作者：政信三公子

（一）

錢(qián)多的煩惱。

如果身為管理人，這個(gè)煩惱并不幸福。

當(dāng)房住不炒深入人心，民營(yíng)地產(chǎn)公司多米諾式違約；

遇土拍不順，基金預(yù)算收入銳減，城投再融資趨于旁氏；

處宏觀調(diào)控大年，股市既要講政策，又不能急跌和急漲，超額收益從哪里找？

身為普通居民，投資方向無(wú)非就是房子、非標(biāo)、債券和股票這四個(gè)方向。而身為金融機(jī)構(gòu)，除了上面路徑依賴(lài)的四板斧，還會(huì)干什么呢？

當(dāng)資金端的錢(qián)越來(lái)越多，而資產(chǎn)端的可投標(biāo)的越來(lái)越少，金融機(jī)構(gòu)要學(xué)會(huì)拒絕了。

金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)資產(chǎn)本身的特點(diǎn)去募資。投資人就算再有錢(qián)，但如果錢(qián)的屬性和資產(chǎn)特點(diǎn)不匹配，也要果斷拒絕。

我現(xiàn)在看那些手里動(dòng)輒百億級(jí)投不出去的兄弟們，一點(diǎn)也不羨慕。反而覺(jué)得這是被規(guī)模給綁架了，把自己搞的特別累。

現(xiàn)在業(yè)內(nèi)某些機(jī)構(gòu)的高激勵(lì)和營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)，給我的感覺(jué)，就是“不割白不割，割了也白割，白割誰(shuí)不割？”的即視感。

資產(chǎn)荒之下，

買(mǎi)你買(mǎi)不到的東西，

買(mǎi)你買(mǎi)不起的東西。

（二）

有讀者聊到公募REITs擴(kuò)容，提到：

現(xiàn)在是城投公司發(fā)展的第二個(gè)階段，目前選擇出來(lái)的主要化債和募資的方案，就是盤(pán)活存量資產(chǎn)。

城投公司手里很多資產(chǎn)，是缺乏盤(pán)活價(jià)值的。但是，依然有一些，通過(guò)補(bǔ)充手續(xù)、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、完善配套，再養(yǎng)幾年，是可以盤(pán)活的。

盤(pán)活存量是個(gè)辛苦活，但如果未來(lái)的趨勢(shì)是通過(guò)存量資產(chǎn)的二次資本化來(lái)給地方政府搞錢(qián)，那么，提前介入存量資產(chǎn)市場(chǎng)，就是新的時(shí)代紅利。

個(gè)人覺(jué)得，這個(gè)方向性的判斷，沒(méi)有問(wèn)題。我之前也在星球里寫(xiě)過(guò)：

當(dāng)勞動(dòng)力人口紅利衰減，工程師人才紅利增加的時(shí)候，產(chǎn)業(yè)投資公司就是地方政府，把工程師紅利轉(zhuǎn)化為先進(jìn)生產(chǎn)力的工具。

當(dāng)土地資源價(jià)格和供給都達(dá)到增長(zhǎng)瓶頸，高地租和高房租開(kāi)始排擠制造業(yè)的時(shí)候，城市建設(shè)公司就是地方政府，把存量基礎(chǔ)設(shè)施和房產(chǎn)進(jìn)行二次資本化的工具。

既然公募REITs是大勢(shì)所趨，為什么推這么慢？是監(jiān)管審批慢，故意設(shè)卡嘛？

我理解，不是監(jiān)管的問(wèn)題，最主要問(wèn)題，還是項(xiàng)目的收益性太弱。

李迅雷引用過(guò)一則數(shù)據(jù)，基礎(chǔ)設(shè)施的投資回報(bào)率，目前不足1.5%。而公募REITs的收益門(mén)檻，是4%。

中間的缺口太大了。

當(dāng)我們討論基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的收益性不行時(shí)，我們往往忽略了，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的利他社會(huì)屬性。

低收益，真的是低收益嗎？

作為第一批REITs項(xiàng)目的投資參與者，作為一名長(zhǎng)期位于一線和地方政府打交道的從業(yè)者，我想舉三個(gè)例子，聊聊基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的低收益。

【案例一】人才公寓項(xiàng)目。

某沿海發(fā)達(dá)城市的人才公寓，租金回報(bào)1.5%。公寓旁邊，市場(chǎng)化的部分，租金回報(bào)7%（當(dāng)年的土地便宜）。

這部分人才公寓，體量很大，地方政府希望能盤(pán)活，但1.5%的回報(bào)率，又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于4%的REITs收益門(mén)檻。

怎么辦？

有人問(wèn)地方政府領(lǐng)導(dǎo)，能不能把租金提高到5%呀，也比7%低啊。收益不就達(dá)到了嘛。

地方領(lǐng)導(dǎo)看小白的眼神看著這位建議者：

我們堅(jiān)持人才公寓低租金，是希望通過(guò)低租金，給予高端人才一部分福利。不可能去賺他們的錢(qián)。

【案例二】園區(qū)廠房項(xiàng)目。

某制造業(yè)發(fā)達(dá)城市，園區(qū)廠房供不應(yīng)求，租金測(cè)算能有8%以上！

有金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)投資良機(jī)，就找過(guò)去，希望能投資廠房，收租后發(fā)REITs。

對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這就是用炒住房的思路來(lái)炒廠房了，只要持續(xù)的提高租金，賺翻啦！

被園區(qū)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)給婉拒了！

管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的意思很明確：

企業(yè)來(lái)我們這里開(kāi)廠，我們提供很低廉土地，也可以代建廠房。因?yàn)樽饨鸨阋?，制造業(yè)企業(yè)才愿意來(lái)我們園區(qū)。

你們來(lái)建廠房，自用也行，出租也行，但不能超過(guò)園區(qū)的平均租金水平。如果不滿意，可以賣(mài)回給我們的平臺(tái)公司。

【案例三】

某三線農(nóng)業(yè)大市，平臺(tái)公司舉債建設(shè)了一個(gè)巨大的冷鏈物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目。

眾所周知，冷鏈物流項(xiàng)目的收益普遍比較高，很多的收益都在年化10%以上。

有券商主動(dòng)找過(guò)去，說(shuō)想做冷鏈項(xiàng)目的REITs?？墒且豢幢?，奇怪了！回報(bào)率連3%都不到！

原來(lái)，地方政府對(duì)平臺(tái)公司的冷鏈項(xiàng)目進(jìn)行了限價(jià)管理，從而降低了農(nóng)戶的倉(cāng)儲(chǔ)成本。平臺(tái)公司應(yīng)該賺取的超額利潤(rùn)，都輸送給農(nóng)戶了！

通過(guò)以上三個(gè)例子，我們可以發(fā)現(xiàn)，很多基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益低，并非是收益自然低，而是地方政府管控下的非正常低。

這些項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)的很好，收益很穩(wěn)定，唯一的問(wèn)題，是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)“1.5%收益率”和REITs門(mén)檻4%收益率之間差額的問(wèn)題。

只要有人愿意承擔(dān)差額，類(lèi)似PPP里的差補(bǔ)，問(wèn)題就解決了，上萬(wàn)億的資產(chǎn)就上市了。但是，短期內(nèi)，這個(gè)口子很難開(kāi)大，容易收不住。

有人問(wèn)：

費(fèi)這半天勁干嘛？

作為金融機(jī)構(gòu)，我自己做管理人或投資人，旱澇保收，不好嘛？

以管理人為例，遲早會(huì)成為卷王之王的。既然工作不累又旱澇保收，憑啥給你那么高的管理費(fèi)？

拼到最后，債券化了。強(qiáng)主體強(qiáng)資產(chǎn)，每年給你5萬(wàn)塊錢(qián)管理費(fèi)，打發(fā)叫花子？

我個(gè)人的想法，還是從pre端介入，和地方政府一起，對(duì)尚且不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，補(bǔ)充手續(xù)、強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)、完善配套，該掏錢(qián)掏錢(qián)，該孵化孵化，前期做越累的工作，后期的回報(bào)才能越豐厚。

在資產(chǎn)荒的大背景下，市場(chǎng)充分透明，出多少力拿多少錢(qián)，公平交易，童叟無(wú)欺。

超額回報(bào)，往往來(lái)自于長(zhǎng)期主義的堅(jiān)守。

我們要認(rèn)清現(xiàn)狀，牌照不那么值錢(qián)了，繼續(xù)躺著就躺廢了，金融行業(yè)像地產(chǎn)行業(yè)一樣，慢慢就民生產(chǎn)業(yè)化了。

民生產(chǎn)業(yè)，

干的都是臟活累活辛苦活。

但賺的每一分錢(qián)，

都很干凈很純粹很滿足。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 資產(chǎn)荒，慌不慌？