作者：DealingMatrix

來(lái)源：搞債的雷猴（ID：bond_monkey）

6月1日，傳來(lái)一則有關(guān)于新城發(fā)展控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城發(fā)展”）的稍有安慰的消息。

實(shí)控人王振華被撤銷(xiāo)全國(guó)勞模稱(chēng)號(hào)，自2019年7月10日因涉嫌猥褻兒童罪被逮捕以來(lái)，仍身陷囹圄，至今未有結(jié)案。

在其子王曉松接任其A股上市公司新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城控股”）后， 大刀闊斧，改變策略，先后轉(zhuǎn)讓24個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)，拿地也從激進(jìn)張揚(yáng)變得沉寂消極，調(diào)節(jié)存貨與銷(xiāo)售模式，盡早撤出三四線城市。

總結(jié)就是一句口號(hào)：力?，F(xiàn)金流！

近一年的“小王”掛帥下，今年的中指1-5月份中指榜單中擠進(jìn)前10。

1-5月，新城控股權(quán)益銷(xiāo)售額539.8億元，行業(yè)排名第10；權(quán)益銷(xiāo)售面積498.5萬(wàn)平，行業(yè)排名第9。

中指榜單TOP10部分

新城發(fā)展是一家港股上市公司，地產(chǎn)的業(yè)務(wù)在境內(nèi)與新城控股多有關(guān)聯(lián)。DM上可查詢(xún)到新城發(fā)展的相同實(shí)控人的全部關(guān)聯(lián)圖譜。

新城發(fā)展相同實(shí)控人關(guān)聯(lián)圖譜

來(lái)源：聯(lián)合資信評(píng)級(jí)報(bào)告

債市大佬近期根據(jù)熱點(diǎn)，也對(duì)新城控股進(jìn)行了一波分析。

在“老王”還未結(jié)案下，機(jī)構(gòu)未有大膽買(mǎi)入的行動(dòng)，并且投資新城的邏輯重點(diǎn)可以放在吾悅廣場(chǎng)的穩(wěn)定租金上。

同時(shí)，熱心債友也對(duì)“小王”上任后的的公司聯(lián)席總裁陳德力的離職做出了分析猜測(cè)。

DM查債通-小道消息

今年3月以來(lái)，已有兩位聯(lián)席總裁離職。其中，陳德力曾是新城控股的一名老將，在吾悅廣場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商立下汗馬功勞，公告中提示因個(gè)人原因離職，也給投資者傳達(dá)一絲不安的信號(hào)。

在岸債券方面：

新城發(fā)展是通過(guò)相同實(shí)控人王振華名下的境內(nèi)發(fā)債公司發(fā)行在岸債券的。

今年新城控股成功發(fā)行5筆在岸債券，總規(guī)模25.5億元。

目前，相同實(shí)控人當(dāng)前存續(xù)債共34筆，290.37億元。其中新城控股發(fā)行28筆，存續(xù)為264.10億元。

在岸債券情況

在DM上可以查詢(xún)到新城發(fā)展相同實(shí)控人的近5年在岸債券償債情況。2021年是償債的高峰期，待償本金84.83億元，利息15.03億元。

相同實(shí)控人近5年在岸債券償債情況

離岸債券方面：

新城發(fā)展今年發(fā)行一筆美元債，規(guī)模3.5億美元，票息6.8，期限3.5年。新城控股今年未有發(fā)行離岸債。

目前，信用主體為新城發(fā)展的流通中離岸債共有4筆，存續(xù)為11.5億美元，今年有一筆3億美元債到期；

信用主體為新城控股的流通中離岸債共有6筆，存續(xù)為18.5美元，今年沒(méi)有美元債到期。

新城發(fā)展離岸債情況

新城控股離岸債情況

6月3日，新城控股發(fā)出公告，擬于6月4日-6月5日發(fā)行7.5億元270天超短期票據(jù)，用來(lái)償還債務(wù)。

新城控股的一直以“激進(jìn)拿地，高杠桿運(yùn)行”被房企同行熟知，在王振華丑聞曝出后，也未停下融資的腳步，不斷借舊換新，結(jié)合后文中的土儲(chǔ)下降，新城發(fā)展的未來(lái)進(jìn)程鏈條加劇鎖緊。

二、成交行情

美元債行情：

在美元債行情中，DM有一項(xiàng)重要的指標(biāo)來(lái)判斷其成交活躍性，此指標(biāo)為流動(dòng)性指標(biāo)。流動(dòng)性指標(biāo)得分從1至5，1分代表流動(dòng)性最好，5分代表流動(dòng)性最困難。

新城發(fā)展相同實(shí)控人的Bloomberg美元債行情以及IHSMarkit美元債對(duì)照行情，如下表所示：

美元債成交行情（6月3日16:00價(jià)）

新城發(fā)展的美元債流動(dòng)性均不錯(cuò)，新城控股流動(dòng)性最差的一只美元債是“XS2084413454”，近一個(gè)月來(lái)，凈價(jià)一直攀升，收益率持續(xù)下滑。此只債的票面是7.5，位列美元債中票面最高之一。

“新城控股 7.5 2021-12-16”凈價(jià)圖

在岸債券行情：

近一個(gè)月來(lái)，新城控股流通中在岸債券的歷史成交量第一為“20新城控股SCP003“，成交量為16.2億元。

近一個(gè)月在岸債券成交前五排行榜

在DM查債通的APP上，可實(shí)時(shí)跟進(jìn)不同經(jīng)紀(jì)商成交行情，并可選擇不同成交維度進(jìn)行對(duì)比分析。

國(guó)際評(píng)級(jí)：

今年1月份，穆迪對(duì)新城發(fā)展和新城控股的評(píng)級(jí)均為Ba2，展望為穩(wěn)定；

同在1月份，標(biāo)普對(duì)新城控股評(píng)級(jí)為BB，展望為穩(wěn)定；

國(guó)內(nèi)評(píng)級(jí)：

今年5月份，YY對(duì)新城控股的評(píng)級(jí)打分為6分；

YY關(guān)注到，新城控股的公司杠桿偏高，2020年第一季度末，扣除預(yù)售款后負(fù)債75.9%，貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋較好，但2020年下半年面臨100億左右的債務(wù)到期及行權(quán)；

整體財(cái)務(wù)狀況一般，需要關(guān)注資金支出壓力以及聯(lián)營(yíng)合營(yíng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

今年5月份，聯(lián)合資信對(duì)新城控股的評(píng)級(jí)為AAA，展望為穩(wěn)定；

聯(lián)合資信認(rèn)為，新城控股在長(zhǎng)三角地區(qū)有一定的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，且業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)較快、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足。

但是，公司合聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目往來(lái)款項(xiàng)較多，對(duì)外擔(dān)保規(guī)模較大。2019年發(fā)生的公司實(shí)控人事件尚無(wú)結(jié)果，公司所有者權(quán)益穩(wěn)定性較弱，非經(jīng)營(yíng)性損益對(duì)利潤(rùn)影響較大。

新城發(fā)展在全國(guó)共有249個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目著重分布在三/四線城市。

一線城市有18個(gè)項(xiàng)目，具體分布數(shù)量為上海13個(gè)，北京4個(gè)，廣州1個(gè)；

二線城市共有107個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是天津19個(gè)、南京11個(gè)、青島11個(gè)；

三/四線城市共有124個(gè)項(xiàng)目，排名前三的是湖州10個(gè)；常州6個(gè)，嘉興5個(gè)。

項(xiàng)目存量分布地圖

新城發(fā)展根源于江蘇，在長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)揮出色。優(yōu)勢(shì)在于，隨著吾悅廣場(chǎng)的體量增長(zhǎng)，公司的資金以及管理費(fèi)用也水漲船高，核心資產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)有望沖刺新高。

五、銷(xiāo)售分布

DM終端數(shù)據(jù)及時(shí)整理出新城發(fā)展發(fā)布的企業(yè)銷(xiāo)售月度數(shù)據(jù)。包括：銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售均價(jià)，并且數(shù)據(jù)同比變化和行業(yè)排名一目了然。

近5年新城發(fā)展銷(xiāo)售金額變化圖

目前，今年的銷(xiāo)售金額為490.44億元，同比降低27.99%，行業(yè)排名第12；

銷(xiāo)售面積為450.22億元，同比降低24.06%，行業(yè)排名第8；

銷(xiāo)售均價(jià)為10893元每平，同比降低5.17%，行業(yè)排名第85。

新城發(fā)展銷(xiāo)售金額月度數(shù)據(jù)

從月度銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，由于疫情原因，新城發(fā)展在2月份有了短暫沉迷后，迅速提升，4月份銷(xiāo)售金額已達(dá)180.63億元。

新城發(fā)展在銷(xiāo)售上還是有兩把刷子的。雖然房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)控期間，但是公司在三、四線城市的項(xiàng)目體量給予銷(xiāo)售變現(xiàn)的活力。

在克而瑞日前發(fā)布的1-5月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)榜上，新城控股也在前15名。

克而瑞榜單TOP20部分

從房企同行業(yè)中對(duì)比，新城控股在1-5月的業(yè)績(jī)差強(qiáng)人意。但疫情的影響下，公司的短期銷(xiāo)售承壓，指望現(xiàn)在疫情緩解后能夠平穩(wěn)修復(fù)。

六、新增土儲(chǔ)

據(jù)國(guó)土資源部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從今年1月到5月份至今，新城發(fā)展總拿地金額為290.42億元。

新城發(fā)展今年的拿地重心在三/四線城市，物業(yè)類(lèi)型主要集中在住宅部分。

新城發(fā)展新增土儲(chǔ)-城市能級(jí)

新城發(fā)展新增土儲(chǔ)-物業(yè)類(lèi)型

曾經(jīng)在房企中叱咤風(fēng)云，瘋狂拿地的新城控股，在實(shí)控人負(fù)面事件后，如迅速干癟的氣球，拿地進(jìn)程幾乎停滯，努力加快回款節(jié)奏，搶險(xiǎn)現(xiàn)金流。

目前土儲(chǔ)規(guī)模一般，如果沒(méi)有充沛土儲(chǔ)資源的新城，“吃老本”鐵定不是維持頭部房企的戰(zhàn)略方案。

七、財(cái)務(wù)情況

新城控股2020年第一季度報(bào)告已經(jīng)出爐。

2020年第一季度主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)

新城控股在今年第一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的而現(xiàn)今流量?jī)纛~為-549.46萬(wàn)元，仍為負(fù)數(shù)。

今年4月份簡(jiǎn)報(bào)中，1-4月累計(jì)合同銷(xiāo)售金額為490.44億元，比上年同期下降27.99%，累計(jì)銷(xiāo)售面積約450.22萬(wàn)平，比上年同期下降24.06%，成為龍頭房企中跌幅最大的房企之一。

目前，雖然王振華名下的股票在近月頻頻有增持動(dòng)作，但債市仍然關(guān)注在風(fēng)暴后接手新城控股的“小王”如何表演。

2019年合同銷(xiāo)售金額2708億元，以8億元的差距驚險(xiǎn)壓線完成目標(biāo)。2020年新城控股下調(diào)全年目標(biāo)為2500億元，動(dòng)力不足，今年5月19日的股東大會(huì)上，王曉松表示，今年的吾悅廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)從37座下調(diào)到30座，且不再考慮出售項(xiàng)目。

新一輪策略出爐，是否能披荊斬棘，擺在王曉松面前的是一道由時(shí)間打分的綜合性難題。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 核心高管換防，張揚(yáng)變沉寂，換帥“小王”的新城控股在吃老本不？