觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
“一切都在計劃之中。”
觀點地產網 江蘇南通三建在成為上海證大的大股東兩年后，終于在董監(jiān)高層面派駐人員。
最新消息是1月15日晚間，上海證大房地產有限公司公告披露，因集團人事調動關系，自當日起何海洋已辭任公司行政總裁，而接任者為張澤林。
46歲的張澤林是工業(yè)建筑出身，曾在中海、龍湖、協(xié)信擔任要職，并于2019年3月左右向協(xié)信地產遞交辭職報告。在經歷一年多空窗期后，2020年10月入職南通三建房產事業(yè)部，現擔任總裁。
如今看來，南通三建招募這位擁有多家房企任職經驗的職業(yè)經理人，或許是對上海證大制定“可操作性方案”的其中一部分。
在張澤林出任行政總裁之前4天，上海證大還宣布了董事職務變動的公告，來自二股東東方資產的王樂天、何海洋依舊擔任要職，但南通三建黨委書記、董事長黃裕輝，以及南通三建集團副總裁李珍均已獲委任為執(zhí)董。
這同樣是2018年5月16日從凱升有限公司收購上海證大44.62億股以來，南通三建首次派駐高層進入董事會。
人事調動往往是整合的開始，地產規(guī)模不大的南通三建有怎樣的發(fā)展愿景？沉寂已久的上海證大又能否有轉機？外界對此充滿疑問。
觀點地產新媒體聯系張澤林本人，對方僅表示“還不方便透露”。
股東入局
過去六年間，上海證大持續(xù)處于股權流轉狀態(tài)。
2015年1月27日，上海證大宣布，中國東方資產管理（國際）控制有限公司斥資14.89億港元，向戴志康及其女兒戴陌草收購42.03%股權，以及從另一股東收購8%股權，合計持有50.03%股權。
2015年底，東方資產方面便與潛在買方簽署諒解備忘錄，計劃出售上海證大29.99%股權。至2016年1月，上海證大宣布，冉盛置業(yè)及中青旅分別收購26.991%及2.999%股權。此后中青旅退出，冉盛置業(yè)單獨持股29.99%，東方資產持股降至18.17%。
2017年11月6日，新股東冉盛置業(yè)也宣布退出，以0.37港元/股的價格向凱升有限公司出售上海證大29.99%股權，總代價16.6億港元。
最后事實證明，凱升也只是上海證大的匆匆過客，半年后的2018年5月，上海證大29.99%股份以總代價7億港元出售予南通三建，較凱升接盤時的價格降了一半以上。
官網信息顯示，新大股東南通三建是以建設施工為基礎，集建設、房地產開發(fā)、海外經營、投資運營、綜合金貿、科技孵化六大產業(yè)于一體，在中國民企500強中排名31位。
盡管如此，收購上海證大這個地產上市平臺后，南通三建無論在人事還是經營等方面都沒有實質介入。
過去兩年間，東方資產派駐的人員仍主持上海證大日常經營工作。比如2019年11月，東方資管國際聯席總裁王樂天，接替邱海斌出任上海證大執(zhí)董、董事會主席；去年4月，擁有金地背景的張華綱也辭任上海證大執(zhí)董及行政總裁，接替者為東方藏山資管的董事何海洋。
這樣的局面或許將隨著1月份上海證大董事成員變更而發(fā)生改變——根據上海證大1月11日公告，秦仁忠、湯健已辭任執(zhí)董，徐長生、吳文拱、侯思明、狄瑞鵬已辭任獨立非執(zhí)董。
至于原因，上海證大解釋，秦仁忠是由于東方資管國際“集團內部管理及工作變動需要”，其余人士則由于“董事會重組”。
取而代之的是，黃裕輝、李珍已獲委任為執(zhí)行董事，其中49歲的黃裕輝自1999年便進入南通三建，從分公司董事、副總經理做起，目前擔任南通三建黨委書記、董事長，江蘇南通三建董事長；36歲的李珍于2018年底才加入南通三建，出任集團副總裁，此前分別在平安證券、華林證券、中信建投等機構任職。
從最新董事會成員結構看，執(zhí)董方面為東方資產、南通三建各2個席位；非執(zhí)董3個席位中，馬赟、吳君傲現為第三大股東復星的相關人員，王崢則來自冉盛置業(yè)；除此以外，獨立非執(zhí)董已隨著黃裕輝等人的入駐而全員更換，被指或是由南通三建方面委派。
如果說董事會重組代表南通三建進入上海證大最高決策層，1月15日張澤林的委任公告，則是大股東獲得日常經營指揮權的標志。據披露，張澤林將出任上海證大行政總裁，何海洋則繼續(xù)占據執(zhí)董席位。
46歲的張澤林畢業(yè)于哈工大工業(yè)與民用建筑專業(yè)，曾擔任中海上海公司人力資源、營銷及投資部門經理，南京、深圳公司副總經理，呼和浩特公司總經理；2013年擔任龍湖地產上海公司總經理，2017年5月擔任重慶協(xié)信遠創(chuàng)常務副總裁及聯席總裁。
協(xié)信遠創(chuàng)是協(xié)信過去幾年業(yè)務重組后，協(xié)信地產的主體平臺。接近協(xié)信的人士對觀點地產新媒體提及，張澤林給人和善、謙遜的好印象，而且既然能做地產平臺總裁，能力也擺在那里。據了解，這位職業(yè)經理人在中海地方公司作出的業(yè)績貢獻，或許也是被龍湖、協(xié)信挖角的原因。
而張澤林在協(xié)信不足兩年便離職，當時被外界解讀為與協(xié)信業(yè)績不佳、尋找股東重組等原因相關。至去年4月，新加坡豐隆正式成為協(xié)信地產大股東。不過，上述接近協(xié)信的人士表示，張離職是由于“個人原因”。
無論如何，經歷一年多空窗期后，張澤林于去年10月入職南通三建房產事業(yè)部，現擔任總裁。
對于張澤林而言，南通三建或許是其服務過的企業(yè)中，地產銷售規(guī)模最小的一家。
根據觀點指數發(fā)布的2020中國房地產銷售TOP100榜單，協(xié)信遠創(chuàng)銷售額約為313億元，南通三建則不在百強行列。
對于這樣的職業(yè)選擇，直到他入職3個月后出任上海證大行政總裁，外界才恍然大悟——
“一切都在計劃之中?！?/p> 證大重組
上海證大是過去幾年中小房企變遷的縮影之一。
2010年戴志康掌控下的上海證大，以高達92.2億元總價獨立競投上海外灘8-1金融地塊。但此后證大將項目以95.7億元轉予該公司、復星、綠城及磐石的合資公司；同年底SOHO中國宣布收購合資公司50%權益，復星認為交易或侵犯公司利益，遂發(fā)起民事訴訟。
“外灘地王案”持續(xù)了多年，地塊經過數次來回，最終SOHO中國正式退出，復星如愿全盤接手。
這次的失敗也成為戴志康退出房地產的轉折之一，此后他重回熟悉的金融市場，但隨著證大在網貸爆雷潮中折戟，他也淪為階下囚。
有意思的是，上海證大的接盤方中，包括凱升有限公司、南通三建都是出自南通海門，而戴志康也是海門人。
有媒體曾報道，凱升和海門欣樂集團都屬于同一實控人，凱升收購上海證大的目的之一是獲得海門物業(yè)項目，該說法此后未獲得證實。
凱升、南通三建與上海證大的海門項目之間，存在千絲萬縷的關系。
2017年1月25日，上海證大宣布以8.14億港元出售海門證大濱江置業(yè)的全部股權及貸款，接盤方正是欣樂集團。該議案被包括當時大股東冉盛置業(yè)在內的股東否決，交易隨之終止，同年底凱升開始收購上海證大。
同是2017年的7月13日，海門市人民法院曾對原告南通三建控股有限公司，與被告海門證大濱江置業(yè)合作開發(fā)房地產合同糾紛一案進行立案，并于同年8月17日做出裁決，并按南通三建撤回起訴處理。
海門證大濱江置業(yè)是上海證大的間接全資附屬公司，于2020年1月17日再次被上海證大宣布以掛牌方式出售，最低投標價約為人民幣15.829億元。
當時公告顯示，該子公司的物業(yè)位于海門濱江新區(qū)，包括總占地約44.98萬平方米的多幅未開發(fā)地塊，總建面27.48萬平方米的在建物業(yè)及待售物業(yè)，以及總占地13.33萬平方米的工業(yè)及綠化地塊，連同其上建有的兩幢商業(yè)樓宇及兩座工廠。
據觀點地產新媒體查詢，上述項目或正是“濱江新城·證大花園”，最早是戴志康2005年衣錦還鄉(xiāng)之際在海門投建的巨無霸綜合體，總占地139萬平方米。
對于旨在發(fā)展海門物業(yè)的企業(yè)而言，該項目存在不小的誘惑。
據南通三建官網披露，該公司董事長黃裕輝在2020年年中工作會議上提及，房地產開發(fā)取得的突破包括獲得青島萊西、海門證大等地塊。言下之意，或是已從上海證大手中收購海門項目。
南通三建當時還提及公司正處于“上市的關鍵窗口期”，以及投資發(fā)展中心的工作包括通過管理團隊對上海證大重點項目操盤模擬，形成上海證大的“可操作性的方案”。
市場人士對觀點地產新媒體表示，上市是南通三建去年的重要工作之一，從該公司形成的建筑施工、房產開發(fā)、投資運營等業(yè)務架構看，不排除要打造不同的專業(yè)平臺。2018年，南通三建曾申請新三板股票終止掛牌，同年收購了精藝股份的控股權。
上述人士續(xù)稱，從張澤林出任上海證大行政總裁的動作看，不排除會將證大打造成地產甚至其他業(yè)務的專業(yè)平臺。
資產方面，根據上海證大2020年中期報告，該公司國內商用物業(yè)項目包括上海證大大拇指廣場、上海證大美爵酒店、上海喜馬拉雅中心、南京喜馬拉雅中心、南京濱江大拇指廣場1-4期、青島證大大拇指廣場、證大南通壹城大拇指廣場、揚州及海南澄邁項目，住宅則包括上海證大西鎮(zhèn)大拇指廣場、海門濱江新城·證大花園，以及煙臺開發(fā)區(qū)一宗地。
南通三建則鮮有披露地產業(yè)務的信息，官網僅提及重點布局滬寧線和華東區(qū)域，開發(fā)高端精品住宅。
對于如今介入上海證大后的重組及調整，以及南通三建的發(fā)展計劃等問題，張澤林在接受觀點地產新媒體咨詢時僅表示“還不方便透露”，并提及目前公司尚未有統(tǒng)一對外口徑。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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