丁祖昱評樓市 作者：克而瑞資管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2020年受疫情和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化影響，各大城市商辦市場均極大承壓：重點(diǎn)城市辦公租金連續(xù)三年下降，一二線城市坪效差距顯著；空置率處于高位而新增供應(yīng)不減，去化壓力持續(xù)加大。
在此背景下，全國聚焦一線城市，CAIC數(shù)據(jù)顯示，2020年全年大宗交易成交主要集中在一線城市，其中北京和上海占據(jù)了一線大宗交易總額的近80%，寫字樓為大宗成交的最主要物業(yè)類型，成交額總占比接近6成，企業(yè)自用辦公成交出現(xiàn)爆發(fā)式增長。
2021年開年，延續(xù)2020年下降趨勢，1-2月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額約67億元人民幣，同比降幅76.3%，辦公和商業(yè)仍為成交主力業(yè)態(tài)，企業(yè)自用的大宗交易邏輯被延續(xù)，國內(nèi)險(xiǎn)資在大宗投資市場的占比提升顯著。
成交大幅下降，預(yù)計(jì)年中將有大幅提升
克而瑞CAIC AI監(jiān)測顯示，2021年1-2月，中國內(nèi)地大宗物業(yè)共成交12筆，交易總額約 67億元，同比降幅76.3%；平均單筆成交額約5.6億元，同比下降69.9%，降幅顯著。
2021年1-2月大宗交易市場成交數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：當(dāng)前已披露的公開資料、CAIC監(jiān)測，若有變動后期進(jìn)行修正
從近一年的數(shù)據(jù)對比來看，2021年疫情受控，未影響社會經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，但1-2月大宗交易同比2020年下降明顯。
這主要是由于大宗交易涉及流程較長，一季度的交易更多的是去年大宗交易的延續(xù)，此時(shí)完成交易的物業(yè)多為2020年中旬開啟的交易談判，相對符合當(dāng)時(shí)市場受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境所致持保守和觀望情緒。
2020.01-2021.02內(nèi)地大宗市場成交情況（億元）
受企業(yè)自用需求產(chǎn)生的交易影響，預(yù)測2021年中旬的總交易額同比2020年將有較大幅度的提升。
一方面現(xiàn)金流充足的企業(yè)看準(zhǔn)市場的窗口期以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)投資長期的保值增值；另一方面在總部經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)效應(yīng)下，企業(yè)應(yīng)對新形勢調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，重塑企業(yè)架構(gòu)，整合性遷址或擴(kuò)租。
3月22日，中泰證券發(fā)布公告，稱為推進(jìn)公司戰(zhàn)略布局，滿足公司駐滬單位集中辦公的需要，中泰證券同意以全資子公司齊魯中泰物業(yè)有限公司為購買主體，總價(jià)款以不超過 27.35 億元購置上海綠地外灘中心辦公樓。
此前，中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券、建設(shè)銀行等金融企業(yè)已相繼入駐綠地外灘中心。
事實(shí)上，自2020年起，受全球疫情和整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不確定性影響，2020年全國外資大宗總成交額不足500億元，為近三年最低，內(nèi)資已然成為國內(nèi)大宗交易市場的絕對主力。
其中，金融類的國有企業(yè)表現(xiàn)亮眼，如中國人保、海通證券、上海銀行、國有證券、建信人壽等收購寫字樓作為自用總部大樓，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)成為熱點(diǎn)。
2021年初始延續(xù)了企業(yè)自用的大宗交易邏輯，其中，百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓，成交建面2.5萬平方米，成為全國前2月單筆最大成交額的辦公業(yè)態(tài)交易。
此次中泰證券對上海綠地外灘中心的收購價(jià)格已然超出百年人壽的成交金額。
上海商業(yè)成交占比反超辦公，近年少見
分城市來看，2021年1-2月，北京和上海大宗物業(yè)成交總額繼續(xù)領(lǐng)跑，占比90%，其中上?？偝山活~約55億元，占比82% ，領(lǐng)跑全國；北京總成交額約5.7億元，占比8%，位列第二。
內(nèi)地大宗成交物業(yè)城市群分布（成交金額，2020.01-2021.02）
值得注意的是，上海大宗交易各物業(yè)類型成交金額中，商業(yè)成交占比提升顯著，成交額占比超辦公業(yè)態(tài)，為近年來少見。這一數(shù)據(jù)在2020年時(shí)，上海大宗交易總成交金額中純辦公業(yè)態(tài)占比高達(dá)77%。
這主要是因?yàn)橐环矫?-2月上海大宗交易成交基數(shù)較低，另一方面，上海商業(yè)主要成交源于LINK（領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金）2月24日以 27.72 億元完成對七寶萬科商業(yè)廣場50%的股權(quán)收購，拉高了整體商業(yè)成交占比。
從總體投資業(yè)態(tài)偏好來看，2020年數(shù)據(jù)中心和工業(yè)/物流成為大宗交易的新興熱點(diǎn)，2021前2月暫未有兩種業(yè)態(tài)的成交披露，辦公和商業(yè)仍為1-2月的成交主力業(yè)態(tài)。
一線城市新興商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓以及運(yùn)營表現(xiàn)優(yōu)異、回報(bào)穩(wěn)定的商業(yè)資產(chǎn)受到資本青睞。1月，辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)成交占比超80%，為絕對主力；2月，受上海商業(yè)成交占比提升影響，一線城市整體商業(yè)占比大幅提升，為近一年來最高值。
境外資本城市投資偏好（成交金額，2020.01-2021.02）
大量資金涌向國企一線城市優(yōu)質(zhì)辦公ABS
事實(shí)上，在去年疫情后，為確保“六穩(wěn)”、“六?！闭呗鋵?shí)，央行信貸投放逆勢上揚(yáng)。持有優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的企業(yè)，特別是持有一線、新一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)的國有企業(yè)，紛紛抓住疫情后的信貸寬松期，充分利用國資背景優(yōu)勢，發(fā)行ABS產(chǎn)品融資。
相較其他受疫情影響較大的行業(yè)，受益于辦公資產(chǎn)在大宗市場的活躍表現(xiàn)和發(fā)行主體優(yōu)質(zhì)的企業(yè)信用，2020年，辦公資產(chǎn)成為僅次于物流資產(chǎn)最易發(fā)行的存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品，發(fā)行周期由2019年的98天大幅縮短至76天，而受疫情影響最大的酒店、長租公寓資產(chǎn)，ABS產(chǎn)品發(fā)行越發(fā)艱難，長租公ABS產(chǎn)品的發(fā)行周期更是超過了200天。
大量資金涌向國企一線城市核心地段優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)ABS產(chǎn)品。按ABS優(yōu)先A級產(chǎn)品發(fā)行票息由低到高排行，發(fā)行票息最低的前5位均為一線城市核心地段國企辦公資產(chǎn)，發(fā)行利率均不高于3%。而在發(fā)行票息最低的TOP10存量資產(chǎn)ABS產(chǎn)品中，辦公資產(chǎn)占據(jù)了7席，均為一線城市核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)辦公資產(chǎn)，發(fā)行主體方面，國企更是占據(jù)9席，“優(yōu)質(zhì)主體“+“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的雙保險(xiǎn)成為市場資金的“最優(yōu)選擇”。
這也促使許多現(xiàn)金流充足的企業(yè)在商辦市場下行的市場窗口期內(nèi)以較合理的價(jià)格購入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
隨著國內(nèi)疫情長期的穩(wěn)定受控以及各行業(yè)的復(fù)蘇和發(fā)展，2021年經(jīng)濟(jì)大環(huán)境較去年明顯改善，辦公需求的大幅提升繼續(xù)成為推動全國整體市場的核心因素。
寫字樓歷來為中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，2020的經(jīng)歷讓我們看到了適時(shí)的政策調(diào)節(jié)所發(fā)揮的關(guān)鍵作用，市場本身在危機(jī)面前積極調(diào)整所伴隨的機(jī)遇和優(yōu)秀企業(yè)發(fā)展的十足韌性。2021，新形勢下的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新興商務(wù)區(qū)的崛起，行業(yè)和企業(yè)模式創(chuàng)新將繼續(xù)引領(lǐng)商辦市場的前行。
同時(shí)，需要注意的是，考慮到大量的新增供應(yīng)疊加因去年疫情而延遲入市項(xiàng)目的體量，多數(shù)重點(diǎn)城市仍面臨較大的去化壓力。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 大宗交易成交大幅下降，上海商業(yè)成交占比反超辦公
