作者：陌爺

近期的地產(chǎn)圈依舊天雷滾滾。

翻看下百?gòu)?qiáng)房企名單，閩系房企中除了旭輝還算爭(zhēng)氣，年初在帝都拿了地，而且還拿到了發(fā)債綠卡，算是挽回一些顏面外。

最近融僑又被爆出資金鏈問(wèn)題。

西南房企中，金科最終還是沒能挺過(guò)去，引國(guó)資入場(chǎng)和保交付成為了現(xiàn)階段最重要的目標(biāo)，又給自己帶了一冠不躺平的帽子。

蘇系房企自不必多說(shuō)，蘇寧是最新倒下的，新城要不是老爺子那檔事，提前賣資產(chǎn)降了些杠桿，恐怕跟中南就是難兄難弟。

而中南這邊呢，陳錦石、陳昱含父女倆即便是在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上同臺(tái)道歉，承認(rèn)交出最差答卷，也難以挽回投資者的信心和信任。

……

去年的房企在政策的組合拳重?fù)粝乱呀?jīng)很艱難了，沒想到最為艱難的時(shí)刻還遠(yuǎn)沒有到來(lái)，甚至在加速筑底。

上半年的地產(chǎn)圈，最出風(fēng)頭的兩家房企非綠城和濱江莫屬。

前者是風(fēng)頭正盛、逆勢(shì)擴(kuò)張，無(wú)論是銷售還是土儲(chǔ)增長(zhǎng)速度均排名第一，先是年初北京投資百億，再是杭州。

綠城想得很清晰，要快更要安全。

而濱江則被地產(chǎn)圈奉為了區(qū)域深耕房企的教科書級(jí)代表。戚老板很高興，因?yàn)榻衲甑牡仄骄麧?rùn)都能到八個(gè)點(diǎn)

去年杭州一批次還只能努力得賺到1%-2%，當(dāng)初同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的房企大多都躺在了手術(shù)臺(tái)上。

除了兩位大哥風(fēng)生水起外，浙系外圍的小弟們顯得尤為艱難。

并稱浙系四小龍的中梁、祥生、德信、佳源，全都開始緊衣縮食，甚至進(jìn)入了至暗時(shí)刻。

這么來(lái)看，杭州不僅有獨(dú)立行情，還真是塊福地。

F1.

起初是在溫州偏安一隅的中梁，在后來(lái)受到碧桂園的啟發(fā)，獨(dú)創(chuàng)了阿米巴模式。

創(chuàng)始人楊劍，自創(chuàng)業(yè)之初就深刻明白一個(gè)道理：

走出去發(fā)展才是硬道理，就像溫州七山二水一分田的地理格局，不走出去，沒法養(yǎng)活800萬(wàn)溫州人。

而中梁也確實(shí)抓住了上一輪周期中三四線棚改的機(jī)遇。陳劍想坐的是浙系的頭把交椅。

一路狂奔6年，中梁闖入了TOP20，除了“三張表”不好看外，楊劍還是很滿意的。

歡喜沒能持續(xù)多久，5月初，中梁地產(chǎn)便公告尋求2022年5月2.61億美元債、2022年7月3.96億美元債交換要約及征求同意債務(wù)展期。

這也宣告中梁地產(chǎn)目前財(cái)務(wù)狀況，很難應(yīng)對(duì)即將到來(lái)的30-40億人民幣債務(wù)，基本上宣告暴雷。

現(xiàn)金流枯竭以外，中梁的銷售也難以為繼，三四五線的城市布局，在當(dāng)下市場(chǎng)行情中已經(jīng)很難賣得動(dòng)了。

再回首，黃粱一夢(mèng)。

F2.

與楊劍這位純商人不同，佳源的沈老板并不一味得加杠桿，而是更會(huì)謀篇布局。

初中畢業(yè)后，沈天晴做了村會(huì)計(jì)，期間創(chuàng)辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)足佳皮鞋廠。因企業(yè)業(yè)績(jī)好，隨后他升任嘉興市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局副局長(zhǎng)，三年后調(diào)任嘉興市駐深辦主任。

1995年，在嘉興的一棟小樓房里，沈天晴創(chuàng)辦了佳源房地產(chǎn)公司，開始進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

沈天晴掌控的“佳源系”商業(yè)版圖不斷擴(kuò)大。2016年，佳源國(guó)際在香港聯(lián)交所主板上市，成為沈天晴擁有的第4個(gè)上市平臺(tái)。

2019年，沈天晴提出三年內(nèi)帶領(lǐng)佳源國(guó)際沖擊千億的目標(biāo)。

彼時(shí)，佳源的銷售業(yè)績(jī)288億。

此時(shí)，三年已滿，2021年錄得銷售額數(shù)據(jù)僅322.7億，位列74位，勉強(qiáng)保住了百?gòu)?qiáng)陣列。

一向順風(fēng)順?biāo)纳蚶习彘_始思索著地產(chǎn)還是不是一門好生意。同時(shí)也在懊惱和煩悶著前不久一筆“蛇吞象”的大買賣。

9月，中天金融擬將中天城投100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳源創(chuàng)盛，作價(jià)180億元。

但3個(gè)月后對(duì)價(jià)降至89億元。

即便對(duì)價(jià)打了對(duì)折，沈老板也并沒有想清楚錢的問(wèn)題應(yīng)該如何解決。

直至這筆交易發(fā)生違約，才逐漸暴露出佳源的資金危機(jī)。

目前佳源國(guó)際存續(xù)美元債7只，存續(xù)規(guī)模14.09億美元，其中一年內(nèi)到期規(guī)模有6.3億美元。

佳源不僅夢(mèng)碎千億，同時(shí)也將會(huì)被財(cái)務(wù)困境持續(xù)困擾。

F3.

19年底，胡一平帶領(lǐng)著老部將敲響了港交所的鐘。第二天便在杭州城北拿了塊區(qū)域地王，樓面價(jià)20327，后來(lái)限價(jià)29000，這就是后來(lái)的運(yùn)河云莊。

德信去年在市場(chǎng)高位拿了不少地，合計(jì)32幅地塊,耗資近322.55億元。

究其逆勢(shì)加杠桿的花招，主要依靠大量的非標(biāo)融資，依賴各類民間資金和國(guó)企的資金池。

近期，德信的一則出售資產(chǎn)的公告引發(fā)了市場(chǎng)較大關(guān)注。

目標(biāo)項(xiàng)目為德信AI產(chǎn)業(yè)園，出售目標(biāo)公司54.54%股權(quán)，代價(jià)約為4.54億。

持有物業(yè)的變現(xiàn)常理來(lái)說(shuō)是投資邏輯中退出的一環(huán)，但對(duì)于德信而言確是一筆虧本買賣，根據(jù)公告預(yù)期將錄得未經(jīng)審核除稅前虧損約1404萬(wàn)元。

因?yàn)橐€一筆4月到期的2億美元11.875%優(yōu)先票據(jù)。

而德信下一道檻是一筆3.5億美元債將于今年12月到期，利率為9.95%。

作為浙系老牌房企，19年喊出千億目標(biāo)后，胡一平對(duì)于杭州也提出了更高的戰(zhàn)略目標(biāo)——杭州市場(chǎng)銷售額沖進(jìn)TOP5。

現(xiàn)在看來(lái)，也越來(lái)越難了。

F4.

11月18日，對(duì)于祥生猶如噩夢(mèng)，股價(jià)閃崩，跌超50%。而上一家市值在一天內(nèi)擊穿百億的房企是新力。

祥生上市以來(lái)便飽受資本市場(chǎng)的爭(zhēng)議，三年時(shí)間從100億做到1000億的市場(chǎng)規(guī)模。

對(duì)于無(wú)充足貨幣資金、無(wú)充裕土地儲(chǔ)備、無(wú)充沛借貸額度的“三無(wú)”房企而言，可謂奇跡。

其周轉(zhuǎn)速度甚至超過(guò)了碧桂園和中梁。

但就是這樣的一批黑馬，卻連一個(gè)完整的冬天也沒熬的過(guò)去。

祥生的大起大落，是這個(gè)最好也是最壞的時(shí)代所造就。

說(shuō)說(shuō)利好，近期的萬(wàn)人會(huì)議開始提振了市場(chǎng)信心。不僅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，也惠及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

對(duì)于會(huì)議內(nèi)容還是等待官媒發(fā)布，不做過(guò)多揣測(cè)和推演。當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，同時(shí)也交織了復(fù)雜的政治生態(tài)。

但有一點(diǎn)可以明確，經(jīng)濟(jì)面將會(huì)持續(xù)向好。

開發(fā)商還得再熬一熬。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 浙系四小龍的黃粱一夢(mèng)