作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange)

3月10日，龍光集團(tuán)舉行交流會(huì)，公司管理層稱，公司的資金很緊張。

昨天的發(fā)布會(huì)上，公司表示，之前做的償還公開市場債務(wù)的預(yù)算是建立在銀行和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶正常的前提下，但事實(shí)是現(xiàn)金流入嚴(yán)重達(dá)不到預(yù)期。

這算是對(duì)業(yè)內(nèi)消息的回復(fù)：此前一周多，龍光向投資人提出了多支境內(nèi)債券的展期方案。

亭亭玉立的龍光是真的撐不住了還是不打算撐了？是能力問題還是態(tài)度問題？

本文整理了一些公開數(shù)據(jù)，拋磚引玉。

一、高評(píng)級(jí)擋不住違約

如果單看2021年中的評(píng)級(jí)，出問題怎么也不能輪到世茂集團(tuán)和龍光集團(tuán)：

但BB級(jí)的龍光集團(tuán)、標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)的世茂集團(tuán)違約來得如此之快，讓人意外。

進(jìn)入3月份，多年來一直BB評(píng)級(jí)的龍光集團(tuán)的境內(nèi)債券也要展期，更讓人意外，因?yàn)樵谑袌龅钠毡橛∠笾?，龍光集團(tuán)資產(chǎn)質(zhì)量尚可，風(fēng)格并不激進(jìn)，甚至是保守而穩(wěn)健的。

二、“三條紅線”擋不住違約

即便扣除受限現(xiàn)金，龍光集團(tuán)、世茂集團(tuán)是少數(shù)幾家“三條紅線”全部達(dá)標(biāo)的民營房企。

但“三條綠線”也沒能擋住流動(dòng)性問題。

除了預(yù)售資金的監(jiān)管導(dǎo)致流動(dòng)性緊張之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明股實(shí)債以及其它表外負(fù)債，這導(dǎo)致“三道紅線”對(duì)流動(dòng)性及負(fù)債率的表征有直接偏差。

極端的看，如果把少數(shù)股東權(quán)益全部算成負(fù)債，以現(xiàn)金/（短債+少數(shù)股東權(quán)益）來看，龍光這一指標(biāo)還可以。

當(dāng)然，如果還有其他表外負(fù)債，是很難從公開市場和披露的財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得信息的。

按照3月10日交流會(huì)上龍光管理層的說法，2022年1月份一筆私募美元債也是流動(dòng)性危機(jī)暴露的導(dǎo)火索。現(xiàn)在來看，當(dāng)時(shí)龍光的應(yīng)對(duì)也過于聰明了。

三、較低的借貸成本擋不住違約

從融資成本來看，世茂、龍光都不應(yīng)該出現(xiàn)問題。

從它們的存款綜合利率來看，也不應(yīng)該出現(xiàn)問題，通常綜合存款利率越高，在財(cái)報(bào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)之前大量回籠資金的嫌疑越小，賬上資金應(yīng)該越穩(wěn)定、寬裕。

世茂集團(tuán)還是寬裕的，對(duì)向來穩(wěn)健的世茂來說，去年陸家嘴93套房的“烏龍”事件可能是個(gè)導(dǎo)火索，點(diǎn)燃了當(dāng)時(shí)異常脆弱的市場情緒。

現(xiàn)在看來，當(dāng)時(shí)的世茂不知道是過于聰明還是工作失誤。如果沒有這個(gè)事件，至少世茂的流動(dòng)性問題不應(yīng)該這么早公開、發(fā)酵、擴(kuò)大。

四、龍光拿地投資并不消極

從2021年拿地情況來看，龍光似乎并不緊張。

從新增土地來看，世茂集團(tuán)和陽光城的大幅度收縮已經(jīng)明顯顯示出來。

但龍光集團(tuán)的拿銷售比并沒有異常。在克而瑞2021年度的榜單中，龍光的銷售和新增貨值在排名都在23位，比之前的年度排名還有進(jìn)步。所以，這種反差更突然。

五、審計(jì)機(jī)構(gòu)名單中沒有線索

從上表中的審計(jì)機(jī)構(gòu)和費(fèi)用的角度，筆者不認(rèn)為這里存在房企暴雷或者違約的線索。

為了幾百萬的審計(jì)費(fèi)，毀掉聲譽(yù)和職業(yè)生涯，是得不償失的。但是在合規(guī)范圍內(nèi)，技術(shù)上是有彈性空間的。

小結(jié)

客觀來說：

1、從三道紅線和評(píng)級(jí)指標(biāo)來看，龍光、世茂不應(yīng)該這么早暴雷。

2、世茂流動(dòng)性問題的公開可能源于陸家嘴賣房的導(dǎo)火索，當(dāng)時(shí)市場情緒極度敏感，全年的拿地銷售比的數(shù)據(jù)能從側(cè)面印證公司的謹(jǐn)慎。

3、對(duì)龍光來說，評(píng)級(jí)很穩(wěn)健、賬戶貨幣資金穩(wěn)定、拿地也不消極。除了表外負(fù)債，還存在什么客觀因素呢？

主觀來說：

強(qiáng)力的政策、脆弱的情緒，讓房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在只剩一個(gè)最大公約數(shù)：

保交樓。

之前的不違約、高毛利、快發(fā)展、高品質(zhì)、回報(bào)社會(huì)、永續(xù)經(jīng)營等等，這些公約數(shù)已經(jīng)全部失效。

殘酷的現(xiàn)實(shí)告訴絕大多數(shù)民營房企的老板，這個(gè)本應(yīng)該可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)變成了高頻雷區(qū)。

只要能滿足保交樓這個(gè)底線，為什么還要付出更多呢？

這是資本的趨利避害，也是人性。

不管是能力問題還是態(tài)度問題，龍光的表現(xiàn)，可能讓緊張的同行們松了一口氣，原來濃眉大眼、亭亭玉立也擋不住流動(dòng)性緊張啊。

但這同時(shí)也讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資人又多捏了一把汗。

趨利避害一定會(huì)內(nèi)卷，內(nèi)卷之下，空間越來越逼仄，內(nèi)卷的極限就是零。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 龍光的襯托下，同行們都輕松一大截