作者：觀點(diǎn)新媒體

 榮盛發(fā)展在最早一批AMC紓困名單中，但它曾做出過積極努力的自救。

房企業(yè)績(jī)收到年報(bào)問詢逐漸變得平常起來(lái)，6月8日，榮盛也同樣被交易所關(guān)注負(fù)債、融資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等方面問題。但如果回顧2021年，榮盛是為數(shù)不多超額完成目標(biāo)的房企。

在商票、短債的壓力下，榮盛的融資和銷售回款在2021年幾乎觸到極限。

對(duì)于接獲問詢函的企業(yè)而言，不管哪家企業(yè)、不論內(nèi)容長(zhǎng)短，問詢大多圍繞隱藏的融資和債務(wù)，或許有水分的業(yè)績(jī)以及企業(yè)可能的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等方面。榮盛也不例外。

深交所向榮盛提到的8個(gè)問題，大致涉及對(duì)業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)變動(dòng)、計(jì)提減值與壞賬準(zhǔn)備、未并表的信托資金業(yè)務(wù)以及股份與資金凍結(jié)。

業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的變動(dòng)是問詢函中首先指出的，深交所問及“收入”會(huì)計(jì)方式，有沒有附有回購(gòu)房產(chǎn)、大額期后退款等“類融資”、有沒有“模糊”地確認(rèn)收入等等。

體現(xiàn)在修正后的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，即榮盛發(fā)展2021年毛利率 17.86%，同比下降 10.70 個(gè)百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)為-49.55億元，扣非凈利潤(rùn)-49.35億元，同比變動(dòng)分別為-166.06%、-165.85%。而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~169.15億元，同比增加1137.70%。母公司2021年度收入金額及占合并報(bào)表層面營(yíng)業(yè)收入比重同比下降 92.15%。

榮盛發(fā)展解釋，毛利率是以價(jià)換量促銷疊加行業(yè)下行所致；收入確認(rèn)是按照履約進(jìn)度進(jìn)行、回購(gòu)視作租賃或金融交易、并和同行業(yè)10家企業(yè)做了對(duì)比，經(jīng)審合理。

值得注意的是，虧損翻倍的情況下，榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流從約13億元增加到約169億元，翻了10多倍。其中流出部分減少，2021財(cái)報(bào)顯示，公司購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金從約628億元降到約483億元?？梢韵胍姡ツ耆谫Y不暢的環(huán)境下，榮盛在2021年大幅減少拿地支出，并大量促銷回款。

問詢函同時(shí)指，股東榮盛控股截至報(bào)告期末持有股份15.5億股，其中約1.5億股被凍結(jié)，占總股本的3.47%。相比起來(lái)，質(zhì)押資產(chǎn)更為常見的融資或擔(dān)保方式，質(zhì)押大份額股份似乎已觸到融資底線。

時(shí)間拉到去年，可見的是榮盛發(fā)展來(lái)回地為項(xiàng)目子公司甚至供應(yīng)商進(jìn)行連帶責(zé)任擔(dān)保，另外則是股東榮盛控股反復(fù)質(zhì)押榮盛發(fā)展股份。質(zhì)押數(shù)目一度達(dá)5.06億股，占榮盛控股所持股份比例76.43%，占榮盛發(fā)展總股本48.44%。

榮盛回應(yīng)，凍結(jié)集中發(fā)生于2021年下半年，且該凍結(jié)不存在被強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，目前在逐步解凍，且不存在公司主要銀行賬號(hào)被凍結(jié)的情況。

2021年的縮減支出趨勢(shì)是可見的。報(bào)告期內(nèi)，榮盛發(fā)展先后在京津冀、長(zhǎng)三角、中西部、珠三角區(qū)域的16個(gè)城市獲得土地29宗，規(guī)劃建筑面積303.19萬(wàn)平方米。相比之下，2020年拿地宗數(shù)是65宗，計(jì)容建筑面積714.57 萬(wàn)平方米。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，在榮盛發(fā)展2021年財(cái)報(bào)中，“主要項(xiàng)目開發(fā)情況”一欄顯示，目前總開工的242個(gè)項(xiàng)目中在2021年新開工的項(xiàng)目?jī)H有1個(gè)，在2020年開工的項(xiàng)目有58個(gè)。

在“主要項(xiàng)目銷售情況”一欄，2021年回款最多的兩個(gè)項(xiàng)目分別是南京榮盛雋峰、杭州杭州檀越府，分別回款21.1億元、20.7億元，每平方米銷售均價(jià)都在2.1萬(wàn)元，杭州項(xiàng)目在2021年7月還在進(jìn)行融資擔(dān)保。

南京榮盛雋峰在2020年3月開盤時(shí)便因是地王、又降價(jià)而引起注意，彼時(shí)南京普遍微漲，而媒體報(bào)道榮盛雋峰有9.5-9.8折優(yōu)惠，首付超過50%還能有3.5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開盤當(dāng)天交10萬(wàn)定金，3天內(nèi)簽約才能享受優(yōu)惠。第三方平臺(tái)顯示，榮盛雋峰洋房單價(jià)2.25萬(wàn)元、普宅2.05萬(wàn)元，比僅有一墻之隔的山雨春風(fēng)普通住宅便宜1300元。

降價(jià)趨勢(shì)逐漸猛烈，2021年末回款需求也靠近極限。2021年榮盛發(fā)展在多個(gè)城市的項(xiàng)目，推出工抵房打折促銷，有多起引發(fā)前期購(gòu)買客戶投訴事件。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，工抵房是產(chǎn)權(quán)不完整或者樣板房滯銷等等情況的房產(chǎn)。

但工抵房作為概念讓促銷更加合理。成都時(shí)代天府8.2折促銷2021年底較同年7月份單價(jià)降低約5000元；河北滄州榮盛和府在今年1月從1萬(wàn)降到8000元，并有相關(guān)信息顯示工抵房7200元起步；漢中市榮盛濱江悅府，平均降價(jià)1000元以上。

在龍湖多個(gè)房企未能在2021年完成年度目標(biāo)的行業(yè)現(xiàn)狀之下，榮盛商品房銷售合同面積1204.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.53%；合同金額1345.58億元，同比增長(zhǎng)5.87%，完成年度簽約計(jì)劃的103.51%。

第三方數(shù)據(jù)顯示, 2021年榮盛發(fā)展以1318.3億元的權(quán)益銷售額，位列行業(yè)第20位。但今年以來(lái)似乎有所下降，據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，榮盛發(fā)展1-5月累計(jì)操盤銷售金額173 億元，同比降60.8%；權(quán)益銷售金額170 億元，同比降61.0%，排名第37。

不過從整個(gè)行業(yè)今年1-5月累計(jì)操盤金額來(lái)看，前50強(qiáng)房企中僅1家實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)：萬(wàn)達(dá)商業(yè)為最高的76.2%，正榮地產(chǎn)等跌幅超過70%。

面對(duì)商票、短債等等壓力，回款自救仍然有效。截至2021年12月31日，榮盛發(fā)展有息負(fù)債金額為554.91億元，貨幣資金余額為196.99億元，較期初減少118.98億元，減少的部分主要用于償還到期債務(wù)。

截至2022年第一季度末，榮盛發(fā)展有息負(fù)債513.22億元，比2021年末減少了41.69億元。但1年以內(nèi)到期短債占比約58%。

榮盛發(fā)展認(rèn)為，2021年末受限資金余額為14.75億元，占貨幣資金期末余的7.49%，占比較低，可用資金中預(yù)售監(jiān)管資金156.51億元，占貨幣資金期末余額的79.45%，該資金可用于支付工程款及償還部分到期債務(wù)。

期內(nèi)流動(dòng)資產(chǎn)中，貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)易變現(xiàn)資產(chǎn)為200.25億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的7.56%；存貨為1925.56億元，占流動(dòng)資產(chǎn)的65.77%，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)存貨的變現(xiàn)速度將加快，資產(chǎn)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力。

榮盛發(fā)展強(qiáng)調(diào)，截至目前，上述壓力不影響公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。

為緩解壓力，公司積極采取措施主要從以下三方面入手改善現(xiàn)有情況：

首先，加強(qiáng)與政府溝通，公司保持與地方省市各級(jí)政府匯報(bào)各項(xiàng)業(yè)務(wù)及債務(wù)進(jìn)展情況，通過政府協(xié)調(diào)解決部分溝通不暢問題，由政府部門幫助協(xié)調(diào)有關(guān)部門給予監(jiān)管資金合理提取支持；

其次，積極促進(jìn)產(chǎn)品銷售，采取各種促銷手段，對(duì)外繼續(xù)保持促銷力度，提高購(gòu)房去化速度，加速銷售回款；

再者，直面困境，主動(dòng)與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及監(jiān)管機(jī)構(gòu)溝通通過展期、置換等方式延長(zhǎng)賬期爭(zhēng)取妥善解決短期債務(wù)償付壓力。通過上述各項(xiàng)措施全力爭(zhēng)取保障債務(wù)安全，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證公司正常運(yùn)營(yíng)

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原標(biāo)題： 解局 | 榮盛發(fā)展回復(fù)函里的“極限自救”