F1.

5月9日，萬科郁亮親自帶隊與廣州市政府簽署了關(guān)于城市更新的戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。

出席框架協(xié)議簽訂的還包括萬科總裁祝九勝、廣州市市長、副市長等班子成員。

“廣州市市長郭永航在與萬科董事會主席郁亮座談時表示，希望萬科加大在穗投資布局力度，加強與廣州的全方位合作?！?br/>

郁亮表示，未來將加快落實戰(zhàn)略合作協(xié)議有關(guān)事項（原文摘自中國房地產(chǎn)報）。

這是從萬科喊出黑鐵時代以來，郁亮鮮有的一次露面。

雖萬科尚未對外官方回應(yīng)，但此次簽約的級別和雙方重視程度，足以看出萬科對于在廣州城市更新和舊改項目持續(xù)推進的誠意和重視程度。

萬科在廣州的謀篇布局最早是可以追溯到2003年，目前已開發(fā)項目60余個，與大多數(shù)開發(fā)商一樣，萬科將在廣州的深耕策略的切入點定位在了非公開市場入手。

僅2017年以551億元的價格拿下廣信資產(chǎn)包就為萬科鎖定了近千億的市場儲備。

在城市更方面，先后參與了白云區(qū)田心村、黃埔區(qū)文沖村、黃浦區(qū)沙步村、永慶坊等項目的改造建設(shè)。

萬科在廣州的底子和發(fā)展動能其實并不差。

而現(xiàn)時點與廣州市政府的戰(zhàn)略合作，更將進一步奠定萬科在未來3-5年的持續(xù)加大的投資力度以及市場份額。

從萬科喊出“黑鐵時代”以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場雖然未出現(xiàn)周期上的根本性扭轉(zhuǎn)，但政策環(huán)境、融資環(huán)境等行業(yè)形勢已經(jīng)開始出現(xiàn)抬頭趨勢。

作為龍頭房企，萬科審時度勢以及對于行業(yè)周期的判斷，對于所有房地產(chǎn)企業(yè)而言都具有很強的借鑒意義。

雖然客觀的來說，“黑鐵時代”、“活下去”等言論顯得過于焦慮。

F2.

舊改，作為大灣區(qū)較為典型和特色的土地獲取和城市更新方式，一度受到開發(fā)商的熱捧。

尤其是在2018年-2020年，全國土地公開招拍掛市場樓面價一度攀升，甚至緊緊扼住開發(fā)商合理利潤的咽喉。

參與舊城改造是開發(fā)商主動和被動的選擇之舉。

首先舊改項目相較于公開招拍掛市場而言還是非充分競爭的市場，開發(fā)商看中的是較低的土地成本以及糧倉型的戰(zhàn)略方向。

相較于拼刺刀而言，舊改項目也更有故事去說。動輒百億、千億的土地儲備也更能夠打動股東方和投資者。

甚至是地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一條土地獲取方式上的“鄙視鏈”：舊城改造（勾地）＞收并購＞招拍掛。

但是舊改項目對于資金的沉淀要求也更高。尤其是拆遷中的不確定因素，會嚴重的拖累房企現(xiàn)金流。

這也就出現(xiàn)了自去年下半年房企紛紛暴雷后，舊改項目也頻頻退出的局面。

2019年，房企拿著同樣的投資策略，開始紛紛扎堆大灣區(qū)。

彼時，舊改就像是一場饕餮盛宴一般。甚至吃慣快餐的高周轉(zhuǎn)開發(fā)商也企圖來分一杯羹。

結(jié)果驗證了，很少開發(fā)商能夠吃上肉，大多數(shù)扎進來的，都是賠了夫人又折兵。

某廣州頭部房企投資人員：

“2020—2021年是廣州舊改爆發(fā)期，全國的房企都來搶灘?，F(xiàn)在政策方向變了，企業(yè)也融不到錢，我們的舊改板塊基本上裁到一個項目只剩一個負責人，裁員比例達80%?！?br/>

除了行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行導(dǎo)致開發(fā)商融資受阻、銷售回款減少以外，2021年8月，住建部強調(diào)‘嚴防大拆大建’的63號文件發(fā)布后，讓原本改造周期較為漫長的舊改慢上加慢，政策環(huán)境的變化也讓部分企業(yè)猝不及防，因而心生退意。

舊改這門生意起始并不好做。

F3.

4月初，一份時代中國《關(guān)于懇請支持舊改項目退出的報告》流出。因懇請政府協(xié)調(diào)退還舊改項目投入的20.1億元資金而備受關(guān)注。