作者：觀點(diǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

隨著公開市場(chǎng)拿地項(xiàng)目的利潤(rùn)空間愈發(fā)有限，不少房企逐漸將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至舊改項(xiàng)目，用較低的成本獲取城市核心區(qū)位的土地?zé)o疑是一筆不錯(cuò)的買賣。

對(duì)于中海上海公司來(lái)說(shuō)，更是如此。自2020年之后，公司把寶押在舊改身上，便是其出路之一。

2020年7月底，中海與黃浦區(qū)簽約，共同開發(fā)建國(guó)東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目。接近600億元的投資總額，一舉讓其成為中海發(fā)展歷史上投資規(guī)模最大的項(xiàng)目。

然而，如今時(shí)隔僅僅1年8個(gè)月，中海卻選擇將建國(guó)東路街坊項(xiàng)目“一分為二”，撤出了建國(guó)東路南側(cè)3幅地塊，只留下了北側(cè)的2幅宅地。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，此前，中海與上海中城企業(yè)集團(tuán)（永業(yè)集團(tuán)下屬企業(yè)）已按照98%：2%的出資比例，共同成立上海中海海華房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海華公司）和上海中海海庭房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱海庭公司）兩家項(xiàng)目公司分別實(shí)施項(xiàng)目房屋征收及后續(xù)開發(fā)工作。

其中，海華公司負(fù)責(zé)實(shí)施69、70街坊開發(fā)建設(shè)；海庭公司負(fù)責(zé)實(shí)施67、68、71街坊開發(fā)建設(shè)。

根據(jù)股權(quán)變更公告顯示，作為建國(guó)東路舊改項(xiàng)目開發(fā)公司之一，海庭公司的股東出資比例由原本的中海（上海）公司出資98%、中城集團(tuán)出資2%，變更為中海（上海）公司出資2%、永業(yè)集團(tuán)出資98%。

這意味著，此次股權(quán)變更之后，舊改項(xiàng)目將沿著建國(guó)東路南北一分為二。北側(cè)的69、70街坊地塊將由中海作為大股東，持有98%的權(quán)益，而南側(cè)的67、68、71街坊地塊將由永業(yè)作為大股東，持有98%的權(quán)益。

除了股權(quán)之外，中國(guó)建筑的公告還將舊改項(xiàng)目的開發(fā)周期、總投資進(jìn)行了變更。該舊改項(xiàng)目整體開發(fā)周期由原本預(yù)計(jì)的6年延長(zhǎng)至6.5年，總投資由原本預(yù)計(jì)約590億元增加至595億元。

令市場(chǎng)不解的是，面對(duì)曾經(jīng)費(fèi)了九牛二虎之力得來(lái)的項(xiàng)目，如今中海為什么要選擇“割愛(ài)”？

上述公告中雖然沒(méi)有具體解釋，但卻有如下一段表述：“項(xiàng)目實(shí)施周期較長(zhǎng)，因后續(xù)房屋征收、地方政府行業(yè)政策調(diào)整、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)影響本項(xiàng)目的預(yù)期收益?！?/p>

據(jù)了解，建國(guó)東路舊改項(xiàng)目位于黃浦核心區(qū)域，北鄰新天地、東接老城廂，項(xiàng)目占地面積約 14.75萬(wàn)平方米，是黃浦最大的成片舊城改造區(qū)域。項(xiàng)目?jī)?nèi)房屋基本為磚木混合結(jié)構(gòu)的二級(jí)以下舊里，房屋總建筑面積約31萬(wàn)平方米，共涉及到了8500戶、約4萬(wàn)人口的搬遷。同時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)還現(xiàn)存有13處文保建筑。

有業(yè)內(nèi)人士表示，建國(guó)東路舊改難度很高，地塊內(nèi)居住村民的密度較高且房屋老舊，而且涉及文保建筑年久失修。如何在大規(guī)模居民拆遷與房屋重構(gòu)下，又能將文保建筑留存下來(lái)，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)很大的考驗(yàn)。

他進(jìn)一步對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，從總投資、整體開發(fā)周期的增加和延長(zhǎng)，可以看出該舊改項(xiàng)目實(shí)施或許要比想象更難一些。對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，若按原定的股權(quán)比例進(jìn)行投資，公司前后需要投入超過(guò)580億，地上建筑面積成本超過(guò)15.5萬(wàn)元/平方米。而在當(dāng)前大環(huán)境下，即便是中海，也不得不迫于資金壓力做出割舍。

此外，值得注意的是，中海持有的69、70街坊地塊為純住宅地塊，而撤出的67、68、71街坊地塊則為住宅商辦綜合地塊。

對(duì)此，另一分析人士向觀點(diǎn)新媒體指出，中海此前曾明確“今天”（地產(chǎn)開發(fā)）、“明天”（商業(yè)地產(chǎn)等）、“后天”（養(yǎng)老、教育、物流等新產(chǎn)業(yè)）的業(yè)務(wù)發(fā)展定位與資源配置。而當(dāng)今天和明天同時(shí)擺在面前時(shí)，選擇今天對(duì)于“利潤(rùn)王”中海來(lái)說(shuō)并不奇怪。

資料顯示，永業(yè)集團(tuán)成立于1994年，是黃浦區(qū)國(guó)資委全資控股的功能類國(guó)有企業(yè)，承擔(dān)著重大項(xiàng)目建設(shè)、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、招商引資、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)化物業(yè)、城市更新、舊區(qū)改造、直管公房管理、保障性住房建設(shè)管理等諸多職責(zé)。

據(jù)了解，永業(yè)集團(tuán)參與打造住宅類公寓項(xiàng)目有永業(yè)公寓、錦麟天地、海華花園、大同花園等；商業(yè)商務(wù)類的項(xiàng)目，包括永銀大廈、瑞安廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、金玉蘭廣場(chǎng)等。

而在城市更新方面，永業(yè)集團(tuán)更是國(guó)企中的主力軍，不僅參與淮海路商業(yè)、世博動(dòng)遷、延中綠地、太平橋綠地等舊改征收工作，還先后打造了思南公館、孫中山行館舊址、《新青年》編輯部舊址等如今的“城市名片”項(xiàng)目。

通常情況下，面對(duì)資金需求量大、開發(fā)周期長(zhǎng)的舊改項(xiàng)目，永業(yè)集團(tuán)會(huì)選擇合作開發(fā)。除中海外，永業(yè)集團(tuán)此前還與綠城中國(guó)簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方將深化全方位合作，共同推動(dòng)黃浦區(qū)城市更新。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，永業(yè)的合作伙伴超過(guò)14家，瑞安、香港新世代、凱德、新加坡發(fā)展置地集團(tuán)、上海久事、上海申通，皆與其有過(guò)項(xiàng)目合作。

作為此次建國(guó)東路南側(cè)3幅地塊的主導(dǎo)者，其實(shí)永業(yè)集團(tuán)在營(yíng)收和凈利潤(rùn)這兩方面都算不上出色。

根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，上海永業(yè)2020年的營(yíng)收為27.71億元，凈利潤(rùn)2.26億元；2019年?duì)I收48.82億元，凈利潤(rùn)為5.77億元；2018年?duì)I收23.32億元，凈利潤(rùn)2.99億元。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，永業(yè)集團(tuán)多年維持著營(yíng)收20余億元、凈利潤(rùn)不足3億元的業(yè)績(jī)，其中2019年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)主要受益于前一年永業(yè)集團(tuán)與中城集團(tuán)整合重組，合并了多家房地產(chǎn)動(dòng)遷公司。

與此同時(shí)，永業(yè)集團(tuán)負(fù)債總額也在快速攀升。截至2021年9月30日，永業(yè)集團(tuán)負(fù)債合計(jì)322.26億元，相比于2020年末的187.73億元，增長(zhǎng)近134.53億元。

對(duì)于永業(yè)集團(tuán)來(lái)說(shuō)，如今一攬子承接建國(guó)東路南側(cè)的67、68、71街坊地塊絕非易事，未來(lái)是否會(huì)再次引入合作方值得關(guān)注。

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