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股權(quán)要想提前退,必須搞懂“模擬清算”!

陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
2021-03-01 10:42 6267 0 0
模擬清算是合作各方基于商務(wù)談判共識(shí)達(dá)成的基于自身制定規(guī)則確認(rèn)如何進(jìn)行項(xiàng)目模擬利潤(rùn)清算及分配的原則和機(jī)制。

作者:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈

來源:陌爺?shù)禺a(chǎn)圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

股權(quán)合作中,我們經(jīng)常會(huì)遇到不同的合作類型,基于合作雙方或多方不同的合作訴求,合作模式也是十分靈活

如目標(biāo)項(xiàng)目為商住綜合體,對(duì)于商業(yè)部門收購(gòu)方無商業(yè)自持及解決能力,在該情形下,如果要僅針對(duì)其中住宅部門進(jìn)行股權(quán)合作的話,實(shí)操層面存在兩種方式:

(1) 自持物業(yè)回購(gòu),收購(gòu)方提前退出:前期雙方同股同權(quán)投入,待項(xiàng)目達(dá)到某個(gè)開發(fā)節(jié)點(diǎn)或銷售節(jié)點(diǎn)后,收購(gòu)方提前退出

(2)分地塊分帳套模式:即一份項(xiàng)目公司可以分為兩個(gè)賬套,該模式雖然相對(duì)靈活,但是實(shí)操層面往往糾纏不清,不利于投后管理

以上僅是股權(quán)提前退出的一種情形,而本片文章將系統(tǒng)的講述股權(quán)合作提前退出的核心—模擬清算

01

什么是模擬清算

在房地產(chǎn)投資并購(gòu)業(yè)務(wù)過程中,出于多種因素的考慮,收購(gòu)方或(被收購(gòu)方)一方并不實(shí)際參與到目標(biāo)項(xiàng)目的最后實(shí)際清算

而是在項(xiàng)目現(xiàn)金流回正或項(xiàng)目銷售回款達(dá)到一定比例時(shí),選擇通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的退出或完成對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的最終交割

模擬清算是合作各方基于商務(wù)談判共識(shí)達(dá)成的基于自身制定規(guī)則確認(rèn)如何進(jìn)行項(xiàng)目模擬利潤(rùn)清算及分配的原則和機(jī)制

核心邏輯在于成本發(fā)票的認(rèn)定、銷售收入的認(rèn)定、成本及費(fèi)用的核算等,因此,模擬清算的結(jié)果往往偏差很大且較為繁瑣

02

哪些情形下股權(quán)需要提前退出

股權(quán)提前退出與模擬清算時(shí)相互掛鉤的,邏輯在于既然是提前退出,那么必然項(xiàng)目公司還尚未達(dá)到能夠結(jié)轉(zhuǎn)清算的節(jié)點(diǎn)

而實(shí)操層面,股權(quán)需要提前退出的情形主要包括以下幾點(diǎn):

(1) 目標(biāo)項(xiàng)目?jī)?nèi)有部分業(yè)態(tài)為非合作范圍

如文章開頭所述,目標(biāo)項(xiàng)目為商住綜合體,但是收購(gòu)方并無商業(yè)自持和解決能力的情形。

再比如,如某城市更新項(xiàng)目,根據(jù)專項(xiàng)規(guī)劃方案項(xiàng)目?jī)?nèi)存在多類業(yè)態(tài),包括住宅、商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房、宿舍、公共配套設(shè)施等

通常在收購(gòu)方收購(gòu)實(shí)施主體項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí),需要與實(shí)施主體項(xiàng)目公司原投資方(被并購(gòu)方)協(xié)商確定好該項(xiàng)目的合作范圍,由于產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房需要企業(yè)未來自持,收購(gòu)方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對(duì)該業(yè)態(tài)物業(yè)無法通過銷售進(jìn)行去化,因此后續(xù)在合作分配時(shí),需要考慮該部分是否納入整體合作范圍。

這種情況是對(duì)應(yīng)開發(fā)商而言,是最為常見的。

(2)目標(biāo)項(xiàng)目存在較多關(guān)聯(lián)負(fù)債需原投資方(被收購(gòu)方)解決

這種情況主要體現(xiàn)在如果原項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)相對(duì)復(fù)雜,如土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、或是連帶擔(dān)保等情形

對(duì)于收購(gòu)方而言需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理鎖定,以達(dá)到投資安全性的要求,協(xié)議中可以對(duì)提前退出的觸發(fā)條款進(jìn)行明確約定

一旦實(shí)操層面有所觸發(fā),收購(gòu)方就有權(quán)行使提前退出的權(quán)利,且被收購(gòu)方需要按照協(xié)議約定的清算方式受讓對(duì)應(yīng)股權(quán)

再或是,同一公司下?lián)碛卸嘧谕恋?,如何在不剝離地塊條件下實(shí)現(xiàn)其中部分地塊的合作?同時(shí),需考慮對(duì)于其他地塊應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù),如何確保債權(quán)人不向目標(biāo)合作地塊或收購(gòu)方追償?

雙方可以從協(xié)議層面明確約定,收購(gòu)方入股項(xiàng)目公司取得相應(yīng)股權(quán)的實(shí)質(zhì)目的是獲取目標(biāo)地塊 100%的權(quán)益,項(xiàng)目公司其余資產(chǎn)權(quán)益仍歸被收購(gòu)方所有

然后對(duì)于目標(biāo)地塊和項(xiàng)目地塊按照分帳套的模式進(jìn)行操盤開發(fā)

目標(biāo)合作地塊與其他地塊的成本、稅費(fèi)、收益、債權(quán)債務(wù)按照各自區(qū)域獨(dú)立核算并分別成立專屬資金賬戶負(fù)責(zé)專屬記賬及獨(dú)立收支

(3) 合作協(xié)議中存在兜底條款

兜底條款是股權(quán)合作中較為常見的一種類型,尤其是金融機(jī)構(gòu)在與開發(fā)商合作時(shí),因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)不具備操盤能力,對(duì)于資金安全及收益更加傾向于固定收益

比如信托機(jī)構(gòu)的融資,模式眼花撩擾,但歸結(jié)起來靠的是兩板斧:一板斧是能夠做“432”之前的明股實(shí)債,就是所謂“地產(chǎn)前融”,交易結(jié)構(gòu)令人眼花繚亂,實(shí)際大多是提供拿地資金(或者置換土地款)

另一板斧是“432套殼,錯(cuò)位抵押”,拿個(gè)符合“432”主體的項(xiàng)目來融資,錢實(shí)際挪用到其它項(xiàng)目上去,要看真正用款的項(xiàng)目是哪一個(gè),看哪個(gè)項(xiàng)目提供的資產(chǎn)抵押,八九不離十

雖然頻頻收到監(jiān)管機(jī)構(gòu)的關(guān)注,但明股實(shí)債+兜底的模式也是可以玩出各種花樣

兜底不僅僅是對(duì)收益的兜底,在投后監(jiān)管中,也會(huì)對(duì)項(xiàng)目某項(xiàng)指標(biāo)、成本等事項(xiàng)進(jìn)行兜底

03

提前退出時(shí),模擬清算的核心爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)

當(dāng)項(xiàng)目一旦啟動(dòng)提前退出,如何處理好模擬清算的爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn),不僅體現(xiàn)投前協(xié)議的約束力和顆粒度,還對(duì)于投后管控也會(huì)提出更高的要求

而模擬清算的核心爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)在于貨值的核定、成本的核算、以及稅費(fèi)的計(jì)算與承擔(dān)方式

貨值分為已售貨值和未售貨值,對(duì)于已售貨值一般無爭(zhēng)議,爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)主要來自于未售貨值

而對(duì)于未售貨值而言,不同業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的價(jià)格如何確定往往成為雙方爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn),貨值拉高則對(duì)收購(gòu)方(提前退出)有利,在模擬清算時(shí),將會(huì)分配更多利潤(rùn)

而反之則對(duì)被收購(gòu)有利!

同樣的邏輯我們?cè)賮砜炊愘M(fèi)的計(jì)算與承擔(dān)

無論對(duì)于增值稅、土增稅、所得稅而言,稅費(fèi)的計(jì)算都離不開對(duì)收入、成本、費(fèi)用、核算方式以及如何稅務(wù)籌劃等方面,而這些方面的歸集和核算方式都是容易引起爭(zhēng)議和扯皮的!

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“陌爺?shù)禺a(chǎn)圈”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 股權(quán)要想提前退,必須搞懂“模擬清算”!

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭(zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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