觀點 作者：觀點地產(chǎn)新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
如若繼續(xù)“躺平”，金輪天地的債務違約“傳言”將在30天后實錘。
對地產(chǎn)行業(yè)來說，2021年“寒風瑟瑟冬意濃”。
這一年，地產(chǎn)行業(yè)的爆雷聲從未停歇，從華夏幸福到藍光、恒大、花樣年、陽光100……或許，人們從未想過，曾經(jīng)風向無限的頭部房企也有如此脆弱不堪之時，曾經(jīng)的千億新貴也落入了至暗時刻。
債務違約的名單還在增加，這一次，“上榜”的是金輪天地。
12月10日晚間，金輪天地發(fā)布公告稱，該公司于2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)的利息原定于2021年12月11日付息，經(jīng)計算，約1160萬美元。但經(jīng)向其法律及財務顧問審慎咨詢后，該公司決定不會于2021年12月13日作出利息付款。
金輪天地續(xù)指，上述票據(jù)設立了30天的利息支付寬限期，因此，即便不能及時支付利息，也不會自動引起2023年到期的16%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約。
換言之，上述票據(jù)利息支付擁有30日的展期，金輪天地需要盡快籌措資金在2022年1月11日之前完成付息工作。
但金輪天地臨期的債務并不止于此，按照該公司披露消息，2022年1月到期債務本息約1.5億美元，均具有潛在違約風險。
這一紙公告，或將成為金輪天地資金鏈缺口的最新預告。
仔細看來，金輪天地近期的一系列動態(tài)與陽光100中國8月上旬的“自曝”違約公告如出一轍。
12月10晚間，金輪天地發(fā)布一則公告，內(nèi)容關于2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱，上述2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)，由金輪天地2021年6月8日發(fā)行，6月11日開始計息，發(fā)行總額為1.44999億美元，未償還金額1.44999億美元，票據(jù)到期日為2021年7月11日，年利息為16.0%，半年付一次息。
按此計算，2021年12月11日，金輪天地需支付約1160萬美元利息。
但該公司在公告中透露，上述票據(jù)的利息指定將于2021年12月11日到期及應付（由于12月11日為周六，付款可于12月13日作出），公司謹此公布，經(jīng)向其法律及財務顧問審慎咨詢后，決定不會于2021年12月13日作出利息付款。
此番公告猶如平地一聲雷，向來低調(diào)的金輪天地亦陷入了債務違約的風波當中。
不過，該公司在公告中透露，此前簽訂的2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)條款中，有30天的利息支付寬限期，不會自動引起2023年到期的16%優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約。
同時，上述未支付利息付款本身亦將不會自動引起2022年到期的12.95%優(yōu)先票據(jù)或2023年到期的14.25%優(yōu)先票據(jù)的交叉違約。
據(jù)查閱，2022年到期12.95%優(yōu)先票據(jù)，未償還金額約1.22億美元，債券期限為兩年將于2022年1月6日到期；而2023年到期14.25%優(yōu)先票據(jù)，未償金額為1.78億美元，將于2022年1月10日支付第三次利息，約1211萬美元。
加上本次公告的2023年到期的16.0%優(yōu)先票據(jù)，粗略計算，接下來的30天內(nèi)，金輪天地需兌付的本息總額將近1.5億美元。
或許30天的展期讓金輪天地得以喘息，如若30天內(nèi)兌付利息，則可化解爆雷風波，如若繼續(xù)“躺平”，金輪天地的債務違約“傳言”將在30天后實錘。
事實上，在上述“爆雷預告”的四天以前，金輪天地曾公告就上述臨期債務進行說明。
彼時公告提到，公司已識別票據(jù)大部分實益持有人，目前正就票據(jù)條款及條件之各項建議修訂與票據(jù)之若干主要實益持有人展開積極討論。
同時，該公司已委聘國泰君安證券（香港）有限公司及安邁融資顧問有限公司為聯(lián)席財務顧問以及Linklaters為法律顧問。
短短兩頁紙的公告，并沒有透露更多債務化解內(nèi)容，但可以明確的是，對于臨期債務，金輪天地提出了兩個解決方案：
其一，與債權人商討債務展期等方案；其二，該公司已經(jīng)聘請了財務顧問，或考慮制定債務重組方案。
或許華夏幸福的債務重組方案通過，給爆雷房企開了個好頭，但不得不說，金輪天地道阻且長。
金輪天地由王欽賢于1994年創(chuàng)辦，是一家著重地鐵上蓋、高鐵新城的綜合體開發(fā)的運營商，其業(yè)務主要集中在江蘇省內(nèi)。
2013年1月16日，金輪天地正式在港交所掛牌上市。但由于體量較小、土地儲備有限，
在上市之初，資本市場對這家內(nèi)地地產(chǎn)商并不看好，據(jù)較早前投資者代表預測，金輪天地估計可錄3到4倍的認購數(shù)字。
雖然這家企業(yè)最終的認購情況遠遠超過市場逾期，但彼時的分析仍舊認為，金輪天地與同期上市的旭輝、新城相比，依然不具備太多的吸引力，上市獲得超80倍認購，或主要基于金輪天地的交通樞紐定位。
上市以來，金輪天地的業(yè)績也是波動上行的狀態(tài)，2017年是其最為高光的時刻，年內(nèi)公司的經(jīng)營業(yè)績、股價均創(chuàng)下新高。
同年，該公司錄得營業(yè)收入23.04億元、凈利潤4.85億元，分別同比增長144.86%、82.93%。
至此，金輪天地的業(yè)績開始觸頂回落，于2020年，該公司的營業(yè)收入較2017年幾乎腰斬僅剩3.89億元，同比則下降13.47%，凈利潤為3478.80萬元，同比下降86.32%，2021年同期，該公司的凈利潤甚至出現(xiàn)虧損7630萬元的情況。
與此同時，土地是房企的糧草，但金輪天地在銷售和土儲方面的表現(xiàn)同樣不太如人意。
財報透露，2021年中期，該公司并未在公開市場新獲取土地。報告期末，公司總土儲為159.67萬平方米，其中11.96萬平方米為竣工未售物業(yè)、3.28萬平方米為自用物業(yè)、17.04萬平方米為已竣工投資物業(yè)、剩余67.37萬平方米為開發(fā)中物業(yè)、60.01萬平方米為聯(lián)合營公司開發(fā)的物業(yè)。
從金輪天地持有的住宅土地儲備來看，開發(fā)用地只能滿足一年經(jīng)營，或許無法支持可持續(xù)發(fā)展。
受土地出售限制，2020年全年，金輪天地錄得合約銷售金額40.8億元，銷售面積為32.72萬平方米；2021年中期，其銷售金額為32.18億元。
一方面，業(yè)績表現(xiàn)不佳，意味著金輪天地通過自身經(jīng)營造血的能力大幅削弱，借錢紓困成為其發(fā)展的重要模式。
另一方面，在動則千億的時代，類似金輪天地這種小公司或許難以得到相對優(yōu)質的資源、資金。
數(shù)據(jù)顯示，金輪天地的總負債從2017年的65.68億元上升2021年中期的124.35億元，凈負債率亦從56.6%遞增至81.8%。
與此同時，該公司融資成本更是逐年攀升。從本次公告提及的三筆優(yōu)先票據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，該公司的融資成本近兩年已超過10個點，其中，2019年，這一數(shù)值為7.8%，2020年升至11.0%，2021年中期，這一數(shù)值達到11.8%。
業(yè)績難以為繼、借錢度日、成本高昂，導致金輪天地的資金缺口越來越大。數(shù)據(jù)顯示，于2021年6月30日，金輪天地的銀行及其他借款為59.39億元，其中44.62億元須在一年內(nèi)償還，但該公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物19.56億元，無法覆蓋到期債務。
于今年10月18日，穆迪發(fā)布評級報告，將金輪天地的家族評級和現(xiàn)有票據(jù)的高級無抵押評級從B3”下調(diào)至“Caa1”，展望維持“負面”。
穆迪表示，Caa1”評級反映了金輪天地控股的信用方面短板，包括其經(jīng)營規(guī)模小、流動性弱以及由于其規(guī)模和地域集中而導致的信用指標波動，預計金輪天地控股調(diào)整后EBIT/利息和收入/調(diào)整后債務在未來12-18個月將分別保持在0.7倍和30%-35%左右，而截至2021年6月30日的12個月內(nèi)分別為0.5倍和36%。
同時，金輪天地控股的流動性很弱。截至2021年6月30日，該公司擁有9.76億元人民幣的無限制性現(xiàn)金，遠低于其報告披露的45億元人民幣短期債務。報告預計，鑒于信貸狀況具有挑戰(zhàn)性，該公司的財務靈活性將受到限制。
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