觀點 作者：觀點新媒體
“沒有什么日子不會過去，也沒有什么日子不會到來?！?/p>
就在昨天（6月5日），張鵬更新了個人公眾號，這篇名為《一串菩提》文章，記錄著他對近期工作、生活的所思所想。
恰巧也是昨天，當代置業(yè)通過官微發(fā)布最新消息：公司獲得法院批準召開債權(quán)人會議，以審議并酌情批準債務(wù)重組計劃。
這也意味著，當代置業(yè)海外債務(wù)重組工作取得實質(zhì)性進展。
假設(shè)在法院流程順利、議案成功通過的情況下，該公司將在未來的幾個月內(nèi)最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。這對于當代置業(yè)而言，無疑具有積極意義。
事實上，自當代置業(yè)出現(xiàn)“股債雙殺”、2.5億美元票據(jù)實質(zhì)性違約至今，已經(jīng)走過了七個月的光景，張鵬也曾感慨“2021年這一年，無比煎熬”。
不過，這段時間，這家企業(yè)似乎從未停止自救，試圖出售物業(yè)平臺、股東借款、債務(wù)重組……6月6日最新公告顯示，當代置業(yè)計劃以對價4947萬元向世紀金源出售旗下曾被寄予厚望的代建平臺，并換取到相應(yīng)近4200萬元債務(wù)豁免。
“折價”出售
流動性危機爆發(fā)之后，當代置業(yè)曾計劃出售旗下物業(yè)平臺給融創(chuàng)，不過，因交易雙方價格并未談攏，第一服務(wù)免遭“易主”。
這一次，當代置業(yè)計劃對代建平臺動刀。
6月6日早間，當代置業(yè)發(fā)布公告稱，該公司計劃以4947.38萬元的代價出售北京當代綠建工程項目管理集團有限公司全部股權(quán)。
資料顯示，當代管理成立于2016年4月18日，經(jīng)營范圍包括建設(shè)工程項目管理、工程咨詢、工程技術(shù)咨詢等等。
成立之初，這家企業(yè)名為當代節(jié)能置業(yè)集團北京有限公司，2020年5月更名為北京當代綠建科技集團有限公司，去年1月再度更名為北京當代綠建工程項目管理集團有限公司。
該公司是當代置業(yè)旗下專門從事代建業(yè)務(wù)的平臺企業(yè)。
分析人士表示，“出售代建平臺最顯而易見的作用是回血，畢竟，當下企業(yè)仍舊存在一定的流動性風險?！?/p>
此次的接盤方為騰云筑科置業(yè)有限責任公司，通過股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，該公司由北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司及北京農(nóng)圃投資控股有限公司分別占有80%及20%股權(quán)，而前者由世紀金源投資集團持有100%股權(quán)。
過往，世紀金源鮮少涉足代建。不過，在去杠桿趨勢愈發(fā)明顯的當下，越來越多房企開始布局代建業(yè)務(wù)以降低自身的債務(wù)壓力，或許世紀金源此次收購意圖也是如此。
分析人士贊同上述觀點，在他看來，“在行業(yè)融資收緊的情況下，代建作為一種輕資產(chǎn)模式已經(jīng)進入到一片紅海?！?/p>
與此同時，對世紀金源的初步試水來看，此次收購代價并不算太高，如果試煉成功，則是以小博大，一旦試煉失敗，其損失亦不會太大。
根據(jù)公告，當代管理于2022年3月31日未經(jīng)審核合并資產(chǎn)凈值約為人民幣8972.5萬元，僅對比4947.38萬元的交易對價，當代置業(yè)的出售在賬面上相當打了五五折。
其中在付款方式上，挑戰(zhàn)最大的是第三期款項2473.69萬元（占對價50%）的獲取，因世紀金源要求今年3月31日起21個月內(nèi)，目標公司應(yīng)達現(xiàn)金流量凈額不少于7067.68萬元，達標后才可付款。這意味著當代要等近兩年，剔除這部分，剩余2473.69萬元價款較容易獲取。
需要注意的是，當代置業(yè)提及，交易代價是由買賣雙方根據(jù)目標集團在管的現(xiàn)有項目于相關(guān)管理協(xié)議余下期間，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額進行折現(xiàn)，并扣除30%風險計提后厘定。
而按現(xiàn)金流量凈額7成定價的代價是，目標公司需要放棄對當代置業(yè)的其他應(yīng)收賬款6226.80萬元，同時當代置業(yè)將放棄對目標公司的其他應(yīng)付賬款2031.74萬元。抵扣之后，當代置業(yè)相當于被豁免了大約4195.06萬元債務(wù)。
正因計入了債務(wù)豁免部分，當代置業(yè)預(yù)期，公司實際確認未經(jīng)審核會計未經(jīng)審核會計收益約6700萬-9170萬元，所得款項凈額約4947.38萬元將用作營運資金。
事實上，當代置業(yè)曾對代建業(yè)務(wù)寄予厚望。
據(jù)觀點新媒體了解，當代置業(yè)從2017年初開始拓展綠色代建業(yè)務(wù)，主要通過代建+品牌、代建+品牌+運營、代建+品牌+融資、股權(quán)合作等多種模式為合作方提供服務(wù)。
在2019年3月的業(yè)績會上，該公司管理層就曾提到，新拓展的代建項目可以為公司持續(xù)發(fā)展提供新的動力。
“我們把綠色代建作為增厚利潤的重要補充，但一定會按照科學規(guī)律進行排布。每年合同簽約額增長50%就已經(jīng)很高了，2019年代建合同簽約額計劃在1.5個億。其凈利潤率是非常高的，在70%左右?！?/p>
但僅僅過去幾年時間，當代置業(yè)卻選擇剝離代建業(yè)務(wù)，原因幾何？
一方面，目前涉足代建業(yè)務(wù)的房企超過30多家，行業(yè)競爭不斷加大，但行業(yè)份額愈發(fā)向龍頭代建企業(yè)如綠城管理、中原建業(yè)等聚集，而類似當代、天房等業(yè)務(wù)盤子較小的企業(yè)，規(guī)模難以累積。
財報數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，當代置業(yè)新增5宗代建地塊，新增合約額超過1.1億元，新增建筑面積37.5萬平方米，新增可售貨值31.7億元。
隨后的2019年，當代置業(yè)的代建業(yè)務(wù)翻了幾番，年內(nèi)新增11個代建項目，合同簽約額同比增長255%至3.9億元，建筑面積大漲541%至240.5萬平方米。
不過，這種大幅增長的態(tài)勢并未持續(xù)太久。2020年，該公司新增8個代建項目，與2019年齊平；但新增建筑面積、合約金額分別下降39%、36%至146.7萬平方米、2.5億元，呈現(xiàn)萎縮的態(tài)勢。
2021年上半年，當代置業(yè)新增8個代建項目，并首次進入邢臺、宜賓、德陽等城市，但具體的新增面積等數(shù)據(jù)，并未在財報披露。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報、觀點指數(shù)整理
另一方面，盡管代建業(yè)務(wù)的毛利率比較高，但當代置業(yè)的發(fā)展重心放在二線城市，甚至是三四線城市，相比其他代建企業(yè)，自然也存在一定的差距。
多方因素結(jié)合之下，當代置業(yè)選擇出售旗下代建平臺。
與此同時，出售代建業(yè)務(wù)以后，當代置業(yè)能夠集中內(nèi)部資源發(fā)展主營業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)快速恢復(fù)經(jīng)營狀態(tài)。
分析人士也提到，“通過資源整合、架構(gòu)調(diào)整等方式，能夠推動企業(yè)各主體板塊正常運營，盡快恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營能和盈利能力，促進企業(yè)回歸健康。”
債務(wù)化解長路
過去那些年，當代置業(yè)的海外債規(guī)模迅速擴大，最為人熟知的是在2019年，這家企業(yè)發(fā)行了一筆票面利率高達15.5%的美元綠色優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下了房企高息發(fā)債紀錄。
海外債似乎成為當代置業(yè)融資的一大“源頭活水”，不過這種高息債務(wù)也給這家企業(yè)埋下隱患。
過去一年，在行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，當代置業(yè)似乎難以平衡盈利與負債，流動性危機漸顯。
2021年10月，當代置業(yè)出現(xiàn)“股債雙殺”現(xiàn)象，所發(fā)行5筆美元債均出現(xiàn)下跌跡象，其中3筆跌幅超過30%。其后，因2021年10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)展期失敗，當代置業(yè)的海外債出現(xiàn)實質(zhì)性違約。
危機爆發(fā)至今已有七個月余，這家企業(yè)接連尋求資產(chǎn)出售、股東借款、債務(wù)展期等多種方式化解債務(wù)，但償債之路總是不易。
今年2月，當代置業(yè)再度發(fā)布公告，宣布境外債重組的消息。根據(jù)彼時的方案，當代計劃以“現(xiàn)金贖回+發(fā)行新票據(jù)”的方式進行重組。
一方面，當代置業(yè)計劃拿出2291.6萬美元現(xiàn)金贖回一部分票據(jù)，具體資金將在債權(quán)人之間按照比例分配。另一方面，當代置業(yè)計劃發(fā)行五筆新票據(jù)，通過以新還舊的方式，償還上述債券。
2月25日公告發(fā)布當日，票據(jù)未償還本金總額約37.4%的持有人已正式簽署重組支持協(xié)議，并受其條款約束。
今年3月，當代置業(yè)已與超過75%的債券持有人完成重組支持協(xié)議簽訂。
根據(jù)開曼群島法例，境外債券重組需相關(guān)類別債權(quán)人投票通過，并獲所需大多數(shù)票批準。而75%的債券持有人簽訂協(xié)議，意味著提前鎖定四分之三的同意票，為后續(xù)的重組事項實施提供更大的可能性。
另外，最新消息提到，6月5日，當代置業(yè)在官微發(fā)布消息稱，開曼群島大法院于2022年5月31日發(fā)布命令，指示可召開計劃債權(quán)人大會，以審議并酌情批準計劃（不論法院有否批準或施加修改、增補或條件）。計劃大會將于2022年6月29日上午7時（開曼群島時間）晚上8時（香港時間）舉行。
債權(quán)人會議定檔、75%的同意票……對當代置業(yè)而言，債務(wù)化解的漫漫長路步入另一個階段。
假設(shè)在法院流程順利、議案成功通過的情況下，該公司將在未來的幾個月內(nèi)最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。
官微動態(tài)發(fā)布后，張鵬在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了上述消息，并配文“陽和啟蟄、踔厲篤行！”
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