觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
一切猜測都只停留在沙盤上，新溪項目作為萬象系演變的樣本，仍然值得繼續(xù)觀察。
3月14日，廣州黃埔區(qū)新溪村舊村改造項目公開引入合作企業(yè)成交結果公示，確定華潤置地控股有限公司、廣東安德股權投資有限公司、廣州開投潤埔實業(yè)發(fā)展集團有限公司組成的聯(lián)合體為合作企業(yè)，總投資約22億元。
其中，安德股權投資、開投潤埔背后分別是平安保險和廣州開發(fā)區(qū)投資集團。
觀點新媒體了解到，華潤置地將在新溪打造一座萬象系商業(yè)綜合體，但最終歸屬于萬象系版圖哪一角，未有定論。
入場時機
新溪所在的老黃埔，早在孫中山《建國方略》中就承載著“南方大港”的愿景，新溪北面的大沙東路過去因商業(yè)氣息濃厚，曾被譽為黃埔的“北京路”。
隨著廣州發(fā)展一路東進，老黃埔逐漸成為最熱門板塊之一，但傳統(tǒng)商業(yè)配套如今已稍顯落后。
2021年11月1日公布的《黃埔區(qū)商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，未來五年將在黃埔灣商圈內(nèi)建設3家以上五星級酒店、5座以上大型商業(yè)綜合體、1個博物館、1個會展中心、1條特色風情商業(yè)街（水岸商貿(mào)區(qū)），商圈商業(yè)經(jīng)營面積超過60萬平方米。至2025年商圈日客流量超過100萬人。
從城市發(fā)展的角度，華潤這座萬象系綜合體恰逢其時。
根據(jù)黃埔第七次人口普查數(shù)據(jù)，新溪所在的黃埔街道是全區(qū)人口最稠密地方，平均每平方公里接近13000人（黃埔區(qū)人口密度為2612人/平方公里）。
此外，新溪周邊軌道交通包含了廣州地鐵5號線、13號線以及在建地鐵7號線二期、五號線東延段。
良好的區(qū)位優(yōu)勢，讓新溪除了商業(yè)價值外更具住宅開發(fā)價值。
據(jù)了解，新溪舊改項目首開的5號復建地塊，規(guī)劃有4棟住宅塔樓及幼兒園等相關配套，而目前片區(qū)內(nèi)私宅尚未全面開拆。
據(jù)2019年10月30日統(tǒng)計，新溪村有戶籍人口273戶，共963人，現(xiàn)狀建筑面積26.14萬平方米。也就是說，該項目商品房距入市尚有一段時間。
黃埔舊改入局者中，華潤來得并不算早，新溪周邊已有萬科城市之光、中鼎君和名城等在售樓盤隔街相望。
萬象系商業(yè)為華潤在區(qū)域市場帶來的加持，或許得先被分掉一杯羹。
按華潤的說法，新溪萬象系綜合體是“用6年時間聽懂廣州后”明確打造的項目。也就是說，在權衡利弊后，現(xiàn)在就是最佳的入場時機。
萬象分層
關于華潤會為黃埔?guī)砗畏N商業(yè)模式，坊間流傳過多個版本。
2021年3月28日，合作方廣開投公號發(fā)文稱，新溪片區(qū)項目改造后，將引入廣州首個華潤萬象城商業(yè)品牌；同時，華潤置地華南大區(qū)總部也將以新溪項目為契機落戶黃埔。
潤埔投資有限公司總經(jīng)理何剛彼時表示，新溪將依托萬象城商業(yè)綜合體，落地約20萬平方米商務辦公及17萬平方米商業(yè)服務，預計經(jīng)濟總產(chǎn)值約205億元。
這一說法也被華潤置地城市更新官微和黃埔區(qū)官微先后多次提及。
從2021年年中開始，新溪項目商業(yè)綜合體將調(diào)整為“萬象天地”或“萬象匯”的說法開始流傳，主要依據(jù)是新溪項目展示中心的沙盤已撤去“萬象城”標識，但消息未得到官方證實。
據(jù)悉，華潤萬象系商業(yè)項目分為四類：M1、M2、M3和M4。
其中，M1一般位于一二線城市核心區(qū)域，主打高奢消費，也就是萬象城所屬的定位。
M2則定位于“MALL+街區(qū)”的城市商業(yè)綜合體，以輕奢餐飲快時尚為主，代表為萬象天地。
M3定位為一二線城市區(qū)域購物中心及三四線城市的城市級購物中心，主要面向年輕人和家庭，萬象匯就屬于這一類別。
M4為是消費層級較低、體量較小的的萬象里、五彩城和樂都匯等，一般位于三四線城市。
有分析人士認為，就黃埔新溪的規(guī)劃定位而言，華潤應該不會在此布局層次較低的M3、M4，但不排除萬象天地的可能。
傳言背后，或許是市場是對華潤推進萬象城的疑慮。
據(jù)半年報顯示，截至2021年6月30日，華潤置地已開業(yè)萬象系列購物中心48個，儲備項目約60個。
2021上半年，華潤萬象生活在管購物中心實現(xiàn)零售額560億元，同比增長84.4%，其中萬象城起到不可忽視的帶動作用，如深圳灣萬象城零售業(yè)績提升225%、杭州萬象城提升108%、重慶萬象城提升100%、天津萬象城提升105%。
定位高奢消費的萬象城，一方面業(yè)績亮眼，另一方面，對品牌招商、區(qū)域定位、運營模式等方面都提出了很高要求。
如零售額激增的深圳灣萬象城就引入了深圳第一家香奈兒、第二家愛馬仕，而黃埔新溪板塊雖然潛力可觀，目前或許還不足以吸引大批奢侈品首店入駐。
此外，萬象城開發(fā)模式主要以買地自建為主，目前已開業(yè)及在建的萬象城中，除長三角杭州、無錫及寧波三座萬象城是合作開發(fā)外，其余均為華潤自建，并堅持只租不售，全部持有經(jīng)營。
這次黃埔新溪舊改牽涉多方合作，加上廣州市在政策面的舊改精細化定調(diào)，如果華潤置地直接推進高奢定位商業(yè)綜合體，恐怕短時間內(nèi)回報有限，對運營能力的考驗也相對較大。
對此，市場亦存在兩種看法。
一派認為，華潤置地或許會因地制宜，在新溪量身打造一座全新定位的萬象系綜合體；另一派則認為，華潤或許借此對萬象城定位加以調(diào)整，覆蓋更多的消費層級，以推進該品牌在其他城市的擴張。
但目前一切猜測都只停留在沙盤上，新溪項目作為萬象系演變的樣本，仍然值得繼續(xù)觀察。
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