不良資產(chǎn)投資觀察 作者：觀察哥
來(lái)源：不良資產(chǎn)投資觀察(ID：biyuefinance)
不良資產(chǎn)，AMC飲“頭啖湯”
隨著經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)行情的變化，中國(guó)不良資產(chǎn)市場(chǎng)從最初的政策性剝離，經(jīng)過(guò)商業(yè)化轉(zhuǎn)型，逐漸進(jìn)入蓬勃發(fā)展的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)階段。而隨著股市、樓市等投資熱潮的褪去，不良資產(chǎn)成為了新的投資熱點(diǎn)之一。
政策環(huán)境的開(kāi)放，使得萬(wàn)億規(guī)模的不良資產(chǎn)尋求市場(chǎng)消化渠道，同時(shí)國(guó)內(nèi)外資金也瘋狂涌入嗅探著投資商機(jī)。在這供需兩旺的表象之下，潛藏著行業(yè)生態(tài)的失衡：資產(chǎn)端的價(jià)格飆升，而資金端卻越發(fā)謹(jǐn)慎，究其原因，是因?yàn)橐越灰滓鐑r(jià)為目的的傳統(tǒng)交易模式無(wú)法體現(xiàn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，行業(yè)的終端處置能力無(wú)法滿足社會(huì)對(duì)不良資產(chǎn)的消化需求和投資需求。未來(lái)誰(shuí)能夠站在社會(huì)需求端的立場(chǎng)，誰(shuí)能建立起需求為導(dǎo)向的終端處置能力，誰(shuí)就能在行業(yè)的洗牌中立于不敗之地。
一筆常規(guī)的不良債權(quán)從形成到處置退出至少要經(jīng)過(guò)“銀行客戶經(jīng)理→銀行審查→銀行審批→貸后管理→預(yù)警→銀行資產(chǎn)保全→AMC→投資人→服務(wù)商→終端退出”，每一手的轉(zhuǎn)移都伴隨著真實(shí)信息的打折扣或者信息變化的遺漏。所以，無(wú)論在哪個(gè)環(huán)節(jié)接觸到不良債權(quán)，對(duì)所有前手信息的捕獲至關(guān)重要。而AMC作為不良資產(chǎn)的第一個(gè)信息接盤俠，無(wú)疑對(duì)于判斷資產(chǎn)包優(yōu)劣是具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)的。
萬(wàn)科入局深圳資產(chǎn)，股東大牌云集
4月28日，深圳資產(chǎn)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳資產(chǎn)）成立，注冊(cè)資本41.5億元，萬(wàn)科入股10億控股24.1%。至此，廣東成為第一個(gè)有四家AMC的省份，前三家已獲批地方AMC分別是廣東粵財(cái)資產(chǎn)管理公司、廣州資產(chǎn)管理公司和深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。
工商信息顯示，深圳資管的法定代表人為姚飛，公司經(jīng)營(yíng)范圍包含收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)金融機(jī)構(gòu)、地方金融機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)，對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置等業(yè)務(wù)。
除了萬(wàn)科這個(gè)股東很亮眼之外，其他股份也身份不俗。
在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，深圳市投資控股有限公司為第一大股東，持有50.6%股權(quán)；深圳市羅湖引導(dǎo)基金投資有限公司、中國(guó)國(guó)新資產(chǎn)管理有限公司，分別持有22.89%股權(quán)、2.41%股權(quán)。進(jìn)一步進(jìn)行股權(quán)穿透可以發(fā)現(xiàn)，上述三家公司分別由深圳市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、深圳市羅湖區(qū)財(cái)政局以及國(guó)務(wù)院100%控股。
深圳資產(chǎn)暫時(shí)還不能批量處置不良資產(chǎn)。那何時(shí)獲得牌照？中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)及廣東銀保監(jiān)局暫無(wú)深圳資產(chǎn)牌照的批復(fù)。
據(jù)了解，AMC牌照發(fā)放有越來(lái)越嚴(yán)格之趨勢(shì)。2019年底，地方AMC首次擴(kuò)容，北京資產(chǎn)管理有限公司、長(zhǎng)沙湘江資產(chǎn)管理有限公司、成都益航資產(chǎn)管理有限公司分別為所在省市的第二家持牌的地方AMC。在此之前，已經(jīng)獲得中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)、正式備案的地方AMC共有53家。2017年和2018年新增獲批的機(jī)構(gòu)分別為11家和10家，2019年新增獲批機(jī)構(gòu)數(shù)量?jī)H為3家，較往年大幅度減少。
剖析地方AMC的發(fā)展歷程，56家地方性AMC集中于2014-2019年五年期間內(nèi)批復(fù)，具體來(lái)看2014年10家、2015年9家、2016年13家、2017年11家、2018年10家、2019年3家。
之前，廣東省已有3家地方AMC：廣東粵財(cái)資產(chǎn)管理有限公司、廣州資產(chǎn)管理有限公司、深圳市招商平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。其中，廣東粵財(cái)成立于2006年，獲批復(fù)于2014年，其余兩家均成立于2017年，并于2017年獲批。
萬(wàn)科窺視不良，早有端倪
對(duì)于上述消息，萬(wàn)科方面予以確認(rèn)。
入股深圳資產(chǎn)管理有限公司背后，萬(wàn)科的邏輯與意圖是什么？
對(duì)此，萬(wàn)科方面暫未有回應(yīng)。不過(guò)，有接近萬(wàn)科人士對(duì)分析稱，今年是收并購(gòu)大年，萬(wàn)科此舉的背后邏輯是有意參與國(guó)企混改，收購(gòu)一些國(guó)企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，拓寬擴(kuò)張路徑。
此番猜測(cè)并非空穴來(lái)風(fēng)。
早在萬(wàn)科2017年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，董事長(zhǎng)郁亮就曾透露：“目前在做兩個(gè)潛力業(yè)務(wù)，就是軌道+業(yè)務(wù)，軌道物業(yè)不僅僅和深圳地鐵合作，也和比亞迪合作，云軌業(yè)務(wù)；第二個(gè)是混改，我們現(xiàn)在也在做混改，未來(lái)大家看到我們混改的話也不要覺(jué)得奇怪。”?郁亮表示，目前混改機(jī)會(huì)很多，但選擇前提是能給公司帶來(lái)價(jià)值增量，不搭界的業(yè)務(wù)不會(huì)考慮。
2018年初，萬(wàn)科首次試水浙江國(guó)企混改。
在浙江國(guó)資委的“國(guó)企去房地產(chǎn)化”背景下，2018年1月，浙江省屬大型國(guó)企杭鋼集團(tuán)在浙江產(chǎn)權(quán)交易所將其部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股權(quán)掛牌。?這些項(xiàng)目的接盤方正是萬(wàn)科。當(dāng)年3月，萬(wàn)科以底價(jià)17.82億元，取得了杭鋼集團(tuán)上述8個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包，成為這些公司及項(xiàng)目的大股東和操盤方。藉此，萬(wàn)科得以首次進(jìn)入臺(tái)州、馬鞍山、諸暨三個(gè)新城市。
2019年2月25日，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮曾在萬(wàn)科2019年目標(biāo)及行動(dòng)溝通會(huì)上指出：“除了不良資產(chǎn)，我們找不到一個(gè)和房產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)”。
2017年，萬(wàn)科曾擊敗保利、華潤(rùn)、碧桂園、信達(dá)等巨頭，以551億元拿下廣州廣信不良資產(chǎn)包，引起行業(yè)內(nèi)極大關(guān)注。此后，在北京、杭州等全國(guó)多地，萬(wàn)科都積極參與當(dāng)?shù)刂卮笊娣款惒涣假Y產(chǎn)的收購(gòu)和盤活。
在招拍掛競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化的市場(chǎng)形勢(shì)下，房地產(chǎn)公司拿地越來(lái)越難，通過(guò)不良資產(chǎn)等特殊機(jī)會(huì)渠道獲取土地資源是一種差異化的有效方式。
融創(chuàng)+廣州資產(chǎn) VS 萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)
去年年底，融創(chuàng)與越秀金控旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購(gòu)、企業(yè)并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。也就是廣州資產(chǎn)在前端低價(jià)買買買，融創(chuàng)在后端收收收！與地方AMC進(jìn)行深度合作，也能讓融創(chuàng)在收購(gòu)成本上降得更低。
雖然不少地產(chǎn)公司也從AMC手中購(gòu)買不良資產(chǎn)，但局限于自身開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力，一般也就是小打小鬧。
此次融創(chuàng)華南正式和廣州資產(chǎn)管理公司深度戰(zhàn)略合作，在地產(chǎn)圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對(duì)稱，融創(chuàng)拿項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)不言而喻。
廣州融創(chuàng)文旅城正是融創(chuàng)“世紀(jì)并購(gòu)”中13個(gè)文旅項(xiàng)目其中之一。融創(chuàng)廣州文旅城的雪世界著實(shí)讓南方人大開(kāi)眼界，成為其最大賣點(diǎn)之一，占地面積7.5萬(wàn)平方米，是世界超大室內(nèi)滑雪場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)造雪面積超4萬(wàn)平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當(dāng)于從22層樓飛馳而下的世界超長(zhǎng)的初級(jí)雪道，長(zhǎng)達(dá)460米。在融創(chuàng)廣州文旅城開(kāi)業(yè)當(dāng)天，人流量達(dá)到30萬(wàn)人次。
當(dāng)初436億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目等資產(chǎn)包時(shí)，被業(yè)內(nèi)稱之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個(gè)文旅項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)業(yè)，均稱為當(dāng)?shù)芈糜蔚貥?biāo)，并為其商品房項(xiàng)目輸送了大量的客戶。用孫宏斌的話說(shuō)，當(dāng)初花436了億，現(xiàn)在賣出了1600多億。
在融創(chuàng)中國(guó)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，孫宏斌說(shuō)：“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)以往任何一年?！边@也給萬(wàn)科做了非常好的先鋒榜樣，同時(shí)也帶來(lái)了壓力，這也就不難解釋，這次萬(wàn)科為什么選中深圳資產(chǎn)，確實(shí)有點(diǎn)劃地?fù)尮サ墓?jié)奏。融創(chuàng)+廣州資產(chǎn) VS 萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨頭與地方AMC的結(jié)合已經(jīng)是新戰(zhàn)場(chǎng)！
銀保監(jiān)：將出臺(tái)AMC改革措施
今年以來(lái)，AMC江湖風(fēng)起云涌，全國(guó)第五大AMC中國(guó)銀河資產(chǎn)獲批，外資AMC也在持牌的路上奔襲……3月，銀保監(jiān)會(huì)首席風(fēng)險(xiǎn)官肖遠(yuǎn)企表示，未來(lái)會(huì)有更多的外資和合資的AMC落地。市場(chǎng)放開(kāi)但監(jiān)管層對(duì)AMC的管理也勢(shì)在必行。日前，銀保監(jiān)會(huì)副主席周亮公開(kāi)透露，下一步將研究出臺(tái)針對(duì)金融資產(chǎn)管理公司（AMC）的改革措施。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，AMC控股公司的方案已經(jīng)成型，原本計(jì)劃在2020年兩會(huì)前后推進(jìn)。受新冠疫情影響，兩會(huì)延期，導(dǎo)致相關(guān)工作或有推遲。這一改革思路大概率是在將傳統(tǒng)四大國(guó)有AMC公司之上成立控股公司，級(jí)別可能為副部級(jí)單位，由此來(lái)完善相關(guān)金融國(guó)資的分級(jí)管理，并將財(cái)政部和四大AMC相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)隔離。目前AMC控股公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)班子還未最終確定?！翱偛玫娜诉x預(yù)期一直都很穩(wěn)定；對(duì)于董事長(zhǎng)的人選，中組部還沒(méi)最終敲定?！?/p>
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： “萬(wàn)科+深圳資產(chǎn)”VS“融創(chuàng)+廣州資產(chǎn)”，開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)不良資產(chǎn)新戰(zhàn)場(chǎng)！
