觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
深圳的陰雨和濕冷還在持續(xù)，但對于股東來說，投資熱情依舊存在。
2月22日，招商局積余產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)股份有限公司在深圳召開了2022年第一次臨時股東大會，審議了包括轉(zhuǎn)讓中航城投資、昆山中航和贛州九方三家下屬企業(yè)股權(quán)的議案，以及新增關(guān)聯(lián)擔(dān)保、日常關(guān)聯(lián)交易事項等議案。
一位參會投資者向觀點新媒體轉(zhuǎn)述，當日下午2點30分整，公司董事長聶黎明攜管理層準時召開會議。會上，總經(jīng)理陳海照、副總經(jīng)理/董事會秘書楊祥、財務(wù)總監(jiān)張秀成、財務(wù)副總監(jiān)江霞等管理層，就上述議案進行匯報并回答了與會股東代表提問。
本次招商積余股東會關(guān)注的重點之一，在于三家下屬企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這也被市場看作是其輕重資產(chǎn)分離的重要一步。
此前，招商積余于1月26日晚發(fā)布公告，擬轉(zhuǎn)讓旗下包括深圳市中航城投資、昆山市中航地產(chǎn)、贛州中航九方商業(yè)在內(nèi)的3家子公司100%股權(quán)予控股股東招商蛇口，合計轉(zhuǎn)讓價格約7.78億元。
具體來看，3家公司主要資產(chǎn)包括用于出租的自持物業(yè)、少量開發(fā)項目以及自用物業(yè)等。其中，自持項目包括贛州九方購物中心、昆山中航城花園、南光捷佳大廈所屬商場及單身公寓等，開發(fā)項目包括深圳“鼎尚華庭”酒店定制項目等，自用物業(yè)包括中航城國際大廈、贛州中航城的部分辦公室等。
對于此次轉(zhuǎn)讓計劃，招商積余認為，這三家下屬企業(yè)資產(chǎn)主要為公寓、商業(yè)及購物中心等有性物業(yè)，資金投入大且回收期較長，與公司主要發(fā)展戰(zhàn)略，即以聚焦物業(yè)管理及資產(chǎn)管理為主業(yè)的輕資產(chǎn)運營平臺方向不符。
招商積余總經(jīng)理陳海照在股東會上表示，公司非常明確“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，堅定不移地打造輕資產(chǎn)運營平臺，目前已經(jīng)邁出了輕重分離的第一步——實現(xiàn)分離。以后會按照戰(zhàn)略繼續(xù)推進工作，目前是第一階段。
華泰證券分析稱，招商積余選擇上述3家子公司作為輕重資產(chǎn)分離的開端，主要基于兩點原因，一是3家公司轉(zhuǎn)讓對價與凈資產(chǎn)相比增值額較低，對于利潤表的一次性沖擊很小。
二是標的公司項目收入對公司整體的持續(xù)性影響有限，3個子公司在2021前8個月總營收為0.53億元，公司整體在2021前三季度資管業(yè)務(wù)營收為4.06億元，前者僅占后者13.05%。
招商積余管理層在股東會上也向投資者回應(yīng)稱：“擬轉(zhuǎn)讓的3家公司在營收和利潤規(guī)模上占公司總收入和利潤規(guī)模都不大，因此此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓對公司業(yè)績不會帶來重大影響。”
與此同時，參會股東代表問及招商積余近期收并購情況和后續(xù)計劃。
聶黎明介紹：“2021年公司有一個不錯的表現(xiàn)，先后完成了上航物業(yè)、南航物業(yè)的收購，目前來說對公司整個利潤率、回報率都有積極貢獻。未來也會持續(xù)關(guān)注航空物業(yè)，希望在這個系統(tǒng)市場能夠樹立我們的一個標桿和優(yōu)勢。”
據(jù)觀點新媒體此前報道，招商積余于去年12月連續(xù)收購了上海航空工業(yè)集團物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)以及中國南航集團物業(yè)管理有限公司95%股權(quán)，合計受讓價格2.84億元。
其中，上航物業(yè)主要為商飛集團及成員企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，管理項目主要分布在上海，在管面積約222萬平方米，服務(wù)內(nèi)容涵蓋常規(guī)服務(wù)與延伸服務(wù)兩大板塊。南航物業(yè)則主要為南航集團內(nèi)部提供物業(yè)管理服務(wù)，以作業(yè)區(qū)、辦公物業(yè)服務(wù)為主。南航物業(yè)現(xiàn)有管理項目聚焦廣州本地，服務(wù)建筑面積約60萬平方米。2021年上半年，南航物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入達8995.9萬元，凈利潤1537.21萬元。
聶黎明續(xù)指，未來公司會繼續(xù)廣泛關(guān)注、積極推進收并購工作，相信今年是一個更好的時機，但會保持理性態(tài)度。
另有投資者在會上提及公司是否會考慮并購資金票據(jù)發(fā)行時，管理層回應(yīng)表示，目前融資手段非常多元化，公司會充分考量這個（并購票據(jù)）融資工具。同時稱，前述3家公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓回收資金也會合理利用，統(tǒng)一來鋪排資金和融資安排。
據(jù)了解，招商積余控股股東招商蛇口于1月24日成功發(fā)行的2022年度第一期中期票據(jù)（并購），標志著國內(nèi)首批房地產(chǎn)項目并購中期票據(jù)正式落地。1月25日，華潤置地及所屬物業(yè)企業(yè)萬象生活分別與招商銀行簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關(guān)系。
除此之外，也有不少投資者關(guān)注到，以市場化招投標形式獲取項目，是招商積余規(guī)模發(fā)展所采用的最主要手段。
就在本次臨時股東會召開前一日，招商積余官微披露，招商積余設(shè)施運營公司近日成功中標阿里巴巴集團繁星項目、華東IDC數(shù)據(jù)中心項目。在同月，招商積余又中標中國航發(fā)四川燃氣渦輪研究院綿陽院區(qū)項目。
有媒體統(tǒng)計，2022年伊始，招商積余通過市場化招投標的方式獲取了深圳梅林山公園、中國工商銀行畢節(jié)分行、合肥匯谷產(chǎn)業(yè)園、仁懷市中醫(yī)院、中國民航機場建設(shè)集團設(shè)計科研綜合樓項目和南航北京分公司后沙峪基地項目、重慶中法供水有限公司項目以及中興通訊將軍山項目等。
關(guān)于招商積余通過招投標獲取項目的方式，聶黎明在股東會上向投資者解釋，在物業(yè)行業(yè)，除收并購、合資合作、直接委托方項目外，招投標方式是獲取服務(wù)項目的主要方式，對于國有企業(yè)來說也一樣。招商積余在積極參與過程中收益效果不錯，在專業(yè)領(lǐng)域方面具有比較強的市場競爭力。
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