作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID:dichansange)

3月10日，龍光集團舉行交流會，公司管理層稱，公司的資金很緊張。

昨天的發(fā)布會上，公司表示，之前做的償還公開市場債務的預算是建立在銀行和預售資金監(jiān)管賬戶正常的前提下，但事實是現(xiàn)金流入嚴重達不到預期。

這算是對業(yè)內(nèi)消息的回復：此前一周多，龍光向投資人提出了多支境內(nèi)債券的展期方案。

亭亭玉立的龍光是真的撐不住了還是不打算撐了？是能力問題還是態(tài)度問題？

本文整理了一些公開數(shù)據(jù)，拋磚引玉。

一、高評級擋不住違約

如果單看2021年中的評級，出問題怎么也不能輪到世茂集團和龍光集團：

但BB級的龍光集團、標普投資級評級的世茂集團違約來得如此之快，讓人意外。

進入3月份，多年來一直BB評級的龍光集團的境內(nèi)債券也要展期，更讓人意外，因為在市場的普遍印象中，龍光集團資產(chǎn)質(zhì)量尚可，風格并不激進，甚至是保守而穩(wěn)健的。

二、“三條紅線”擋不住違約

即便扣除受限現(xiàn)金，龍光集團、世茂集團是少數(shù)幾家“三條紅線”全部達標的民營房企。

但“三條綠線”也沒能擋住流動性問題。

除了預售資金的監(jiān)管導致流動性緊張之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明股實債以及其它表外負債，這導致“三道紅線”對流動性及負債率的表征有直接偏差。

極端的看，如果把少數(shù)股東權(quán)益全部算成負債，以現(xiàn)金/（短債+少數(shù)股東權(quán)益）來看，龍光這一指標還可以。

當然，如果還有其他表外負債，是很難從公開市場和披露的財務報告中獲得信息的。

按照3月10日交流會上龍光管理層的說法，2022年1月份一筆私募美元債也是流動性危機暴露的導火索?，F(xiàn)在來看，當時龍光的應對也過于聰明了。

三、較低的借貸成本擋不住違約

從融資成本來看，世茂、龍光都不應該出現(xiàn)問題。

從它們的存款綜合利率來看，也不應該出現(xiàn)問題，通常綜合存款利率越高，在財報時間節(jié)點之前大量回籠資金的嫌疑越小，賬上資金應該越穩(wěn)定、寬裕。

世茂集團還是寬裕的，對向來穩(wěn)健的世茂來說，去年陸家嘴93套房的“烏龍”事件可能是個導火索，點燃了當時異常脆弱的市場情緒。

現(xiàn)在看來，當時的世茂不知道是過于聰明還是工作失誤。如果沒有這個事件，至少世茂的流動性問題不應該這么早公開、發(fā)酵、擴大。

四、龍光拿地投資并不消極

從2021年拿地情況來看，龍光似乎并不緊張。

從新增土地來看，世茂集團和陽光城的大幅度收縮已經(jīng)明顯顯示出來。

但龍光集團的拿銷售比并沒有異常。在克而瑞2021年度的榜單中，龍光的銷售和新增貨值在排名都在23位，比之前的年度排名還有進步。所以，這種反差更突然。

五、審計機構(gòu)名單中沒有線索

從上表中的審計機構(gòu)和費用的角度，筆者不認為這里存在房企暴雷或者違約的線索。

為了幾百萬的審計費，毀掉聲譽和職業(yè)生涯，是得不償失的。但是在合規(guī)范圍內(nèi)，技術上是有彈性空間的。

小結(jié)

客觀來說：

1、從三道紅線和評級指標來看，龍光、世茂不應該這么早暴雷。

2、世茂流動性問題的公開可能源于陸家嘴賣房的導火索，當時市場情緒極度敏感，全年的拿地銷售比的數(shù)據(jù)能從側(cè)面印證公司的謹慎。

3、對龍光來說，評級很穩(wěn)健、賬戶貨幣資金穩(wěn)定、拿地也不消極。除了表外負債，還存在什么客觀因素呢？

主觀來說：

強力的政策、脆弱的情緒，讓房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在只剩一個最大公約數(shù)：

保交樓。

之前的不違約、高毛利、快發(fā)展、高品質(zhì)、回報社會、永續(xù)經(jīng)營等等，這些公約數(shù)已經(jīng)全部失效。

殘酷的現(xiàn)實告訴絕大多數(shù)民營房企的老板，這個本應該可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)變成了高頻雷區(qū)。

只要能滿足保交樓這個底線，為什么還要付出更多呢？

這是資本的趨利避害，也是人性。

不管是能力問題還是態(tài)度問題，龍光的表現(xiàn)，可能讓緊張的同行們松了一口氣，原來濃眉大眼、亭亭玉立也擋不住流動性緊張啊。

但這同時也讓房地產(chǎn)行業(yè)的投資人又多捏了一把汗。

趨利避害一定會內(nèi)卷，內(nèi)卷之下，空間越來越逼仄，內(nèi)卷的極限就是零。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： 龍光的襯托下，同行們都輕松一大截