首先保障房區(qū)別于普通住房，是政府以改善廣大群眾住房條件為目的，面向中低收入人群的一種福利住房。其審批、建造、銷售及租住由政府統(tǒng)一管理，并制定了相應(yīng)的法律法規(guī)、政策規(guī)定。

2014年發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，各地廉租住房建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃，公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行后統(tǒng)稱為公共租賃住房。

廉租房與公租房并軌運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營管理。政府不再建設(shè)籌集廉租房，由政府直接投資建設(shè)、城市更新配建以及通過其他途徑籌集的廉租房納入公租房房源。

雖然并軌運(yùn)行，但是廉租房與公租房面向人群不同，申請(qǐng)資格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要戶口及《低保證》或者《低保邊緣人員救助證》，有著很強(qiáng)的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困難人群、應(yīng)屆畢業(yè)生、外來務(wù)工人員。

從上文的保障房分類可以看出來保障性租賃住房基本就是廉租房和公租房，現(xiàn)在兩者并軌運(yùn)行，我們這里只討論公租房。

這里小編選取了幾個(gè)城市的規(guī)定，供小伙伴參考。

以北京市為例，北京市租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一般為周邊商品房租金的80%，租金一般為三年調(diào)整一次。但是隨著房價(jià)的增長，往后在推移5年，公租房租金就可能變?yōu)橹苓吷唐贩孔饨鸬?0%甚至更低。

這就導(dǎo)致一些問題出現(xiàn):第一，老項(xiàng)目租金定價(jià)低，新項(xiàng)目租金定價(jià)高，因?yàn)樾马?xiàng)目是根據(jù)周邊商品房最新的租金定價(jià)的；第二，老項(xiàng)目一般區(qū)位、交通、生活、醫(yī)療及教育等配套比新項(xiàng)目好，但租金卻比新項(xiàng)目低，導(dǎo)致租金倒掛；第三，老項(xiàng)目配套設(shè)施完善，租金低，新項(xiàng)目配套匱乏卻租金高，導(dǎo)致交通便捷、配套完善的老項(xiàng)目房源供不應(yīng)求，交通不便、缺乏配套的新項(xiàng)目房源入住率低，甚至有些房源長期空置。

這樣就會(huì)出現(xiàn)一種情況，選擇老項(xiàng)目入住率高，但是租金低；選擇新項(xiàng)目租金高，但是入住率低。而保障性租賃住房公募REITs對(duì)收益率的要求就很高，這就導(dǎo)致，如何選擇合適的物業(yè)成為一道難題。

但是隨著國家對(duì)保障房建設(shè)規(guī)劃的加強(qiáng)及投入力度的加大，以及交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，公租房的配套設(shè)施也在逐漸加強(qiáng)，一些之前存在一定空置率的公租房，也逐漸變得供不應(yīng)求。租金的穩(wěn)定性配合物業(yè)的有效的經(jīng)營管理，是可以滿足公募REITs對(duì)收益率的要求。

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

個(gè)人捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對(duì)其公益性捐贈(zèng)支出未超過其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

2017年開始廉租房與公租房并軌運(yùn)行管理，標(biāo)的物業(yè)可能存在同時(shí)有廉租房及公租房的情況，一般情況下，配售公租房與廉租房時(shí)，由房管局及相關(guān)政府部門負(fù)責(zé)核查住戶的各項(xiàng)條件后，進(jìn)行公示。

保障房的建設(shè)資金主要來源于地方政府和銀行信貸，一定程度上限制了規(guī)模的擴(kuò)大，為了更好的適應(yīng)保障房建設(shè)所需投入的資金量大、成本回收期長以及投資回報(bào)率低等特點(diǎn)，ABS應(yīng)運(yùn)而生，此前發(fā)行的保障房ABS多為租賃資產(chǎn)ABS，債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，且多增加一層信托計(jì)劃作為SPV來解決現(xiàn)金的穩(wěn)定性和可預(yù)測(cè)性。

但是以租賃為主的保障房ABS仍然沒有解決保障房相關(guān)企業(yè)，需要盤活存量資產(chǎn)，釋放不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值和流動(dòng)性的需求。而公募REITs可以很好的解決這個(gè)問題，保障性住租賃房公募REITs的出現(xiàn)，不僅能針對(duì)性的解決住房問題，還有助于推動(dòng)住房租賃的結(jié)構(gòu)性改革。但是保障性住租賃房公募REITs也有一個(gè)難點(diǎn)就是如何平衡收益率。

要更好的平衡收益率，就要選取適合的保障房項(xiàng)目，加以配合“優(yōu)惠”的稅收政策。我國保障房體系主要分為廉租房、公租房（2014年后廉租房與公租房并軌運(yùn)行）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房和棚戶區(qū)改造安置住房。與其他幾種相比，公租房是租賃性住房，“保障性”突出，但是公租房相對(duì)較低的租金，也導(dǎo)致收益率達(dá)到發(fā)行公募REITs標(biāo)準(zhǔn)的難度。另一方面，較低的租金需要加以“優(yōu)惠”的稅收政策輔助，才能更好的達(dá)到收益率的要求。

第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是準(zhǔn)公共物品。公租房主要是一種保障住房困難人群的產(chǎn)品，它主要是由政府提供，而不是由市場提供的特殊產(chǎn)品。

第二，正因?yàn)楣夥渴菧?zhǔn)公共物品，不是由市場提供的一般產(chǎn)品，所以需要獲得政策的支持。政府建設(shè)收購公租房滿足住房困難人群的居住，是為了政府的社會(huì)責(zé)任，而不是為了盈利，所以公租房必須有國家的政策支持才可以。

第三，租賃性。這是公租房區(qū)別于原來的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房的核心特征。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房是為住房困難人群提供有產(chǎn)權(quán)的住房，公租房則是提供給住房困難人群沒有產(chǎn)權(quán)的住房。這也符合租售并舉、以租為主的政策。

與普通的ABS項(xiàng)目相比，保障性住租賃房公募REITs需要定期分紅，更加需要現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，而與其他資產(chǎn)類型公募REITs相比，保障性住租賃房公募REITs的收益相對(duì)較低，則更依賴于物業(yè)經(jīng)營管理水平。

但是與其他租賃市場相比，公租房因?yàn)閮r(jià)格較低，一般處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，出租率很高，且具有一定的可持續(xù)性。但是由于公租房新老項(xiàng)目及地區(qū)分布也會(huì)造成租金不平衡的問題。

1、標(biāo)的物業(yè)符合以下標(biāo)準(zhǔn)之一

（1）項(xiàng)目公司合法持有標(biāo)的的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，享有標(biāo)的物業(yè)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)；

（2）同時(shí)符合以下列條件的標(biāo)的物業(yè)：

① 根據(jù)符合中國法律規(guī)定、已生效的資產(chǎn)收購協(xié)議及網(wǎng)簽合同等相關(guān)協(xié)議的約定，標(biāo)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓方擬將標(biāo)的物業(yè)的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給項(xiàng)目公司；

②標(biāo)的物業(yè)已完成竣工驗(yàn)收備案，且標(biāo)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓方已向項(xiàng)目公司交付標(biāo)的物業(yè)，項(xiàng)目公司已有權(quán)合法實(shí)際占有和使用標(biāo)的物業(yè)，并有權(quán)享有與蓋標(biāo)的物業(yè)相關(guān)的全部收益；

③項(xiàng)目公司在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日起一定時(shí)間內(nèi)取得標(biāo)的物業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，被登記為標(biāo)的物業(yè)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》記載的唯一權(quán)利人。

2、標(biāo)的物業(yè)不存在抵質(zhì)押等擔(dān)保負(fù)擔(dān)或者其他任何權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)，或既有權(quán)利限制或權(quán)利負(fù)擔(dān)可以在專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日后規(guī)定時(shí)間內(nèi)解除；

3、標(biāo)的物業(yè)不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產(chǎn)或執(zhí)行程序；

4、標(biāo)的物業(yè)的土地使用權(quán)為建設(shè)用地使用權(quán)，且建設(shè)用地使用權(quán)期限的截止日不早于專項(xiàng)計(jì)劃的法定到期日；

5、標(biāo)的物業(yè)能夠由項(xiàng)目公司對(duì)外租賃與使用，或作為其他合法用途對(duì)外租賃與使用；

關(guān)于整租合同的標(biāo)準(zhǔn)

1、整租合同在中國法律項(xiàng)下合法、合規(guī)、有效；

2、整租合同在不存在質(zhì)押等擔(dān)?；蛘咂渌麢?quán)利限制或者權(quán)利負(fù)擔(dān)；

3、整租合同不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產(chǎn)或執(zhí)行程序；

4、整租合同項(xiàng)下約定的起租時(shí)間不晚于專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日，并且租期屆滿日不早于專項(xiàng)計(jì)劃法定到期日。