江湖人稱Ray神 作者：章睿榮
來源：江湖人稱Ray神（ID:Ray_PropertyTech)
上周和大家在探討租期分析的話題時(shí)提到：單價(jià)、空間和時(shí)間是影響不動產(chǎn)租金收益的三個(gè)維度。作為空間的計(jì)量標(biāo)尺，面積一直是不動產(chǎn)管理者們所關(guān)注的東西。許多崗位的同事，每天都或多或少地要和它打交道。今天，我們就來談?wù)勥@一話題吧。
1 不動產(chǎn)的面積口徑
有些人也許會覺得，面積有什么好談的，不就從技術(shù)部拿來就用的數(shù)據(jù)而已。但我想說的是：在許多企業(yè)里，面積往往是一個(gè)管理的難點(diǎn)。今天，管理著大量存量資產(chǎn)的國有企業(yè)都把家底盤清這件事提到了重要的位置——但是，很多人卻一直在面積這件最基礎(chǔ)的事情上繞不清楚。要想搞清楚這一問題，還得從面積口徑說起。
在之前的文章中，我們提到過不動產(chǎn)的面積類型包括：建筑面積（GFA或GBA）、套內(nèi)面積（GLA）、使用面積（NFA）等等。這幾種面積類型其實(shí)都是從空間的物理維度進(jìn)行衡量的，即：空間在圖紙上或?qū)嶓w建筑上客觀存在著的面積。這幾種面積通常會體現(xiàn)在我們的產(chǎn)權(quán)證上，因此通常也可以認(rèn)為是產(chǎn)權(quán)口徑的數(shù)據(jù)。一般我們進(jìn)行面積測量，首先要搞清楚的就是這幾個(gè)口徑的面積。特別是，當(dāng)項(xiàng)目沒有將產(chǎn)權(quán)切分到房間的時(shí)候，那業(yè)主方就更需要自己去理清楚它們之間的關(guān)系。
不過，在實(shí)際業(yè)務(wù)過程中我們并不是完全按照產(chǎn)權(quán)口徑的這幾個(gè)面積去進(jìn)行經(jīng)營，而是采用了經(jīng)營口徑上的面積維度，這也就是通常的可租賃面積（Rentable Area）。招商過程中，大家經(jīng)常會說的按建面出租或按使用面積出租，事實(shí)上它們更準(zhǔn)確的表述是可租賃建面（GRA）和凈可租賃面積（NLA）。我們所說的按使用面積計(jì)租，一般是指減掉隔墻之后的紅線內(nèi)面積（包括柱子等結(jié)構(gòu)構(gòu)造），和真正的使用面積還是存在差異的；而可租賃建面（GRA）相比于產(chǎn)權(quán)口徑上的GBA，會扣除掉停車場的面積，一般也就是建筑物計(jì)容面積的分割。
圖1：幾種面積之間的關(guān)系
當(dāng)然，需要指出的是：對許多國內(nèi)的企業(yè)來說，經(jīng)營口徑上的面積并不嚴(yán)格是按照從建筑物本體分割出的GRA或NLA。這里面可能有各種主觀或客觀的原因，比如：歷史租約中對面積管理不嚴(yán)謹(jǐn)、使用公共面積進(jìn)行的補(bǔ)償、合并拆分造成得房率差異等等。此外，部分新入市的樓宇可能還存在著在實(shí)測報(bào)告出具前按照圖測面積進(jìn)行經(jīng)營的情況。因此，從經(jīng)營角度就需要去關(guān)注租賃合約中實(shí)際的計(jì)費(fèi)面積了。
搞清楚面積的產(chǎn)權(quán)口徑和經(jīng)營口徑，是我們對所管理的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營分析的基礎(chǔ)——如果口徑不清，那可以說最后得到的諸如出租率、坪效之類的許多運(yùn)營指標(biāo)的結(jié)果都是不可靠的。
2 經(jīng)營中的面積分析
在理清了口徑之后，那該從哪些地方著手對面積進(jìn)行分析呢？相信大家首先會想到都是日常所統(tǒng)計(jì)一些與面積直接相關(guān)的指標(biāo)，比如：空置面積、已租面積、出租率等等。事實(shí)上，我們在租賃工作過程中對于面積的分析應(yīng)用不僅限于此。
準(zhǔn)確來說，面積通常并不是孤立存在著的指標(biāo)數(shù)據(jù)，而是在與其他業(yè)務(wù)指標(biāo)相結(jié)合的過程中產(chǎn)生價(jià)值。比如：寫字樓所關(guān)心的平均租金，是已租建面與總租金結(jié)合的結(jié)果，平均租金=總租金/已租建面；購物中心所關(guān)注的坪效，是經(jīng)營面積與銷售額結(jié)合的結(jié)果，坪效=銷售額/經(jīng)營面積；運(yùn)營關(guān)注的單方費(fèi)用，是建筑面積與費(fèi)用發(fā)生額結(jié)合的結(jié)果，單方費(fèi)用=費(fèi)用發(fā)生額/建筑面積……
前面提到的已租面積、空置面積之類的指標(biāo)，其實(shí)也是面積與空間租賃狀態(tài)相結(jié)合的產(chǎn)物。常見的類似指標(biāo)還有新簽面積、續(xù)租面積、退租面積等等。這些指標(biāo)的分析方式，可以是設(shè)定目標(biāo)來對比實(shí)際完成情況，或是從時(shí)間維度上進(jìn)行同比環(huán)比。而當(dāng)面積與租約的時(shí)間維度相結(jié)合時(shí)，還會產(chǎn)生我們之前談到過的到期面積統(tǒng)計(jì)與租約到期分布。簡單來說，對于面積分析的應(yīng)用一是從單位面積的維度去分析其他指標(biāo)的表現(xiàn)，二是從其他維度去分析面積的組成。
許多企業(yè)會統(tǒng)計(jì)不同行業(yè)或業(yè)態(tài)的客戶承租面積及占比，來分析影響自身項(xiàng)目穩(wěn)定性的客群特征；REITs經(jīng)常會按照承租面積來統(tǒng)計(jì)十大租戶，以識別哪些客戶對項(xiàng)目空間的影響程度大。
圖2：某REITs年報(bào)中的面積相關(guān)分析
此外，從招商角度，一些企業(yè)會按照簽約面積段來進(jìn)行客戶統(tǒng)計(jì)，從而分析當(dāng)前客戶對空間大小需求的情況。同時(shí)，通過這種方式也可以輔助管理者識別樓宇里大租戶和小租戶的實(shí)際構(gòu)成情況，為后續(xù)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化提供依據(jù)。
圖3：某寫字樓的簽約面積段分
3 面積的變更與追溯
對于面積的管理，還有一件需要關(guān)注的事情是：不動產(chǎn)經(jīng)營過程中面積并不是一成不變的。無論是前期按圖測面積出租的空間后續(xù)需要調(diào)整為實(shí)測，還是因?yàn)檎猩淘虬l(fā)生的合并拆分，空間面積的變化自始至終都在影響著我們的經(jīng)營行為。
有些一線的朋友可能并不是太關(guān)注面積的變化過程。他們總是覺得只要把和客戶約定好計(jì)費(fèi)面積簽到合同里就完事了，似乎實(shí)際空間怎么變化對管理工作并沒有產(chǎn)生多大的影響?？墒?，要知道計(jì)費(fèi)面積的來源本質(zhì)上還是空間原有的面積。如果不對面積的變化過程進(jìn)行管理，空間就斷了與自己的“出生簿”之間的關(guān)系，面積數(shù)據(jù)的可靠性也就缺乏了可靠的依據(jù)。這樣的情況久而久之，就會造成樓宇的面積管理越來越混亂。
并且，在招商工作的過程中，我們很可能會需要根據(jù)客戶的面積需求來規(guī)劃空間未來的變化。比如：某個(gè)在租的房間三個(gè)月后才會到期，而現(xiàn)有的客戶因?yàn)闃I(yè)務(wù)縮減需要減少承租面積；那么我們在提前進(jìn)行合同簽署時(shí)，就需要把縮減的面積拆分出來作為未來的空置面積去進(jìn)行招商。如果不對空間面積未來計(jì)劃發(fā)生的變化進(jìn)行管理，同樣會導(dǎo)致面積管理的混亂，進(jìn)而影響業(yè)務(wù)經(jīng)營的有序開展。
簡單來說，空間的面積并不是孤立存在的數(shù)據(jù)，而是存在著時(shí)間屬性的一項(xiàng)指標(biāo)。要想做好空間的經(jīng)營分析，就需要追溯到空間的過去、現(xiàn)在和未來，即：每一個(gè)空間的面積過去從哪里來，現(xiàn)在是什么樣的情況，未來計(jì)劃變化成哪些空間的面積。只有這樣，像同比、環(huán)比之類的一切基于時(shí)間維度所展開的數(shù)據(jù)分析，才能分解到我們的最小經(jīng)營單元上去。
圖4: 面積的變更履歷示例
此外，也只有把面積的變更履歷管理清楚了，像許多企業(yè)今天所提到的家底盤清才有可能。否則，今天費(fèi)了九牛二虎之力盤查清楚，過個(gè)幾年業(yè)務(wù)開展中的各種面積變化又會造成了空間資產(chǎn)的數(shù)據(jù)混亂。
面積管理作為不動產(chǎn)管理中的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也許是非?，嵥榍也灰左w現(xiàn)價(jià)值的。但不得不說，它從某種程度上來說是做好其他工作的前提條件。特別是，在長達(dá)數(shù)年或數(shù)十年的經(jīng)營管理過程中，如果不把面積管清楚的話，未來想要進(jìn)行資產(chǎn)退出也會面臨著各種各樣的問題。因此，面積的問題，需要每一位資產(chǎn)管理者都加以重視。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標(biāo)題： 談?wù)劜粍赢a(chǎn)經(jīng)營中的面積管理
