陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺
F1.
5月9日，萬(wàn)科郁亮親自帶隊(duì)與廣州市政府簽署了關(guān)于城市更新的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
出席框架協(xié)議簽訂的還包括萬(wàn)科總裁祝九勝、廣州市市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)等班子成員。
“廣州市市長(zhǎng)郭永航在與萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮座談時(shí)表示，希望萬(wàn)科加大在穗投資布局力度，加強(qiáng)與廣州的全方位合作?！?br/>
郁亮表示，未來(lái)將加快落實(shí)戰(zhàn)略合作協(xié)議有關(guān)事項(xiàng)（原文摘自中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）。
這是從萬(wàn)科喊出黑鐵時(shí)代以來(lái)，郁亮鮮有的一次露面。
雖萬(wàn)科尚未對(duì)外官方回應(yīng)，但此次簽約的級(jí)別和雙方重視程度，足以看出萬(wàn)科對(duì)于在廣州城市更新和舊改項(xiàng)目持續(xù)推進(jìn)的誠(chéng)意和重視程度。
萬(wàn)科在廣州的謀篇布局最早是可以追溯到2003年，目前已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目60余個(gè)，與大多數(shù)開(kāi)發(fā)商一樣，萬(wàn)科將在廣州的深耕策略的切入點(diǎn)定位在了非公開(kāi)市場(chǎng)入手。
僅2017年以551億元的價(jià)格拿下廣信資產(chǎn)包就為萬(wàn)科鎖定了近千億的市場(chǎng)儲(chǔ)備。
在城市更方面，先后參與了白云區(qū)田心村、黃埔區(qū)文沖村、黃浦區(qū)沙步村、永慶坊等項(xiàng)目的改造建設(shè)。
萬(wàn)科在廣州的底子和發(fā)展動(dòng)能其實(shí)并不差。
而現(xiàn)時(shí)點(diǎn)與廣州市政府的戰(zhàn)略合作，更將進(jìn)一步奠定萬(wàn)科在未來(lái)3-5年的持續(xù)加大的投資力度以及市場(chǎng)份額。
從萬(wàn)科喊出“黑鐵時(shí)代”以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然未出現(xiàn)周期上的根本性扭轉(zhuǎn)，但政策環(huán)境、融資環(huán)境等行業(yè)形勢(shì)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)。
作為龍頭房企，萬(wàn)科審時(shí)度勢(shì)以及對(duì)于行業(yè)周期的判斷，對(duì)于所有房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有很強(qiáng)的借鑒意義。
雖然客觀的來(lái)說(shuō)，“黑鐵時(shí)代”、“活下去”等言論顯得過(guò)于焦慮。
F2.
舊改，作為大灣區(qū)較為典型和特色的土地獲取和城市更新方式，一度受到開(kāi)發(fā)商的熱捧。
尤其是在2018年-2020年，全國(guó)土地公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)樓面價(jià)一度攀升，甚至緊緊扼住開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)的咽喉。
參與舊城改造是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)和被動(dòng)的選擇之舉。
首先舊改項(xiàng)目相較于公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)而言還是非充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商看中的是較低的土地成本以及糧倉(cāng)型的戰(zhàn)略方向。
相較于拼刺刀而言，舊改項(xiàng)目也更有故事去說(shuō)。動(dòng)輒百億、千億的土地儲(chǔ)備也更能夠打動(dòng)股東方和投資者。
甚至是地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一條土地獲取方式上的“鄙視鏈”：舊城改造（勾地）＞收并購(gòu)＞招拍掛。
但是舊改項(xiàng)目對(duì)于資金的沉淀要求也更高。尤其是拆遷中的不確定因素，會(huì)嚴(yán)重的拖累房企現(xiàn)金流。
這也就出現(xiàn)了自去年下半年房企紛紛暴雷后，舊改項(xiàng)目也頻頻退出的局面。
2019年，房企拿著同樣的投資策略，開(kāi)始紛紛扎堆大灣區(qū)。
彼時(shí)，舊改就像是一場(chǎng)饕餮盛宴一般。甚至吃慣快餐的高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)商也企圖來(lái)分一杯羹。
結(jié)果驗(yàn)證了，很少開(kāi)發(fā)商能夠吃上肉，大多數(shù)扎進(jìn)來(lái)的，都是賠了夫人又折兵。
某廣州頭部房企投資人員：
“2020—2021年是廣州舊改爆發(fā)期，全國(guó)的房企都來(lái)?yè)尀，F(xiàn)在政策方向變了，企業(yè)也融不到錢(qián)，我們的舊改板塊基本上裁到一個(gè)項(xiàng)目只剩一個(gè)負(fù)責(zé)人，裁員比例達(dá)80%。”
除了行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商融資受阻、銷售回款減少以外，2021年8月，住建部強(qiáng)調(diào)‘嚴(yán)防大拆大建’的63號(hào)文件發(fā)布后，讓原本改造周期較為漫長(zhǎng)的舊改慢上加慢，政策環(huán)境的變化也讓部分企業(yè)猝不及防，因而心生退意。
舊改這門(mén)生意起始并不好做。
F3.
4月初，一份時(shí)代中國(guó)《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》流出。因懇請(qǐng)政府協(xié)調(diào)退還舊改項(xiàng)目投入的20.1億元資金而備受關(guān)注。
時(shí)代中國(guó)懇請(qǐng)政府支持協(xié)調(diào)退回公司從化、增城3個(gè)項(xiàng)目的舊改履約保證金，協(xié)調(diào)公司黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國(guó)企承接，并歸還前期投入資金。
廣州時(shí)代在國(guó)內(nèi)9個(gè)城市擁有約135個(gè)處于不同發(fā)展階段的舊改項(xiàng)目，潛在總可售面積約4000萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總貨值超過(guò)1萬(wàn)億元。
另一個(gè)角度來(lái)看，舊改業(yè)務(wù)不僅資金沉淀大、回報(bào)周期長(zhǎng)，引申和延展出的表外負(fù)債也是需要更為警惕的隱患。
瑞銀認(rèn)為，自2016年以來(lái)，龍光可能在城市更新項(xiàng)目上至少投資了530億元人民幣，如果龍光違約，可能會(huì)引發(fā)對(duì)其他擁有城市更新業(yè)務(wù)的房企再融資的擔(dān)憂。
除時(shí)代中國(guó)、龍光外，積極退出舊改項(xiàng)目的房企比比皆是。如寶能退出楓下村項(xiàng)目、恒大退出廟頭村項(xiàng)目等。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 萬(wàn)科開(kāi)始趟“渾水”了
