觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。信心比黃金重要。那么，市場信心從何而來？相比起“聽天命”，“盡人事”更為實際。
行業(yè)前三的某家房企“暴雷”，令整個房地產(chǎn)企業(yè)信用驟降，隨后房企接連出現(xiàn)的信用風(fēng)險事件，消磨著不剩多少的投資信心。
伴隨著的是各大評級機構(gòu)評級下調(diào)、展望負面，即便市場不時傳來融資恢復(fù)、按揭松動此類提振市場信心的消息，但實際體感卻依舊寒冷。
相比起寄希望于市場恢復(fù)的提心吊膽，房企開始“信用保衛(wèi)”，想方設(shè)法重鑄市場信心。
要知道，資金密集型的房地產(chǎn)，市場信心建立在一家企業(yè)在惡劣的市場環(huán)境下，是否有能力生存下來。
信心比黃金重要。那么，市場信心從何而來？
有投資人感嘆，今天的市場公布再多利好消息作用不大，只有把錢撒下去，回購債券、增持股權(quán)，擴大股本實力，才能贏得投資人的信任。
11月9日，旭輝控股發(fā)布供股公告，以供股的方式發(fā)行最多約4.18億新股，募集約16.73億港元。其中，大股東林氏家族承諾將投入8.87億港元認購2.22億股，并有意向額外投入最多7.86億港元進行全額認購，合計將最多投入16.73億港元。
換而言之，無論認購情況如何，大股東愿意兜底認購，確保公司資本金增厚16.73億港元。
真金白銀的投入，旭輝此舉目的是通過正向行動，對外釋放積極信號，向市場信心注入“強心針”。
一位行業(yè)人士贊揚其誠意：“大股東真金實銀掏錢令人感動”，他持有的觀點是，增強股本是最管用的，能夠直接增信，避免信用降級，穩(wěn)定債券。
市場也給予正面反映，11月10日旭輝股債雙漲，境內(nèi)外債券呈現(xiàn)普漲，當日股價漲幅11.65%，最新市值368.89億港元。
不僅限于此，進入11月，旭輝便不斷對外釋放銷售回款突破2000億，簽約回款信息“。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，近期受部分房企信用違約影響，房地產(chǎn)美元債市場出現(xiàn)較大波動，旭輝CFO楊欣稱：“旭輝近期一直在二級市場持續(xù)回購債券，通過積極主動的債務(wù)管理，應(yīng)對市場波動?！?/p>
具體看，該公司于9月回售注銷了8.75億元債券，同時歸還了兩筆本息共計42.38億元的私募債券，目前已完成年內(nèi)所有到期債務(wù)再融資。
不過，相比起大股東斥資增厚股本，回購股票及債券的方式雖能夠給予市場信心，但上述行業(yè)人士稱此乃“割肉喂鷹（做空者）”。
但這依舊是更多數(shù)房企所選擇的方式。
房企密集違約引發(fā)美元債市場情緒恐慌之際，房地產(chǎn)債券市場一度成為投資者避之不及的領(lǐng)域，不少中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)超20%的跌幅。
近期多家房企密集償還或回購債券，逐漸向市場傳遞出積極信號。
在旭輝之外，包括中梁控股、融信中國、正榮地產(chǎn)、雅居樂、祥生控股、佳源國際、世茂集團在內(nèi)的企業(yè)接連回購公司債券，以提振市場信心。
11月7日，新城控股稱以公司自有資金，提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。
建業(yè)地產(chǎn)亦于10月末將其中國在岸銀行賬戶內(nèi)30億元資金匯出至其離岸銀行賬戶，用于償付11月到期票據(jù)本息。11月8日晚間，建業(yè)地產(chǎn)公布，已全部贖回2021年到期3.63億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)。
人民銀行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始回購境外債券，這體現(xiàn)了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預(yù)計對于緩解市場緊張情緒、恢復(fù)市場信心將起到積極作用。
與此同時，國際投資機構(gòu)抄底中國房企債券的舉動，同樣被市場理解為一個積極信號。
據(jù)《金融時報》，高盛投資組合管理團隊在接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾印斑m度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。
談及個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，該團隊成員稱，傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險。
另據(jù)媒體報道，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復(fù)至正常狀態(tài)。10月份，房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計，環(huán)比多增約1500-2000億元。
融資環(huán)境的利好消息，對市場無疑是“強心針”。
11月10日，兩市早間單邊下挫，滬指盤中一度跌1.6%。
午后，除去集采談判好于預(yù)期的醫(yī)藥，地產(chǎn)同樣走強帶動指數(shù)回升，上證地產(chǎn)指數(shù)漲3.39%。當中，保利發(fā)展?jié)q超7%，金地集團漲超6%，金科股份漲超5%，招商蛇口、萬科A等跟漲。
港股內(nèi)房股也同樣出現(xiàn)普漲。當中，世茂集團漲近17%，中國奧園漲近16%，融創(chuàng)中國漲近15%，旭輝控股、合景泰富集團、雅居樂集團漲幅均超10%。
這在近期極為罕見。
從消息面上看，日前中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會。據(jù)悉，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
有債券從業(yè)人士表示，座談會的召開，意味著房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)發(fā)債的相關(guān)政策會有所松動，近期將會有房企在公開市場發(fā)債融資。同時，銀行等機構(gòu)投資者也會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”，防止房企資金鏈進一步惡化。
同樣在流傳的還有11月10日一則消息，稱央行近期征求各方意見，收并購過程中的“承債”部分，有可能不計入三道紅線。如若成立，收并購將更具優(yōu)勢，有利于存量項目重組。在土地端，多城市第三輪集中供地門檻較第二輪有所降低。
其中，蘇州將第三輪土拍地塊保證金比例全部下調(diào)至30%，而第二輪地塊多為50%；土地款首付比例由60%下調(diào)至50%，同時取消因超溢價而需提前支付尾款的要求。
南京則取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由“二級或一級”下調(diào)至“三級及以上”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著第三輪土拍條件有所放松，部分地價出現(xiàn)下調(diào)，預(yù)計第三輪土拍有望扭轉(zhuǎn)第二輪明顯流拍、拿地報價明顯減少的局面。
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