作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

 昔日高聲合作，今日低調(diào)淡出。

近日，不少深圳置業(yè)者發(fā)現(xiàn)，10月末開(kāi)盤時(shí)冠名“佳兆業(yè)”品牌的深圳坪山“燕瀾和鳴花園”住宅項(xiàng)目已悄然更名為“新城”。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體走訪項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)時(shí)看到，該項(xiàng)目展示中心牌匾名稱顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”。

實(shí)際上，佳兆業(yè)與新城控股在該項(xiàng)目拿地時(shí)便已合作。2020年11月23日，二者合資公司深圳市盛訊咨詢管理有限公司在深圳土拍現(xiàn)場(chǎng)，以上限價(jià)格28億元競(jìng)得坪山區(qū)G12314 -8030地塊，溢價(jià)率45%，配建人才房5萬(wàn)平方米。值得一提的是，該項(xiàng)目也成為新城首入深圳之作。

從股權(quán)層面看，深圳盛訊咨詢管理在2020年11月18日是由佳兆業(yè)、新城控股分別持股51%、49%。但根據(jù)工商變更信息顯示，該公司目前分別由新城控股、佳兆業(yè)、中誠(chéng)信托持股14.7%、15.3%、70%。

另?yè)?jù)“新城華南”微信公眾號(hào)11月11日推送消息顯示，“深圳新城燕瀾和鳴項(xiàng)目”由深圳市盛訊咨詢管理有限公司開(kāi)發(fā)及獨(dú)立管理財(cái)務(wù)。

與此同期，佳兆業(yè)廣州項(xiàng)目公司股權(quán)也有所變更。11月18日，廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)新增變更，顯示由平安信托認(rèn)繳出資1500萬(wàn)元、持股100%。該公司此前原由佳兆業(yè)旗下公司全資持股。

可以看到，自規(guī)模近128億的佳兆業(yè)理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)波發(fā)生至今，但凡涉及到與佳兆業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目有動(dòng)態(tài)發(fā)生時(shí)，便會(huì)吸引人們對(duì)其資產(chǎn)處置進(jìn)度的關(guān)注。由此，連續(xù)的股權(quán)變動(dòng)讓市場(chǎng)人士猜測(cè)，“佳兆業(yè)處置資產(chǎn)的動(dòng)作正在加速?！?/p>

11月22日，佳兆業(yè)集團(tuán)控股發(fā)布《錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案》，表示2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按該兌付方案完成兌付。并提到，正積極處置集團(tuán)資產(chǎn)，回籠資金用于兌付錦恒財(cái)富本金、到期利息及延期利息。

同時(shí)，該項(xiàng)目銷售方案顯示，可售房源均為精裝交付。10月24日起進(jìn)行意向登記，10月27日-10月28日名冊(cè)公示及公證搖號(hào)。根據(jù)10月29日結(jié)果顯示，預(yù)售646套中僅268批客戶入圍。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，截至11月22日，該項(xiàng)目顯示有245套“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”，以及36套“已備案”。據(jù)該平臺(tái)釋義，其中，“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”指房屋已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，但尚未簽訂正式的預(yù)售或現(xiàn)售合同；“已備案”指簽訂的買賣合同已在產(chǎn)權(quán)登記部門備案。

由此看來(lái)，認(rèn)購(gòu)還未過(guò)半的“燕瀾和鳴”項(xiàng)目銷售情況并不十分理想。雖不及南山、福田等網(wǎng)紅盤熱度，但該項(xiàng)目仍在深圳房地產(chǎn)論壇上引起討論熱潮。

綜合來(lái)看，關(guān)注內(nèi)容主要在于兩點(diǎn)：一是該項(xiàng)目在“銀十”銷售時(shí)樓盤冠名的“佳兆業(yè)”悄然換至現(xiàn)今的“新城控股”；二是樓盤促銷力度不小，中介宣稱“新城燕瀾和鳴返傭五至十萬(wàn)折后九四折，特價(jià)房低樓層返傭后九三折”。

其中，“新城接盤佳兆業(yè)燕瀾和鳴”的消息關(guān)注度更為顯著。購(gòu)買了“燕瀾和鳴”項(xiàng)目一套78平三房戶型的業(yè)主蘇女士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹到，“我買的時(shí)候還是和佳兆業(yè)簽的合同，現(xiàn)在變成新城的了?！彼硎?，10月份認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)還在的“佳兆業(yè)”字樣到11月上旬就換成只有“新城”。

查詢“深房許字（2021）坪山010號(hào)”文件發(fā)現(xiàn)，“燕瀾和鳴花園”發(fā)展商為深圳市盛訊咨詢管理有限公司。物業(yè)管理公司新城悅（成都）物業(yè)服務(wù)有限公司深圳分公司，管理費(fèi)3.90元/平方米。

工商信息顯示，深圳市盛訊咨詢管理有限公司成立于2020年11月3日，法定代表人羅洋，該公司起初由深圳市盛煌咨詢管理有限公司以510萬(wàn)元（佳兆業(yè)）持股51%，深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司（新城）以490萬(wàn)元持股49%。此外，“羅洋”顯示同為佳兆業(yè)旗下深圳市桂芳園實(shí)業(yè)有限公司法人。

2021年10月19日，盛煌咨詢投資人變更為深圳市億鴻企業(yè)管理有限公司以147萬(wàn)元持股14.7%，深圳市盛煌咨詢管理有限公司以153萬(wàn)元持股15.3%，中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司以 700萬(wàn)元持股70%。此外，公司總經(jīng)理也已于5月變更為新城旗下億鴻企業(yè)法人陸兆傳。

一位接近該項(xiàng)目的人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，“項(xiàng)目在操盤還有建設(shè)工程上目前都是新城負(fù)責(zé)的?！?/p>

對(duì)此，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體也于近日走訪項(xiàng)目時(shí)發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目已建成10余層高，展示中心及項(xiàng)目宣傳字樣顯示為“新城控股燕瀾和鳴花園”，詢問(wèn)施工人員時(shí)也表示為“新城的”。

實(shí)際上，該項(xiàng)目宗地由新城和佳兆業(yè)的聯(lián)合體于去年11月以28億元，擊敗旭輝、中海、萬(wàn)科等13家房企競(jìng)得，出讓面積37254.47平方米，競(jìng)配建面積5萬(wàn)平方米。地塊要求，普通商品住房銷售均價(jià)（毛坯）不得高于37500元/平方米。

值得一提的是，該項(xiàng)目為華東房企新城控股首入深圳之作。

“聽(tīng)說(shuō)后面新城控股負(fù)責(zé)全面建設(shè)和銷售，這個(gè)是新城控股在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目，總裁辦要求全力保障搞好、搞精?！鄙钲诜慨a(chǎn)論壇網(wǎng)友“吹吶4648756_微信”發(fā)布消息稱。據(jù)悉，新城控股于2021年將廣東、廣西設(shè)置為華南大區(qū)，下設(shè)深圳、南寧2大城市公司、廣佛肇、惠州、珠中江3大片區(qū)。

“對(duì)于深圳這樣高曝光、高增值、高前景的地區(qū)，新的企業(yè)進(jìn)入更多是要在深圳立足，要有存在感，無(wú)論如何先占地?！庇惺袌?chǎng)人士評(píng)論道，新城選擇聯(lián)手佳兆業(yè)合作該項(xiàng)目的原因，更大程度看中的是后者的品牌影響力和深圳本地資源。

一位深圳資深房地產(chǎn)人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體描述上述項(xiàng)目時(shí)表示，“基本上是（佳兆業(yè)）理財(cái)出問(wèn)題之后的第二天，好像佳兆業(yè)就沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)燕瀾和鳴項(xiàng)目的一切出版物上了，包括發(fā)的海報(bào)也好，或者銷售title也好，全部都是新城的?！?/p>

可以感知的是，市場(chǎng)的風(fēng)向向來(lái)是“趨利避害”的。雖然佳兆業(yè)目前仍有該項(xiàng)目15%的股份，但不免有淡化佳兆業(yè)屬性的存在。

11月11日，據(jù)“新城華南”微信公眾號(hào)面向客戶發(fā)布的《關(guān)于深圳新城燕瀾和鳴項(xiàng)目的公告》顯示，燕瀾和鳴花園項(xiàng)目的財(cái)務(wù)由項(xiàng)目公司獨(dú)立管理，所有預(yù)售資金均收至預(yù)售監(jiān)管協(xié)議指定專用賬戶，專款專用以確保施工建設(shè)至竣工備案交付，公告落款為前述項(xiàng)目公司。

不難發(fā)現(xiàn)，新城在公告中似乎在向客戶強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目預(yù)售款相關(guān)資金不會(huì)受佳兆業(yè)此前風(fēng)波影響。

在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，該項(xiàng)目上股權(quán)的變動(dòng)仍不免讓人關(guān)聯(lián)到佳兆業(yè)正在處置資產(chǎn)的可能。

時(shí)間拉長(zhǎng)整個(gè)11月份來(lái)看，佳兆業(yè)一直處于漩渦之中。11月4日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期危機(jī)，相關(guān)投資者聚至佳兆業(yè)深圳總部參加溝通會(huì)。當(dāng)日提到，擬處置包括南山東角頭、深圳坂田城市廣場(chǎng)等共計(jì)18宗價(jià)值818億的深圳項(xiàng)目資產(chǎn)，以用于回流資金解決兌付問(wèn)題。第二天，就有市場(chǎng)消息傳聞華潤(rùn)等央企國(guó)企洽談介入佳兆業(yè)部分舊改項(xiàng)目。

11月18日，市場(chǎng)消息傳出佳兆業(yè)于11月16日上午召開(kāi)政府相關(guān)部門、投資人代表及佳兆業(yè)&錦恒財(cái)富理財(cái)產(chǎn)品違約兌付溝通會(huì)。在更新的資產(chǎn)處置方案中，由原來(lái)18個(gè)項(xiàng)目增加為25個(gè)項(xiàng)目，其中包含10個(gè)深圳舊改項(xiàng)目。彼時(shí)，佳兆業(yè)總裁麥帆表示，集團(tuán)希望在1年內(nèi)完成127億元財(cái)富本息兌付，但沒(méi)有以房抵債的可能。

11月22日，佳兆業(yè)公布錦恒財(cái)富產(chǎn)品兌付方案。其中提到，2021年10月、11月已到期產(chǎn)品，已按此兌付方案完成兌付。還表示，正積極處置集團(tuán)資產(chǎn)，回籠資金用于兌付錦恒財(cái)富本金、到期利息及延期利息。

在不久前，廣州市卓佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司股權(quán)結(jié)構(gòu)于11月18日發(fā)生變更。該公司原由佳兆業(yè)旗下廣州市業(yè)興投資發(fā)展有限公司持股100%，現(xiàn)由平安信托持股100%，認(rèn)繳出資額1500萬(wàn)元。

實(shí)際上，平安信托接盤的是佳兆業(yè)的廣州南沙地塊。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，卓佳房地產(chǎn)目前主要資產(chǎn)僅為廣州市南沙區(qū)南沙灣住宅地塊，是由佳兆業(yè)于去年底以20.18億元、樓面價(jià)22700元/平方米南沙“地王”項(xiàng)目。

觀之過(guò)往，平安在佳兆業(yè)6年前的危機(jī)中亦伸過(guò)援手。2016年初，平安銀行為佳兆業(yè)提供了500億元戰(zhàn)略資金，表示用于支持佳兆業(yè)全方位未來(lái)發(fā)展。此外，平安信托還為佳兆業(yè)發(fā)行的一筆25億元信托產(chǎn)品進(jìn)行剛性兌付。

回看此次“燕瀾和鳴”項(xiàng)目公司股權(quán)變動(dòng)，引入中誠(chéng)信托以700萬(wàn)元持股70%，稀釋了此前佳兆業(yè)和新城二者合作權(quán)益。對(duì)此，一位市場(chǎng)人士分析表示，“僅從項(xiàng)目層面上看，引入信托后雙方持股比例都有下降，（信托）可能用于項(xiàng)目融資?！?/p>

值得一提的是，佳兆業(yè)與中誠(chéng)信托合作的公開(kāi)資料幾乎很少，而新城控股方面似乎關(guān)聯(lián)稍多。例如，在10月28日，新城控股控股股東富域發(fā)展集團(tuán)有限公司向中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司質(zhì)押股份4700萬(wàn)股，用于為其償還前期債務(wù)需要。

綜合來(lái)看，受此前理財(cái)兌付逾期、機(jī)構(gòu)信用評(píng)級(jí)下調(diào)等系列事件影響，佳兆業(yè)用于回流資金的資產(chǎn)處置動(dòng)作明顯加速。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 樓市調(diào)查 | 新城深圳坪山項(xiàng)目里淡化的佳兆業(yè)身影