扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
盡管LPR保持穩(wěn)定，但2月信貸持續(xù)寬松，多城房貸利率有所回落，銀行放款加速，降低首付比例。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調(diào)達到5個基點；北京、廣州、上海、深圳銀行放款時間均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個月，深圳放款周期不足一個月。
風(fēng)財訊從北上廣深圳等一線城市的銀行及中介處了解到，北京、上海、深圳廣州房貸利率均有所下降，目前房貸放款時間普遍縮短，廣州個別銀行放款最快一個星期。
此外，目前降低首付比例的隊伍已增至7城。業(yè)內(nèi)認為，首付比例下調(diào)說明二三線城市開始出現(xiàn)政策松綁的信號。后續(xù)隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將活躍，地產(chǎn)行情的冬季會逐漸進入春季，樓市會趨穩(wěn)但不會反彈。
01 北上廣深首套主流利率下調(diào)5個基點
2月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，與上月持平。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月103個重點城市主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.75%，均較上月回落9個基點。
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
具體來看，房貸降息的城市范圍擴大。貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月103個城市中87城房貸主流利率環(huán)比下調(diào)，較上月增加28個，無利率提高的城市。2月首套、二套房貸利率均環(huán)比回調(diào)9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下調(diào)幅度較大，達到30個基點。
其中，包括一線城市在內(nèi)的30個城市房貸利率隨LPR下調(diào)5個基點。北京、上海、深圳、廣州首套主流利率下調(diào)達到5個基點。
從2月21日起，四大行同步下調(diào)廣州地區(qū)房貸利率。其中，首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調(diào)至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下調(diào)至LPR+100BP（5.6%）。
一名國有大行個貸部負責(zé)人表示，與去年同期市場需求旺盛、房貸額度緊張不同，今年開年以來，房地產(chǎn)成交較淡、銀行房貸額度寬裕，未來一段時間房貸仍有持續(xù)下行空間。
“之前首套房貸利率5.8%-6.1%，現(xiàn)在降到5.2%-5.5%，是買房好時機?！睆V州一房產(chǎn)中介表示。
深圳一國有銀行信貸經(jīng)理向風(fēng)財訊表示，首套利率4.9%，二套利率5.2%，整體下調(diào)5個基點。
深圳建行支行信貸經(jīng)理對風(fēng)財訊表示，近期該行利率為4.9-5.05%，具體執(zhí)行利率會因區(qū)域、樓盤不同而有所差異，具體執(zhí)行利率參考以具體樓盤為準。
深圳廣發(fā)銀行信貸經(jīng)理向風(fēng)財訊表示，本月首套房貸利率為4.9%，二套房貸利率5.5%，較上個月下降5個基點。
“上海房貸利率小幅下降，首套目前4.95%，二套5.65%?！鄙虾Ｒ环慨a(chǎn)中介表示。
北京多位房產(chǎn)中介表示，北京房貸利率下降，目前首套利率4.6%，年前4.85%。利率降低，是買房好時機。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，當(dāng)房價在歷史最高位時，過高的按揭利率對需求的阻礙就比較大，下調(diào)按揭利率對需求的釋放效應(yīng)也比較明顯。特別的，目前市場需求仍比較弱勢，預(yù)期比較悲觀，下調(diào)按揭利率，并形成持續(xù)下調(diào)的預(yù)期，對需求的激活有幫助。另外，從過往經(jīng)驗看，利率下調(diào)期間，往往是樓市回升期。于是，就會促成需求加速入市的局面，當(dāng)下就是這種局面。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進表示，銀行利率下調(diào)和銀行的額度充裕有關(guān)，同時由于房地產(chǎn)市場并沒有恢復(fù)正常的景氣度，所以后續(xù)會有進一步下調(diào)的空間。房貸利率下調(diào)客觀上為房貸市場創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境。
02 廣州、深圳銀行額度多，廣州部分銀行放款時間一個星期
房貸利率普降的同時，房貸放款時間也在縮短。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月百城銀行放款周期環(huán)比繼續(xù)下行，本月為38天，較1月縮短12天。
一線城市中，北京、廣州、上海均較上月縮短，北京、廣州較上月加快了一個月；杭州、武漢、南京、成都、無錫、嘉興等二三線城市放款速度也加快了一個月以上，目前包括北京、深圳在內(nèi)，近四成的城市放款周期不足一個月。
“現(xiàn)在房貸額度多，放款快，放款時間縮短到一個星期或半個月左右，是適合買房的好時機?！睆V州一家房產(chǎn)中介對風(fēng)財訊表示，此前廣州房貸放款時間普遍較長，兩三個月到半年不等。
深圳多位信貸經(jīng)理向風(fēng)財訊表示，現(xiàn)在銀行額度沒有限制，放款比之前快，資料齊全，達到放款條件的情況，放款時間一個月左右。
“二手房放款比之前快多了，做完抵押大概一周左右就能放款?！鄙钲谝环慨a(chǎn)中介表示。
上海多位房產(chǎn)中介表示，現(xiàn)在上海部分銀行放款比之前更快，客戶資料齊全的情況，放款時間一個月，前一段時間放款時間為4-6個月不等。
“年初銀行放款快，銀行額度充足，從簽約到放款保守兩個月尾款能到賬，之前至少3個月。”北京一房產(chǎn)中介表示。
“1月5年期以上LPR下降是帶動2月房貸降息的基礎(chǔ)。2月按揭貸款利率下降空間加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的狀態(tài)，這是住房信貸環(huán)境寬松力度加大的表現(xiàn)，對于改善市場預(yù)期、加快市場成交將發(fā)揮更積極的作用?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂表示。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后貝殼50城二手房日均成交量較1月日均水平明顯增長，周度房價指數(shù)基本止跌。
許小樂分析，代表市場預(yù)期的景氣指數(shù)保持平穩(wěn)回升，預(yù)計未來信貸環(huán)境保持寬松，加快市場量價修復(fù)。
李宇嘉則認為，在LPR框架下，由于LPR不變，加點的影響只是邊際的影響。最新一期調(diào)節(jié)窗口，5年期LPR并未下調(diào)，略超出預(yù)期，因為1月20日5年期LPR在2020年2月份后再次下調(diào)，市場預(yù)期調(diào)節(jié)窗口打開了。監(jiān)管層可能是考慮到市場在回升，各地積極紓困，對市場已經(jīng)有了一定的激活，擔(dān)心LPR再次下調(diào)，可能會導(dǎo)致明顯反彈。總之，在長效機制架構(gòu)下，樓市會趨穩(wěn)，但很難大幅上漲。
相比利率下降，首付比例政策下調(diào)對于后續(xù)市場影響更大。
2月21日，市場消息顯示，佛山限購區(qū)域?qū)κ赘秾徍吮容^嚴格，不限購區(qū)域需要增加成交量，近期非限購區(qū)域部分樓盤首付降低為2成。
2月21日，南寧公積金中心發(fā)布《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》明確，二套房首付比例下調(diào)至30%。
截至目前，北海、自貢、南寧、菏澤、重慶、贛州、佛山共計7個城市加入降低首付行列。其中，包括公積金首付比例下調(diào)的三個城市，即北海、自貢和南寧，以及商業(yè)貸款下調(diào)首付比例的菏澤、重慶、贛州和佛山。
李宇嘉分析，降低首付，該政策看似力度很大，但國家對于差別化住房信貸政策，早已明確規(guī)定，2016年，央行就發(fā)文，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調(diào)，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎(chǔ)上向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
嚴躍進認為，首付比例下調(diào)和限購松綁是房地產(chǎn)放松政策中影響較大的兩個工具，也是鼓勵住房消費的重要舉措。當(dāng)前首付比例下調(diào)后，預(yù)計后續(xù)部分城市也會有限購等松綁。目前全國至少有7個城市出現(xiàn)了首付比例下調(diào)的利好政策，充分說明二三線城市都開始出現(xiàn)了政策松綁的信號。
嚴躍進強調(diào)，“當(dāng)前全國70城房價已經(jīng)顯示樓市在‘掙扎’走出低谷期，后續(xù)隨著信貸政策的進一步放松，購房交易將有活躍的可能，行情的冬季也會逐漸進入春季。
“首套首付比例下調(diào)至20%或預(yù)示需求側(cè)政策放松開啟，但只要底線不被突破，不放水，住房市場基本面不會有大的改觀。特別是當(dāng)下的住房供求關(guān)系、居民對住房市場的預(yù)期、銀行對住房風(fēng)險的判斷都與之前完全不同，控制住底線的情況下，再加上長效機制(比如貸款集中度)已經(jīng)開始落地，樓市會趨穩(wěn)但不會反彈?！崩钣罴伪硎?。
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