作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

該公司原定計(jì)劃中，海南村項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年實(shí)現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化，對應(yīng)轉(zhuǎn)換得來的可售貨值逾440億元。

企查查信息顯示，12月28日，佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司在廣州市佳倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的持股比例，已經(jīng)從100%下降為51.0204%。接盤48.9796%股份的是私募基金廣州白鵝潭二號城市更新投資發(fā)展中心（有限合伙）（以下簡稱“白鵝潭二號基金”）。

股權(quán)進(jìn)一步穿透后可得知，白鵝潭二號基金主要由廣州荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局擁有表決權(quán)40%，而地區(qū)國資的介入也為佳兆業(yè)持續(xù)推進(jìn)舊改項(xiàng)目帶來新變化。

佳兆業(yè)在廣州荔灣區(qū)的舊改儲備較少，公開資料顯示基本只有中南街海南經(jīng)濟(jì)聯(lián)社舊村更新項(xiàng)目（簡稱“海南村項(xiàng)目”），后者號稱荔灣面積最大的舊村改造項(xiàng)目，改造面積達(dá)531.6萬平方米。

接近佳兆業(yè)的人士向觀點(diǎn)新媒體證實(shí)，此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改正是海南村項(xiàng)目。

此前佳兆業(yè)已開始騰挪部分深圳舊改股權(quán)，現(xiàn)在蔓延至推進(jìn)中的廣州重點(diǎn)項(xiàng)目。在該公司原定計(jì)劃中，海南村項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年下半年實(shí)現(xiàn)舊改轉(zhuǎn)化，對應(yīng)轉(zhuǎn)換得來的可售貨值逾440億元。

佳兆業(yè)與海南村項(xiàng)目產(chǎn)生交集要追溯至2019年下半年，海南村項(xiàng)目從8月下旬起接受合作意向企業(yè)報(bào)名。

當(dāng)時企業(yè)報(bào)名條件包括，注冊資本不低于5億元，擁有三舊改造經(jīng)驗(yàn)；確認(rèn)為合作意向企業(yè)后需繳納履約金2億元，項(xiàng)目列入年度更新計(jì)劃后增至6億元。

2019年9月25日，在網(wǎng)傳包括富力、雅居樂、佳兆業(yè)、天津新世界、深圳新華城共5家報(bào)名企業(yè)中，海南村村集體企業(yè)最終選擇了佳兆業(yè)。

海南村整村用地面積359.64萬平方米，該體量被外界形容為約等于“半個珠江新城”。

根據(jù)佳兆業(yè)官網(wǎng)發(fā)布消息，該公司于2019年10月12日與荔灣區(qū)海南村簽訂舊村改造合作意向企業(yè)協(xié)議，項(xiàng)目面積約531.6萬平方米，下轄12個經(jīng)濟(jì)社。該公司還提及，項(xiàng)目簽約“對集團(tuán)拓展廣州市場具有重要意義”。

2019年11月申報(bào)的文件顯示，項(xiàng)目涉及造范圍用地面積約146萬平方米，現(xiàn)狀房屋建筑面積約357萬平方米。按《廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法》等相關(guān)規(guī)定，估算項(xiàng)目總成本為154億元，其中前期費(fèi)用0.7億元、拆遷費(fèi)用42億元、復(fù)建安置費(fèi)用105億元，其他費(fèi)用6.3億元。

此后兩年間，廣州本地報(bào)道鮮有提及海南村舊改推進(jìn)的消息。

根據(jù)廣州公共資源交易中心披露，2020年及2021年海南村主要進(jìn)行一系列技術(shù)及評估服務(wù)招標(biāo)，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及方案編制技術(shù)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境影響、安全影響、社會穩(wěn)定、歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)評估服務(wù)等。

在遲遲沒有實(shí)質(zhì)進(jìn)展的情況下，佳兆業(yè)如今開始對海南村舊改進(jìn)行股權(quán)調(diào)整。實(shí)際上，這種調(diào)整或許早在今年上半年已開始籌備。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，白鵝潭二號基金于今年2月成立，注冊資本13億元，當(dāng)時該私募基金的股東包括廣州市西關(guān)國有資產(chǎn)投資有限公司、廣州白鵝潭基金管理有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司、廣州市新隆沙投資開發(fā)有限公司，它們均隸屬于荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局。

至今年9月3日，佳度商務(wù)服務(wù)(佛山)有限公司退出白鵝潭二號基金。該基金剩余股東中，荔灣區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局受益股份雖然僅有26.459%，但表決權(quán)達(dá)40%；自然人賴大目則通過廣州市新鴻銳實(shí)業(yè)有限公司持有受益股份36%，資料顯示他在佳兆業(yè)關(guān)聯(lián)公司擔(dān)任職務(wù)。

最終，經(jīng)過股權(quán)變動的白鵝潭二號基金，正式于12月28日從佳兆業(yè)深圳公司手中，接手廣州佳倫48.9796%股權(quán)。

廣州佳倫旗下只有全資公司廣州佳南房地產(chǎn)，后者注冊地正是位于荔灣區(qū)。接近佳兆業(yè)的人亦證實(shí)，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的舊改是海南村項(xiàng)目。

舊改是佳兆業(yè)的核心競爭力，2021年上半年該公司新增15個城市更新項(xiàng)目，至期末城市更新項(xiàng)目達(dá)213個，占地面積5370萬平方米，對應(yīng)可售面積預(yù)計(jì)1.1億平方米，絕大部分位于大灣區(qū)。

從城市看，佳兆業(yè)在深圳城市更新項(xiàng)目129個，對應(yīng)占地面積1540萬平方米，可售面積3209萬平方米；廣州24個項(xiàng)目，占地面積達(dá)到2410萬平方米，可售面積4550萬平方米。

由于舊改推進(jìn)時間較長，佳兆業(yè)并未將上述項(xiàng)目納入土地儲備，需要經(jīng)過轉(zhuǎn)化后才能以“新增土地”形式計(jì)入土儲。

比如今年上半年佳兆業(yè)成功轉(zhuǎn)化深圳橫嶺舊村項(xiàng)目、廣州石溪項(xiàng)目、湛江悅伴灣項(xiàng)目，對應(yīng)可售面積113萬平方米，可售貨值727億元；相應(yīng)地，該公司新增土地中涉及湛江、廣州、深圳3個城市更新項(xiàng)目。

自2019年以來，佳兆業(yè)已成功轉(zhuǎn)化的廣州舊改項(xiàng)目包括南沙鳳鳴山、增城霞逕村項(xiàng)目、海珠石溪項(xiàng)目。需要指出的是，最新減持股權(quán)的荔灣海南村項(xiàng)目，是佳兆業(yè)在今年下半年計(jì)劃轉(zhuǎn)化的3個舊改中最大的一個。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，海南村項(xiàng)目改造方向?yàn)樽≌吧虡I(yè)，可售面積91.7萬平方米（視乎政府批復(fù)及拆遷安排而定）；參考周邊項(xiàng)目均價(jià)4.8萬元/平方米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)440億元。

如今是否成功轉(zhuǎn)化仍未可知，佳兆業(yè)已將海南村項(xiàng)目部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓予荔灣國資。

市場評論對此表示，加快海南村全面改造工作已被列入《廣州市城市更新三年行動計(jì)劃(2019-2021年）》，加上項(xiàng)目體量大，受重視程度也較高。荔灣國資正式介入后，對于佳兆業(yè)推進(jìn)項(xiàng)目或許是件好事。

列入三年行動計(jì)劃的，還包括上文所提及廣州石溪項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于海珠區(qū)，2020年12月引入佳兆業(yè)、紅八方集團(tuán)作為合作企業(yè)，總投資額近177億元；今年上半年佳兆業(yè)轉(zhuǎn)化該項(xiàng)目101.38萬平方米，建面94.56萬平方米，公司應(yīng)占權(quán)益55%。

12月21日，石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社還發(fā)文力挺佳兆業(yè)，援引佳兆業(yè)說法稱，佳兆業(yè)當(dāng)前并非資不抵債，只是暫時流動性問題，已擬定多種措施進(jìn)行資金籌措和債務(wù)兌付，有望緩解資金狀況。

佳兆業(yè)流動性問題爆發(fā)始于10月底錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品違約引發(fā)擠兌，涉及本息128億元。近期有媒體指，錦恒財(cái)富以外還有40億理財(cái)產(chǎn)品；截止到12月20日，佳兆業(yè)已有4億美元債逾期，此外存續(xù)離岸債務(wù)約117.8億美元，計(jì)劃開展債務(wù)全面重組。

為了籌措資金，佳兆業(yè)已陸續(xù)出售位于香港的項(xiàng)目，在內(nèi)地也先后將廣州南沙地塊項(xiàng)目公司、大鵬新區(qū)王母舊墟中山里片區(qū)城市更新單元申報(bào)主體的主要股權(quán)轉(zhuǎn)讓予平安信托。

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原標(biāo)題： 廣州荔灣巨無霸舊改引入國資 佳兆業(yè)再騰挪資產(chǎn)緩解壓力