作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 金科股份80億元公司債歷時(shí)近半年的提交申報(bào)、受理、反饋、通過(guò)、提交注冊(cè)，層層審核，終于迎來(lái)首期發(fā)行。

只是過(guò)程依舊曲折艱辛。

金科股份本次債券采取分期發(fā)行的方式，其中首期發(fā)行債券（即“本期債券”）面值不超過(guò)19億元（含 19億元），剩余部分自中國(guó)證監(jiān)會(huì)注冊(cè)發(fā)行之日起二十四個(gè)月內(nèi)發(fā)行完畢。

1月27日，金科股份發(fā)布公告稱，其2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期）票面利率確定為6.2%。該債券分為兩個(gè)品種，品種一為4年期，品種二為5年期，最終品種二未發(fā)行。

一則普通的發(fā)債披露公告，無(wú)太多特別之處。而值得關(guān)注的是，金科股份前一天連續(xù)發(fā)布6個(gè)延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間的公告，時(shí)間從16:00延長(zhǎng)至21:30，基本上每隔一小時(shí)發(fā)布一次。

延長(zhǎng)簿記建檔頗為常見(jiàn)，房企發(fā)債不時(shí)會(huì)有這種操作，但一般都是1-2次延長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)于6次延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間，一業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)為“罕見(jiàn)的現(xiàn)象”。

金科股份方面則對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，這次主要是部分機(jī)構(gòu)投資者履行內(nèi)部流程的原因造成的延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間，公司債簿記延時(shí)是很正常的操作。

不管是否為正?，F(xiàn)象，都可以從金科股份此次發(fā)債情況先行探究。

金科股份此次擬發(fā)行19億元公司債，每張面值為100元，發(fā)行數(shù)量為不超過(guò)1900萬(wàn)張，發(fā)行價(jià)格100元/張。而參與本期網(wǎng)下發(fā)行的每家專業(yè)投資者的最低申購(gòu)數(shù)量1000手（100萬(wàn)元），超過(guò)1000手則必須是1000手的整數(shù)倍。

募集說(shuō)明書(shū)顯示，債券的牽頭主承銷商、簿記管理人、債券受托管理人均為中山證券，聯(lián)席主承銷商為申萬(wàn)宏源、中信證券、西南證券和中泰證券。

而中山證券在此次簿記建檔中發(fā)揮關(guān)鍵性作用。

關(guān)于簿記建檔，其實(shí)是一種系統(tǒng)化、市場(chǎng)化的發(fā)行定價(jià)方式，包括前期的預(yù)路演、路演等推介活動(dòng)和后期的簿記定價(jià)、配售等環(huán)節(jié)。

根據(jù)網(wǎng)上資料，簿記建檔人需將每一個(gè)價(jià)位上的累計(jì)申購(gòu)金額錄入電子系統(tǒng)，形成價(jià)格需求曲線，并與發(fā)行人最終確定發(fā)行價(jià)格。

。利率是操作的核心。按照《深交所公司債券簿記建檔發(fā)行業(yè)務(wù)指引》，簿記管理人按照利率（價(jià)格）優(yōu)先原則配售公司債券。在邊際區(qū)域配售時(shí)，簿記管理人原則上按比例配售，并可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行合理調(diào)整。

回到金科股份本期債券，1月26日，金科股份和中山證券在網(wǎng)下向?qū)I(yè)投資者進(jìn)行了票面利率詢價(jià)，該債券品種一和品種二的利率詢價(jià)區(qū)間分別為5.2%-6.2%和5.5%-6.5%。最終經(jīng)協(xié)商，最終確定本期債券品種一票面利率為6.2%，品種二未發(fā)行。

金科股份擬按上述票面利率于2021年1月27日至2021年1月28日面向?qū)I(yè)投資者網(wǎng)下發(fā)行。

因?yàn)槠贩N二未發(fā)行，此次最終確定的票面利率為上限定價(jià)。這對(duì)投資者有利，而對(duì)金科股份意味著最高成本。

通常來(lái)說(shuō)，延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間會(huì)是發(fā)債方與投資方之間的博弈。有一些案例稱，債券投資方一開(kāi)始會(huì)報(bào)上限利率，結(jié)果會(huì)在推拉過(guò)程中被發(fā)債一方壓到低位，而更多的情況是發(fā)債方壓低利率的做法。

比如上一個(gè)同樣是延長(zhǎng)簿記建檔的綠城集團(tuán)。于1月11日，綠城集團(tuán)曾發(fā)布兩個(gè)關(guān)于延長(zhǎng)公開(kāi)發(fā)行2021年公司債券（第一期）簿記建檔時(shí)間的公告，將簿記建檔結(jié)束時(shí)間由1月11日17:00延長(zhǎng)至21:00，再延長(zhǎng)至21:30。

綠城該債券發(fā)行規(guī)模為25億元，分為兩個(gè)品種，品種一的票面利率詢價(jià)區(qū)間為3.60%-4.40%，品種二的票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.00%-4.80%，最終確定債券品種一的票面利率為3.92%，品種二全額回?fù)苤疗贩N一。不難看出，最終利率是往低處走的。

而金科股份看起來(lái)并沒(méi)有成功壓低利率。對(duì)這種情況，一業(yè)內(nèi)分析稱，一般是因?yàn)橥顿Y者需求差，認(rèn)購(gòu)不踴躍，債券賣不出去。

其續(xù)指出，房企當(dāng)前信用都比較差，資金鏈也緊張，金科股份作為A股，就是名義利率可能比港股更低（目前港股房企都在10%左右），實(shí)際可能還有暗中補(bǔ)償或者打折，可能實(shí)際成本更高。

IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜則認(rèn)為，6次延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間，邏輯上是技術(shù)原因，有可能還有發(fā)行計(jì)劃較難完成因素在內(nèi)。

這或許又與金科股份基本面有關(guān)系。最為直觀的是，金科自身發(fā)債風(fēng)險(xiǎn)亦有之。

數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，金科股份有息負(fù)債規(guī)模為1027.97億元，其中 2020年10-12月及2021年到期的有息債務(wù)余額為405.96億元，占比為39.49%，存在一定的集中兌付壓力。

金科股份負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)較快，主要系為擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，土地儲(chǔ)備及在建項(xiàng)目投資額不斷增長(zhǎng)，購(gòu)買原材料等短期營(yíng)運(yùn)資金需求和補(bǔ)充項(xiàng)目建設(shè)等長(zhǎng)期營(yíng)運(yùn)資金需求增長(zhǎng)較快。

其在債券募集說(shuō)明書(shū)中也提到，若房地產(chǎn)市場(chǎng)或金融市場(chǎng)發(fā)生重大波動(dòng)，資金來(lái)源保障不足，將導(dǎo)致償債壓力較大。

數(shù)據(jù)顯示，2017-2019年末及2020年9月末，金科股份流動(dòng)比率分別為1.71、1.55、1.45和1.38，總體呈下降趨勢(shì)，速動(dòng)比率分別為0.44、0.38、0.38和0.35，總體呈波動(dòng)趨勢(shì)。若未來(lái)速動(dòng)比率持續(xù)降低，將對(duì)短期償債能力造成不利影響。

而金科股份未來(lái)五年（2021-2025年）的發(fā)展規(guī)劃，是力爭(zhēng)2025年沖擊4500億元銷售目標(biāo)。這也意味著，其往后需要更多資金用以支撐發(fā)展。

截至2020年12月16日，金科股份尚在存續(xù)期內(nèi)的直接融資情況涉及公司債、中期票據(jù)、尾款A(yù)BS，總發(fā)行規(guī)模176.3億元，余額160.09億元。于本期債券發(fā)行后，金科股份及子公司累計(jì)境內(nèi)公開(kāi)發(fā)行債券余額最高為114.397億元。

另一方面，多次延長(zhǎng)簿記建檔時(shí)間，或許還與整體市場(chǎng)大環(huán)境相關(guān)。柏文喜指出，近段時(shí)間發(fā)公司債的市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)而言還是比較寬松，因?yàn)榱鲃?dòng)性相對(duì)充裕。

“但是由于前段時(shí)間幾家AAA評(píng)級(jí)的國(guó)企違約，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)公司債反應(yīng)冷淡，而金科又屬于更為敏感的房企，因此發(fā)行成本和難度稍大也在情理之中。”上述人士解釋。

按照募集說(shuō)明書(shū)所披露，中誠(chéng)信國(guó)際雖然評(píng)定金科股份本期債券的信用等級(jí)為AAA，但亦關(guān)注到房地產(chǎn)行業(yè)政策、杠桿比例較高且貨幣資金對(duì)短期債務(wù)覆蓋不充分、重要股東發(fā)生變更等因素對(duì)公司經(jīng)營(yíng)及信用狀況造成的影響。

實(shí)際上，年初向來(lái)都是房企發(fā)債頻繁的時(shí)間段。相關(guān)媒體統(tǒng)計(jì)稱，截至1月中旬左右，已有逾30家房企籌劃發(fā)行債券進(jìn)行融資，涉及綠地、龍湖、華僑城、金地、時(shí)代中國(guó)等房企，募集金額近千億元。

之所以發(fā)債積極，主要是大多數(shù)房企償債壓力較大。近期，有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告稱，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)。

根據(jù)該報(bào)告所預(yù)測(cè)，2021年房企發(fā)債結(jié)構(gòu)仍將以境內(nèi)融資為主，致使境內(nèi)融資呈現(xiàn)緊張趨勢(shì)，融資成本延續(xù)2020年年末翹尾趨勢(shì)；境外債市保持不確定預(yù)期，短期票面利率波動(dòng)較大。

與此同時(shí)，即便是短期對(duì)于債券市場(chǎng)信心恢復(fù)了，但后續(xù)債券市場(chǎng)投資信心和投資意愿方面仍存不確定性。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“房企發(fā)債幾乎都是借新還舊，新增凈融資額應(yīng)該是下降或者幾乎為零?！?/p>

疊加三道紅線、市場(chǎng)調(diào)控等多種因素，房企壓力尚存。金科股份亦如是，據(jù)其透露，此次發(fā)行債券募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于償還公司債券回售或兌付本金或利息。

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原標(biāo)題： “艱難”發(fā)債延遲6次簿記建檔的金科終于籌到19億元