觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)新媒體
富力地產(chǎn)最終還是踩線發(fā)布了2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告。當(dāng)這份報(bào)告出現(xiàn)在港交所披露易的版面時(shí)，時(shí)間距離逾期的deadline還剩不足1個(gè)小時(shí)。
只是，上述業(yè)績(jī)報(bào)告中的數(shù)字是未經(jīng)審核的。富力地產(chǎn)在年報(bào)的最開頭也提示了個(gè)中的風(fēng)險(xiǎn)：“集團(tuán)年度綜合業(yè)績(jī)的審核程序尚未完成。”
這與富力地產(chǎn)在6天前的說辭相吻合。3月25日，該公司宣布，由于香港新型冠狀病毒(COVID-19)疫情嚴(yán)峻，預(yù)期將無法于3月31日前完成相關(guān)的審核程序。
但市場(chǎng)猜疑的聲音卻針對(duì)在別處，只因富力地產(chǎn)此前一直聘任的審計(jì)機(jī)構(gòu)是普華永道。眾所周知，普華永道近段時(shí)間出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，已辭任多家“暴雷”或傳聞“暴雷”房企的核數(shù)師。
這輪行業(yè)寒冬中，富力地產(chǎn)是最先向外界提示公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的內(nèi)房之一。其早在2019年就提出要“暫緩拿地”、“促銷售、抓回款”，并在隨后的兩年內(nèi)致力于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)出清。如今，它的情況如何？
另值得注意的是，目前未有跡象表明普華永道已與富力地產(chǎn)解約。
過去一年
資料顯示，2021年富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全年?duì)I業(yè)額764億元，同比下降約11%。毛利從2020年的203.88億元急挫至49.63億元，同比下降76%。毛利率則從上年度的25.2%，降至14.1%。
各種減扣下來，凈利潤(rùn)方面就更顯慘淡。期內(nèi)，富力地產(chǎn)錄得凈虧損87.39億元，而截至2020年末的數(shù)據(jù)則為凈溢利約91.46億元，兩者相差178.85億元。同時(shí)，歸母凈利潤(rùn)為虧損88.48億元。
根據(jù)公告，富力解釋由盈轉(zhuǎn)虧的原因，主要是由于報(bào)告期內(nèi)物業(yè)銷售額減少以及毛利率降低，以及項(xiàng)目售價(jià)較低導(dǎo)致年內(nèi)就存貨作出減值撥備所導(dǎo)致。
具體而言，在過往幾年合約銷售本就不佳的情況下，融資渠道受限，也影響到富力地產(chǎn)的交付進(jìn)度。年內(nèi)富力地產(chǎn)交付的銷售物業(yè)面積，就從2020年的916.7萬平方米減少約9%，至830.7萬平方米。
公告顯示，在2022年這個(gè)數(shù)字還將進(jìn)一步降到648.1萬平方米，即同比下降約22%。而且未來的預(yù)期仍較差。
據(jù)富力地產(chǎn)管理層在去年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，截至2021年7月底，富力已鎖定的協(xié)議銷售額約1400億元或1340萬平方米，其中800-900億元及880萬平方米將在2021年內(nèi)完成結(jié)轉(zhuǎn)。
目前來看，2022年將要結(jié)轉(zhuǎn)剩余的部分。按照富力地產(chǎn)目前的銷售增長(zhǎng)，到2023年富力能結(jié)轉(zhuǎn)多少物業(yè)？或許要再打個(gè)折扣。
同時(shí)，富力2021年交付的物業(yè)整體平均售價(jià)約為每平方米8300元，而2020年為8600元/平方米。
據(jù)了解，富力地產(chǎn)在過去幾年一直開展大力度的降價(jià)促銷活動(dòng)，加上目前全行業(yè)普遍的成本上升現(xiàn)象，盈利空間被進(jìn)一步壓縮。公告顯示，2021年內(nèi)，富力的土地及建筑成本就繼續(xù)從5830元/平方米增至6436元/平方米。
這對(duì)該公司的毛利表現(xiàn)造成沖擊。2018年至2021年4年內(nèi)，富力地產(chǎn)的毛利率從36.4%的高毛利水平，變化為34.9%、25.2%及最新的14.1%。盡管目前富力地產(chǎn)合同銷售的均價(jià)能維持在較好的12773.6元/平方米。
但鑒于富力目前的策略是：“集團(tuán)繼續(xù)致力于在短期內(nèi)維持流動(dòng)資金，而非著眼于盈利能力?！泵南陆狄苍诔＠碇小?/p>
對(duì)凈利潤(rùn)造成較大影響的另一因素，是富力在財(cái)報(bào)中由于“按當(dāng)前市價(jià)將物業(yè)變現(xiàn)的能力存在不確定性”，而進(jìn)行了一次較大的減值調(diào)整。體現(xiàn)在存貨及金融資產(chǎn)中，富力就一次性撇減了資產(chǎn)價(jià)值81億元。
現(xiàn)實(shí)問題
如上所述，擺在富力地產(chǎn)眼前的問題，仍然是它的債務(wù)危機(jī)。盈利暫時(shí)擺在一邊，為保證企業(yè)的存續(xù)，籌措資金才是現(xiàn)在最重要的工作。
因此我們看到富力地產(chǎn)去年賣力地推售了旗下一些資產(chǎn)。包括以不超過100億元的價(jià)格，向碧桂園服務(wù)出售了天力物業(yè)100%股權(quán)，第二次向黑石集團(tuán)出售了廣州空港物流園的權(quán)益……
“在不利的市場(chǎng)環(huán)境及賣方存在流動(dòng)資金風(fēng)險(xiǎn)的情況下，資產(chǎn)出售往往有利于買方?！钡涣Φ禺a(chǎn)稱，2021年出售資產(chǎn)還算順利，價(jià)格仍算合適。
“集團(tuán)的策略是透過尋求其他資金來源迅速應(yīng)對(duì)市況?！备涣Ρ硎荆?022年公司還將實(shí)現(xiàn)更多資產(chǎn)出售，從而提供額外資金來源，包括透過整售及加快海外開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售計(jì)劃，出售海外非核心資產(chǎn)。
另外，據(jù)市場(chǎng)消息，富力地產(chǎn)2022年計(jì)劃出讓一些過去不愿意出售的持有型物業(yè)，例如酒店。
三道紅線方面，富力地產(chǎn)目前仍是紅檔企業(yè)。但過去一年的降負(fù)債實(shí)現(xiàn)了一定的成績(jī)。
資料顯示，年內(nèi)富力地產(chǎn)的有息負(fù)債降至1327億元，較2019年巔峰時(shí)減少了約33%，凈負(fù)債率也從當(dāng)時(shí)的199%降低至123%。
但從短期負(fù)債上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地產(chǎn)擁有一年內(nèi)到期的借款約583億元，短債占比達(dá)到44%。與之對(duì)應(yīng)的是包括受限資金在內(nèi)的總現(xiàn)金211億元。
其中能及時(shí)動(dòng)用的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，僅62.57億元，較2020年末減少194.16億元，較2021年中期減少65.07億元。富力地產(chǎn)2022年的籌資之路仍具壓力。
未來發(fā)展
出于減少支出的考慮，富力地產(chǎn)2021年內(nèi)繼續(xù)減緩拿地速度。年內(nèi)，該公司僅收獲5幅土地，新增土地面積83.7萬平方米，新增土地資本開支總額僅為30億元。
換句話說，土地金較2020年減少了80%。與之對(duì)比，富力2020年在12個(gè)城市拿下16幅土地，地價(jià)118億元，新增權(quán)益土地儲(chǔ)備386萬平方米。
截至2021年末，富力擁有土地儲(chǔ)備為總建筑面積約6471.9萬平方米，其中總可售面積約4996.7萬平方米，分布在國(guó)內(nèi)外94個(gè)城市和地區(qū)。另富力地產(chǎn)并未在這份年報(bào)中披露有關(guān)城市更新的最新情況。
按照2021年富力地產(chǎn)的銷售情況，4996.7萬平方米的可售面積，大約可以支撐富力地產(chǎn)5年的銷售。如果銷售恢復(fù)到疫情前2019年的水平，則為3.9年。
資料顯示，富力地產(chǎn)2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售總額為1202億元，同比下降20%，銷售總建筑面積亦出現(xiàn)下降，錄得941萬平方米，降幅為23%。
促銷售去庫(kù)存是富力降負(fù)債的其中一條重要方法，但過去兩年這條方略一直存在風(fēng)險(xiǎn)。只是，銷售下行是全房地產(chǎn)行業(yè)存在的弊病，也并非富力一家的問題。
據(jù)了解，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)在2022年推出2200億元可售資源。按照6成的去化率計(jì)算，大約能形成銷售1320億元。只是富力在2021年的去化率或者并未超過50%，資料顯示，富力在2021年初曾透露年內(nèi)會(huì)釋放2700億元貨值。
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原標(biāo)題： 年報(bào)觀察 | 富力涉險(xiǎn) 要用利潤(rùn)換現(xiàn)金流
