）僅10.06億元，環(huán)比下跌88%，該公司預(yù)計(jì)潛在物業(yè)買家的信心于12月仍受挫。銷售疲軟疊加預(yù)售資金嚴(yán)格監(jiān)管，佳兆業(yè)幾乎難以通過銷售回款緩解現(xiàn)金流緊張。

因此，全面?zhèn)鶆?wù)重組是佳兆業(yè)最重要的出路。華泰證券指，在違約處置方面，中資美元債市場(chǎng)有較為成熟的自主協(xié)商重組機(jī)制，債務(wù)債權(quán)人可自主協(xié)商進(jìn)行債券置換、展期、債轉(zhuǎn)股及條款變更等，有利于債務(wù)人壓力緩解、經(jīng)營好轉(zhuǎn)，進(jìn)而提高債務(wù)償還率。

有意思的是，佳兆業(yè)曾于2015年債務(wù)重組時(shí)聘請(qǐng)華利安為財(cái)務(wù)顧問，如今華利安同樣將對(duì)佳兆業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、流動(dòng)性等評(píng)估并探討解決方案。此時(shí)此刻，恰如彼時(shí)彼刻。

2015年4月，佳兆業(yè)宣布未能支付到期高級(jí)票據(jù)，構(gòu)成實(shí)質(zhì)違約。此后佳兆業(yè)多次提出債務(wù)重組方案，并經(jīng)過長期談判，于2016年7月完成并實(shí)施最終方案。

當(dāng)時(shí)佳兆業(yè)提供三種置換方案，以供債權(quán)人選擇其一：包括置換新債券+或然價(jià)值權(quán)，按1：1的比例置換成新的債券，同時(shí)獲得名義價(jià)值等于新票據(jù)本金總額7%的或然價(jià)值權(quán)；按照1：1.02598的比例置換成新的債券；按照1：1的比例置換成新可交債。此外，還承諾每年提高現(xiàn)金票息支付比例。

與六年前相比，佳兆業(yè)最新的債務(wù)重組環(huán)境則增加了不少難度。

比如2016年佳兆業(yè)重組高達(dá)650億元人民幣的債務(wù)時(shí)，境外債包括債券、銀行貸款僅約26.3億美元，剩余接近480億元境內(nèi)債得到了中信、信達(dá)等資金方支持；這次違約的觸發(fā)點(diǎn)是自身資金鏈緊張，地產(chǎn)景氣度亦遠(yuǎn)不如2016-2018年，嚴(yán)重削弱企業(yè)經(jīng)營恢復(fù)能力。

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原標(biāo)題： 美元債實(shí)質(zhì)違約 “躺平”的佳兆業(yè)如何重組巨量債務(wù)