作者：觀點(diǎn)新媒體

這是一場(chǎng)全行業(yè)都緊盯著的會(huì)議。

作為行業(yè)內(nèi)處于龍頭地位的房企，碧桂園對(duì)未來(lái)一年市場(chǎng)基本面的研判、銷售編排、拿地或收并購(gòu)策略、融資安排等，風(fēng)向標(biāo)意味濃厚。

去年以來(lái)，新冠疫情反復(fù)、政策收緊、供應(yīng)鏈紊亂等國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)因素疊加，最終演化出一場(chǎng)席卷整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇變。

碧桂園集團(tuán)在從2015年起這波房地產(chǎn)周期中的表現(xiàn)，證明了它是觸覺獨(dú)到的企業(yè)。2018年當(dāng)市場(chǎng)處于十分火熱的時(shí)期，該公司提出的“提質(zhì)控速”和“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”為如今的靈活轉(zhuǎn)身打下基礎(chǔ)。

“安全”和“謹(jǐn)慎”是最新這場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)的關(guān)鍵詞，碧桂園將繼續(xù)保持過(guò)往穩(wěn)健的基調(diào)，等待調(diào)整期結(jié)束。

盡管去年調(diào)整幅度較大，但莫斌表示他仍然繼續(xù)看好市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展：“去年的市場(chǎng)波動(dòng)的確是比較大的，也是近10年行業(yè)波動(dòng)最大的年份?！彼J(rèn)為這種市場(chǎng)的波動(dòng)，也是國(guó)家為了房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展做出的調(diào)控。

莫斌提到，去年全國(guó)商品房銷售突破了18萬(wàn)億，并形容感到驚訝。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國(guó)商品房銷售額為18.19萬(wàn)億元，增長(zhǎng)4.8%，比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。

其中，住宅銷售額比上年增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降2.0%。顯示住宅銷售仍然比較堅(jiān)挺。

“這個(gè)市場(chǎng)一定是永遠(yuǎn)存在的?！蹦笾?，從目前主基調(diào)看，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化率仍不算高，市場(chǎng)發(fā)展空間仍然是巨大的。

針對(duì)低迷的市況，程光煜補(bǔ)充道，他認(rèn)為現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)依然處在一個(gè)波動(dòng)周期，屬于底部。他預(yù)計(jì)：“今年整體銷售規(guī)模，從全國(guó)的商品房銷售來(lái)看，會(huì)有所降低?！钡S著一些城市的政策、市場(chǎng)基本面、供求關(guān)系改善，整體市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)前低后高、逐漸企穩(wěn)的過(guò)程。

“我們認(rèn)為現(xiàn)在政策已經(jīng)觸底了，市場(chǎng)也在逐漸觸底過(guò)程中，市場(chǎng)信心也在逐漸恢復(fù)之中?！蹦笠脖硎荆袌?chǎng)還需要一段時(shí)間恢復(fù)，但是相信一定會(huì)恢復(fù)。碧桂園會(huì)按照市場(chǎng)的變化，確定自己的銷售節(jié)奏。

據(jù)了解，碧桂園今年計(jì)劃投放不低于6500億元貨值進(jìn)入市場(chǎng)，其中今年新推約3500-4000億元，去年留下約2700億元左右，這保證了推售上的靈活度。

程光煜提出，碧桂園今年希望用“精準(zhǔn)供貨”來(lái)提高貨量的利用效率，使去化率從去年67%進(jìn)一步提升到70-75%。

莫斌亦強(qiáng)調(diào)，在如今的行業(yè)環(huán)境下，開源顯得越來(lái)越重要，“我們要在銷售方面做好安排，不斷加強(qiáng)營(yíng)銷能力，提升營(yíng)銷條線的自銷能力和溢價(jià)能力?！?/p>

財(cái)務(wù)管控是碧桂園接下來(lái)一年工作中的重心。

莫斌提出，碧桂園內(nèi)部今年調(diào)整了考核目標(biāo)：“前期市場(chǎng)上行時(shí)候以銷售額作為考核目標(biāo)，在市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)程中，以現(xiàn)金流回款作為考核目標(biāo)，現(xiàn)在市場(chǎng)下行時(shí)，以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)。”

他表示，該目標(biāo)將引導(dǎo)集團(tuán)旗下每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目都在一個(gè)安全邊際下操作。碧桂園目前的狀態(tài)就是：“開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流、保三道紅線。”

據(jù)了解，碧桂園三道紅線方面仍處黃檔，但剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率已從2020年底的80%下降至74%。同時(shí)，可動(dòng)用現(xiàn)金余額約1813億元，現(xiàn)金短債比達(dá)到2.3倍，凈負(fù)債率從55.6%降至45.4%。

另?yè)?jù)莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，截至業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，碧桂園年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)債券到期，而境外則在7月份有一筆7億美元優(yōu)先票據(jù)到期。

“公司已提前做好還款計(jì)劃安排，并根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。”莫斌稱，公司在9月及11月也有兩筆可回售公司債共計(jì)40億元，目前已做好相關(guān)安排。

作為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家資質(zhì)優(yōu)良的民營(yíng)房企之一，碧桂園融資渠道暢通，去年到今年以來(lái)的發(fā)債均得到市場(chǎng)支持。同時(shí)，年內(nèi)加權(quán)平均融資成本相比去年底下降了36個(gè)基點(diǎn)，進(jìn)一步降至5.2%。

資料顯示，碧桂園2021年共發(fā)行了12筆直接融資，境外優(yōu)先票據(jù)、境內(nèi)公司債、中期票據(jù)等工具均有觸及。另外，今年1月末碧桂園成功發(fā)行了年內(nèi)首筆民營(yíng)房企ABS，金額5.2億元，3月份亦首次在銀行間交易商協(xié)會(huì)獲批準(zhǔn)了50億中票額度。

“關(guān)于融資方面，大家看得到央行從去年11月份之后，在開發(fā)貸、按揭、并購(gòu)貸上都是很給力的?！蔽楸叹J(rèn)為，2022年對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資環(huán)境應(yīng)該是會(huì)比較好，也比較樂觀。

但碧桂園2022年對(duì)財(cái)務(wù)上的安全并不會(huì)放松，會(huì)繼續(xù)堅(jiān)定地向三條紅線轉(zhuǎn)綠努力，“所以我們自身不會(huì)繼續(xù)去加大融資額度?！蔽楸叹硎?。

另外值得注意的是，對(duì)房地產(chǎn)融資的放松亦正傳導(dǎo)到房企回款上。據(jù)了解，碧桂園在今年前兩月回款率達(dá)到了95%。

而2021年，碧桂園權(quán)益銷售回款率也達(dá)到90%，權(quán)益回款金額約5022億元，權(quán)益銷售回款率連續(xù)6年達(dá)到90%以上。

事實(shí)上，自2021年下半年以來(lái)，按揭貸款收緊使房企回款率受到影響，不少房企回款率跌至80%以下，但碧桂園卻一直保持了行業(yè)前列的回款水平。

據(jù)了解，早在2019年開始，碧桂園就開始以回款現(xiàn)金流為行政考核標(biāo)準(zhǔn)，這保障了其現(xiàn)金流的安全。

以下為碧桂園集團(tuán)2021年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場(chǎng)提問：去年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，部分房企面臨經(jīng)營(yíng)困境，碧桂園是怎樣穿越周期的？

莫斌：去年的市場(chǎng)波動(dòng)的確是比較大的，也是近10年行業(yè)波動(dòng)最大的年份，我們認(rèn)為這種市場(chǎng)的波動(dòng)也是國(guó)家為了房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的健康發(fā)展做出的調(diào)控。所有的調(diào)控政策都是為了維護(hù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展?，F(xiàn)在政策已經(jīng)觸底了，市場(chǎng)在逐漸筑底過(guò)程中，信心也在逐漸恢復(fù)之中。

但是由于疫情影響，市場(chǎng)還需要一段時(shí)間恢復(fù)，但是我們相信一定會(huì)恢復(fù)。其實(shí)碧桂園在外部對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)充滿信心，內(nèi)部對(duì)自身管理也充滿了信心。

大家可以看到，去年是18萬(wàn)億的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)一定是永遠(yuǎn)存在的，而且我在PPT介紹中也說(shuō)了，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)。

作為房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家的調(diào)控，把它做成一個(gè)健康的市場(chǎng)，這是所有地產(chǎn)企業(yè)都希望看到的。我相信在房住不炒和三穩(wěn)政策引導(dǎo)下，這個(gè)健康的市場(chǎng)一定能夠?qū)崿F(xiàn)。

另外大家也看到了，國(guó)家在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展方面包括房地產(chǎn)新發(fā)展模式方面，以及新市民方面做出了很多的要求和配套措施的建設(shè)、配套政策的出臺(tái)，所以市場(chǎng)發(fā)展空間仍然是巨大的。

在內(nèi)部，我們?nèi)绾未┰街芷?？我相信是跟我們企業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)力是緊密關(guān)聯(lián)的。內(nèi)部從2018年開始，連續(xù)三年都在做全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力提升的安排，而且在全周期競(jìng)爭(zhēng)力提升過(guò)程中，考核也做了相應(yīng)調(diào)整。

前期在市場(chǎng)上行時(shí)是以銷售額作為考核目標(biāo)，在市場(chǎng)平穩(wěn)過(guò)程中，我們是以現(xiàn)金流回款作為考核目標(biāo)，當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)下行時(shí)，我們是以可動(dòng)用資金作為考核目標(biāo)，牽引每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目都在一個(gè)安全的邊際下操作。

我們目前的狀態(tài)是開源節(jié)流，?，F(xiàn)金流、保三道紅線，做正確的事情。正確的事情就是做有現(xiàn)金流的利潤(rùn)，以及做確定性的事情。確定性的事情就是控支出、調(diào)結(jié)構(gòu)、保資產(chǎn)。

支出方面，PPT已經(jīng)做了詳細(xì)的介紹，這里我再簡(jiǎn)單強(qiáng)調(diào)一下，在工程款支出方面，我們做的是穿透、精準(zhǔn)和快速。穿透就是穿透到每個(gè)區(qū)域、每個(gè)項(xiàng)目、每一棟樓，現(xiàn)在正在建的項(xiàng)目和樓棟有2220個(gè)，我們是穿透到每一棟樓去做精準(zhǔn)管理，做到精準(zhǔn)供貨、精準(zhǔn)支出，以及精準(zhǔn)的銷售。通過(guò)精準(zhǔn)的供貨、精準(zhǔn)支出和精準(zhǔn)銷售，我們快速地進(jìn)行回款，保證現(xiàn)金流處于可控之中，不做無(wú)效的產(chǎn)值。

同時(shí)，我們?cè)诔杀竞唾M(fèi)用方面也進(jìn)行歸零管控，全面預(yù)算管理是我們的上限，歸零是我們的下限，全面預(yù)算管理和歸零之間，我們不斷地進(jìn)行優(yōu)化，所以我們的成本費(fèi)用的降低也達(dá)到了歷史最好水平。但是我們相信仍然有空間，能夠做得更好。同時(shí)我們?cè)谌谫Y端也進(jìn)行一些支出管控，在負(fù)債結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，做好安全邊際的管控。

當(dāng)然，開源是更重要的，我們一是在銷售方面做好安排，不斷加強(qiáng)營(yíng)銷能力，提升營(yíng)銷條線的自銷能力和溢價(jià)能力。同時(shí)，我們也提升基礎(chǔ)產(chǎn)品力，現(xiàn)在就是保精準(zhǔn)供貨和保完美交。按照這種策略實(shí)施，銷售收入目前為止仍然在預(yù)期之中。同時(shí)做好各類資產(chǎn)的分類，包括一些應(yīng)收盡收的安排。

未來(lái)我們一定是要發(fā)展的，發(fā)展才是硬道理，控支出只是面對(duì)目前的形勢(shì)。在未來(lái)的發(fā)展中，我們根據(jù)市場(chǎng)的變化，根據(jù)我們的條件，做好我們的投資策略，希望項(xiàng)目能做一成一，堅(jiān)持投資紀(jì)律。

相信我們一定能夠穿越這個(gè)周期，而且能夠活下去、活得久、活得好。

現(xiàn)場(chǎng)提問：公司毛利率下行的原因是什么，會(huì)在什么時(shí)間點(diǎn)觸底？

伍碧君：毛利率下降有兩個(gè)原因，第一個(gè)原因以前也說(shuō)過(guò)，就是2017、2018年市場(chǎng)比較熱的時(shí)候，我們拿了一部分高價(jià)地，這個(gè)時(shí)候也到了交付期，所以體現(xiàn)在了今年的報(bào)表里面。

第二個(gè)原因，大家知道2021年下半年其實(shí)市場(chǎng)銷售環(huán)境比較惡劣，因?yàn)楹芏嗟禺a(chǎn)公司出現(xiàn)了甩貨現(xiàn)象，弄得整個(gè)市場(chǎng)的銷售也比預(yù)期要差一些，售價(jià)上比預(yù)期都會(huì)差一些。

這兩個(gè)原因疊加，所以毛利就出現(xiàn)了相比之前比較大的下滑。

2020年到2021年上半年拿的地毛利率其實(shí)還是不錯(cuò)的，已經(jīng)銷售的達(dá)到了20%毛利率。等到這個(gè)行業(yè)調(diào)整期結(jié)束之后，我們整體的毛利率水平會(huì)重新向上。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年拿地的想法怎么樣？

程光煜：拿地這一塊，我們?cè)诮衲?到3月份還是在市場(chǎng)上尋求合理的機(jī)會(huì)，從公開市場(chǎng)上直接拿的有5個(gè)項(xiàng)目，主要是集中在珠三角和安徽滁州，其次是在一級(jí)項(xiàng)目和合作項(xiàng)目里面進(jìn)行一些收并購(gòu)安排，所以目前來(lái)講我們的新項(xiàng)目獲取工作持續(xù)在進(jìn)行。

今年全年來(lái)看，我們會(huì)把投資額度控制在合理比例，根據(jù)回款進(jìn)行控制，這幾年都是這樣控制的。同時(shí)，還會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和資金的情況動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)。

更大量的或者說(shuō)機(jī)會(huì)型的獲取土地，我們是希望在市場(chǎng)筑底的右側(cè)啟動(dòng)。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)營(yíng)效率比較好，去年獲取的土地大概5個(gè)多月就可以開盤銷售，所以一般我們會(huì)選擇在市場(chǎng)底部的右側(cè)進(jìn)行比較多的投資。

當(dāng)然現(xiàn)在也可以看到部分城市是處在土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)筑底的過(guò)程中，再過(guò)一段時(shí)間大家會(huì)看到我們?cè)诠_市場(chǎng)，在一些局部市場(chǎng)上會(huì)有一些動(dòng)作。

現(xiàn)場(chǎng)提問：結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，碧桂園是否依然認(rèn)為三四五線是公司發(fā)力的重點(diǎn)？未來(lái)發(fā)展策略是否會(huì)有調(diào)整？

程光煜：首先還是再次強(qiáng)調(diào)，我們一直以來(lái)秉持的投資策略都是均衡布局，并不限定在一二線或者是限定在三四五線城市。

去年我們70%的投資在華東和華南，投資前五的市場(chǎng)是江蘇、廣東、浙江、河南和上海。河南主要是因?yàn)槲覀冊(cè)卩嵵萦斜容^多的一級(jí)土地儲(chǔ)備轉(zhuǎn)成二級(jí)項(xiàng)目，去年集中供地也拿了9個(gè)城市、16幅土地，大概185億的權(quán)益投資。

可以看到碧桂園的投資布局始終是市場(chǎng)導(dǎo)向的，哪里有市場(chǎng)，哪里有經(jīng)營(yíng)的空間，我們就去哪里經(jīng)營(yíng)，不做預(yù)設(shè)或者不做限定的安排。

第二，您剛才關(guān)心三四線城市，目前來(lái)講三四線城市是國(guó)內(nèi)最大的單一市場(chǎng)，常年占50%左右的份額。我們預(yù)計(jì)2022年會(huì)有所收縮，應(yīng)該也在45%以上，所以是很大的一個(gè)單一市場(chǎng)，分化是相對(duì)嚴(yán)重的，有些市場(chǎng)好，有些市場(chǎng)會(huì)相對(duì)弱一些，我們會(huì)重點(diǎn)布局在城市群、經(jīng)濟(jì)和人口比較強(qiáng)的城市，以及供求關(guān)系良好的封閉市場(chǎng)。尤其是去年下半年市場(chǎng)相對(duì)低靡這段時(shí)間來(lái)看，能表現(xiàn)出比較好的市場(chǎng)韌性，而且可以對(duì)沖一些季節(jié)性的沖擊，比如說(shuō)過(guò)春節(jié)、對(duì)沖疫情和局部政策沖擊。相對(duì)好的市場(chǎng)布局，能夠有效地對(duì)沖局部市場(chǎng)的沖擊。

第三，我們一直追求好的年化回報(bào)，一二線和三四線各取所長(zhǎng)。一二線經(jīng)營(yíng)的結(jié)果是看它的毛利水平、貨值的周轉(zhuǎn)會(huì)相對(duì)高一些，但是三四線市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效率更高，開盤時(shí)間總體比一二線城市要短，貨地比要高，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)比較弱，所以年化回報(bào)比較高。

今年我們會(huì)聚焦在這些確定性的市場(chǎng)上，按照精準(zhǔn)布局的安排，做好均衡布局，適度地提高市場(chǎng)能級(jí)，進(jìn)行有效的投資。

現(xiàn)場(chǎng)提問：看到公司近期跟招商銀行簽了并購(gòu)融資的戰(zhàn)略合作協(xié)議，公司今年在收并購(gòu)方面有什么詳細(xì)的計(jì)劃？

程光煜：收并購(gòu)一直是我們一個(gè)重要的投資手段，過(guò)往這些年份里面，我們主動(dòng)拓展的，從面積角度看占了接近5成。這里面主要關(guān)注兩類，一類是收并購(gòu)，一類是購(gòu)地。所以說(shuō)收并購(gòu)一直是我們重要的獲取土地的手段。

從去年下半年開始，市場(chǎng)波動(dòng)，再加上行業(yè)分化，使得我們看到市場(chǎng)上收并購(gòu)的機(jī)會(huì)在增多，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)一段時(shí)間里，收并購(gòu)占比或者量也會(huì)增多。因?yàn)闄C(jī)會(huì)多，我們會(huì)加大一些這方面的部署。

這段時(shí)間尤其是從去年四季度開始，主要做的工作是對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目或者合作項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的收并購(gòu)安排。比如說(shuō)從去年四季度到現(xiàn)在，大概跟十多個(gè)合作方就80幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已經(jīng)對(duì)其中35個(gè)左右項(xiàng)目完成了收并購(gòu)安排，未來(lái)還有30個(gè)左右已經(jīng)基本談妥，也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的安排。

這段時(shí)間我們還是聚焦在合作或者是相關(guān)的市場(chǎng)上，全新項(xiàng)目會(huì)根據(jù)市場(chǎng)機(jī)會(huì)呈現(xiàn)的情況，再進(jìn)行相應(yīng)的溝通。

還有一類就是目前銀行和AMC公司手頭有一些好的收并購(gòu)標(biāo)的，目前也在跟我們進(jìn)行一些接洽，我們會(huì)做比較細(xì)致的盡調(diào)安排，對(duì)其中資產(chǎn)包或者資產(chǎn)包內(nèi)感興趣的資產(chǎn)進(jìn)行洽談。

收并購(gòu)肯定是今年一個(gè)比較重要的獲取土地的手段，也是我們擅長(zhǎng)的手段，我們會(huì)堅(jiān)持。過(guò)往的一段時(shí)間產(chǎn)生直接結(jié)果的還是跟原來(lái)的項(xiàng)目有關(guān)的，真正新增的項(xiàng)目很少，更多是跟原來(lái)有合作的項(xiàng)目進(jìn)行相應(yīng)的收并購(gòu)安排。

現(xiàn)場(chǎng)提問：今年集團(tuán)的銷售目標(biāo)是多少？疫情是否影響到公司的銷售表現(xiàn)？

程光煜：我們之前講過(guò)，從2018年開始，我們企業(yè)就進(jìn)入了行穩(wěn)致遠(yuǎn)階段，這跟企業(yè)的自身發(fā)展和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展是吻合的，規(guī)模不是我們的第一追求。所以我們這幾年都不制定對(duì)外的銷售目標(biāo)，當(dāng)然對(duì)內(nèi)是有整體預(yù)算的安排。

現(xiàn)在依然處在一個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)的周期，屬于底部，我們預(yù)計(jì)今年整體銷售規(guī)模，從全國(guó)的商品房銷售，預(yù)計(jì)會(huì)有所降低，而且市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)前低后高，逐漸企穩(wěn)的過(guò)程，隨著一些城市的政策、市場(chǎng)基本面、供求關(guān)系改善，是一個(gè)逐步企穩(wěn)的過(guò)程，相信我們自己的銷售節(jié)奏也是這樣的安排。

現(xiàn)在來(lái)看，我們還是有比較大的靈活性，手頭貨量是比較充足，去年流入到今年的權(quán)益貨量大概是2700億左右，今年安排的大概在3500億到4000億左右，總可售貨值大概是6500億左右。這部分我們希望精準(zhǔn)供貨，提高貨量利用效率，使得去化水平提高到70%到75%，這部分就奠定了我們?nèi)赇N售的整體基礎(chǔ)。

當(dāng)然現(xiàn)在手頭貨量比較充足，而且都是在手貨量，可以調(diào)節(jié)供出節(jié)奏，根據(jù)市場(chǎng)觸底的情況去進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。

剛才講的那些是不含今年的新增投資，加上今年的新增投資，預(yù)計(jì)會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏，保持一個(gè)比較穩(wěn)定的銷售，同時(shí)在這個(gè)過(guò)程中我們要平衡好我們的量?jī)r(jià)關(guān)系。

最后我們還是有比較充分的土儲(chǔ)，有1.8萬(wàn)億二級(jí)土儲(chǔ)，還有330多億一級(jí)儲(chǔ)備，如果市場(chǎng)釋放比較充分，供求關(guān)系改善良好，行業(yè)穩(wěn)定來(lái)得比較快，我們也會(huì)從這部分里面進(jìn)行適度挖掘，去補(bǔ)充當(dāng)年的銷售額。

但是再次強(qiáng)調(diào)，我們從2018年以后就是行穩(wěn)致遠(yuǎn)的主基調(diào)，所以銷售的規(guī)模不是我們的追求，合理的量?jī)r(jià)關(guān)系，有質(zhì)量的銷售、有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)才是我們的追求。

關(guān)于疫情的影響，這次的疫情范圍比較大，現(xiàn)實(shí)的影響就是東北、山東、華東和華南，我們配合當(dāng)?shù)卣囊咔榉揽兀F(xiàn)在有大概200個(gè)左右的售樓部是關(guān)閉狀態(tài)，影響的貨量大概有整體貨量的20%多，不到30%，所以對(duì)3月份的銷售是會(huì)有些影響的。

整體來(lái)看疫情影響是階段性的，現(xiàn)在政府也采取強(qiáng)力的措施做有效的控制，我們自己的貨量的安排在全國(guó)的范圍是比較廣的，很多地方都有，會(huì)通過(guò)內(nèi)部銷售節(jié)奏、供貨節(jié)奏的調(diào)節(jié)，去對(duì)沖相應(yīng)的影響，相信對(duì)全年的影響是非常有限的。

現(xiàn)場(chǎng)提問：管理層對(duì)今年房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)有什么判斷或者是看法？管如何看待民營(yíng)企業(yè)今年面對(duì)的融資環(huán)境，以及今年公司有哪些融資計(jì)劃？

莫斌：我們對(duì)地產(chǎn)的走勢(shì)，看法是前低后高，跟去年會(huì)相反。我們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展充滿信心，剛才前面PPT里我也做了介紹，最重要的是加強(qiáng)我們自身的競(jìng)爭(zhēng)力，不管市場(chǎng)上行還是下行，都能夠通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，讓我們牢牢地占據(jù)這個(gè)市場(chǎng)。

我們對(duì)行業(yè)還是充滿信心，因?yàn)槭袌?chǎng)空間真是蠻大的。

伍碧君：關(guān)于融資方面，大家看得到央行從去年11月份之后，在開發(fā)貸、按揭、并購(gòu)貸上都是很給力的，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度也是很大的，所以2月份現(xiàn)在的回款率達(dá)到了95%，在開發(fā)貸方面，對(duì)我們這樣優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，四大行都表現(xiàn)出極大的支持。

大家也看到我們?cè)谑詹①?gòu)方面的貸款額度，銀行給我們的授信也進(jìn)一步加大，所以在2022年對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資環(huán)境應(yīng)該是會(huì)比較好，也比較樂觀。

我們對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展、對(duì)自身的定位，還是會(huì)堅(jiān)定地向“三條紅線”轉(zhuǎn)“綠檔”努力。雖然融資環(huán)境是比較好的，但是我們自身不會(huì)繼續(xù)去加大融資額度。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)直擊 | 碧桂園莫斌：市場(chǎng)正在恢復(fù)信心（實(shí)錄）