觀點 作者：觀點新媒體
5月26日，山東青島恒大文化旅游城項目正式更名為觀瀾御府。
青島文旅城項目于2020年3月摘地，計劃總投資約500億元，占地面積約3500畝。其中水世界樂園占地1000畝，擬投資150億元，規(guī)劃建設(shè)世界一流的全季節(jié)、全天候全室內(nèi)水上休閑娛樂綜合體，營業(yè)后年游客承載量預期700萬人。
該項目曾于2020年下半年開盤，但2021年受恒大流動性危機沖擊，項目一度停工，此后由國資平臺青島鑫瑞杰產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司接盤，并于2022年2月28日全面復工。
結(jié)合項目改名，加之水世界地塊遲遲沒有實質(zhì)性推進，外界認為水世界項目已基本宣布告吹。
沒了文旅的文旅城
無獨有偶，山東另一個文旅地產(chǎn)項目煙臺恒大丁字灣世紀文化城也被國資平臺山東丁字灣南海新城投資開發(fā)有限公司接手，并在今年二月份改名為中國膠東香島灣。
丁字灣世紀文化城項目總占地面積9392畝，另有旅游集團規(guī)劃用地范圍11802畝、恒大健康養(yǎng)生谷規(guī)劃用地范圍3178畝。
2022年初，廣州南沙恒大童世界也被整體轉(zhuǎn)讓至國企五礦集團旗下，項目建設(shè)年限為2020年-2023年，項目整體投資49億元。
恒大的文旅夢可以追朔到2017年8月，彼時恒大開拓主題公園業(yè)務(wù)，在蘇州、長沙、武漢等城市啟動了15個童世界項目。
恒大童世界推廣文案中稱：“每個童世界輻射半徑500公里、8000萬人口，年游客量預測將達1500萬至2000萬人次，拉動旅游消費超200億。”
據(jù)恒大2020年中報顯示，這15個童世界項目預計2022年陸續(xù)實現(xiàn)開業(yè)，未來3年還將在全國布局20-30個水世界項目。
現(xiàn)如今，恒大童世界無一開業(yè)，部分易主改名，其他依舊停工的恒大文旅項目將何去何從仍難得到確切答案。
除了出售抵債外，部分恒大文旅地產(chǎn)項目還面臨被政府收回或拆除違建等結(jié)局。
如2021年11月底，沈陽市自然資源局收回恒大旗下9塊閑置土地，總面積超過35萬平方米，其中3宗為蘇家屯佟溝恒大文旅城地塊。
2022年1月份，恒大海南文旅項目海花島39棟住宅建筑被責令拆除，總建筑面積43.5萬平方米，因被有關(guān)部門督察后定性為破壞生態(tài)，其違法取得的規(guī)劃許可證已被撤銷。
4月3日，海南儋州市有關(guān)部門就?；◢u39棟樓行政復議案，變更拆除為沒收。
恒大在早期宣傳中表示，項目體現(xiàn)了許家印“要么不做，要做就做最好”的做事風格；但開發(fā)商的做事風格如何套用在文旅項目，成為了一個需要重新衡量的命題。
本末回歸
近二十年來，因方便“勾地”、回籠資金等優(yōu)勢，文旅地產(chǎn)迅速遍布全國各地，但隨著地產(chǎn)開發(fā)商前仆后繼入局，也逐漸暴露出粗放式發(fā)展帶來的諸多弊病。
中國城市經(jīng)濟研究院副院長宋丁對觀點新媒體表示，近年來，大量地產(chǎn)商地進入使得文旅地產(chǎn)中的“地產(chǎn)”屬性過重，“文旅”屬性太輕。
其中，有部分文旅地產(chǎn)項目以城市地產(chǎn)項目的方式開發(fā)文旅產(chǎn)品，如前文提到的海邊文旅地產(chǎn)，或依托于森林、山地等，宋丁認為這種戰(zhàn)略方向是錯誤的，一方面這樣的住宅賣起來很困難，賣出去以后利用率也很低，價值也就下滑。
更有部分文旅地產(chǎn)項目本身選址偏僻，預售后承諾的文旅配套設(shè)施還遲遲未能落地，無形中損害了消費者的利益。
從行業(yè)影響的角度，這些匆匆上馬、草草收場的項目未能很好地推動當?shù)匚穆檬聵I(yè)發(fā)展，地方政府對引入地產(chǎn)商來開發(fā)文旅地產(chǎn)項目地積極性有所降低。
也有業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府對相關(guān)項目的文旅開發(fā)資質(zhì)要求將有所提高，甚至要求文旅部分優(yōu)先開發(fā)或與住宅平行開發(fā)，對開發(fā)商的門檻及現(xiàn)金流都提出更高要求，以住宅業(yè)務(wù)巨額利潤來貼補文旅的模式此時也很難行得通。
目前除了恒大以外，被曝出債務(wù)危機的新華聯(lián)、藍光發(fā)展、寶能文旅等十余家地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)文旅業(yè)務(wù)亦已暫?；蛑袛?，奧園投資的中國文旅集團IPO三次折戟，近日建業(yè)集團亦轉(zhuǎn)讓旗下電影小鎮(zhèn)、“只有河南·戲劇幻城”股權(quán)。
開發(fā)商們的文旅地產(chǎn)，倘若沒了文旅，也就隨之破碎。
他指出，過去國內(nèi)開發(fā)商往往帶著城市小空間住宅開發(fā)的固有經(jīng)驗來做文旅地產(chǎn)，這種成見必須剔除，回到文旅地產(chǎn)的本來面目：“旅游地產(chǎn)就是為了度假用，它不是為了城市居住的，要求的商業(yè)配套、周邊環(huán)境等，都是另外一個模式，要逐步建立起規(guī)范化的系統(tǒng)?！?/p>
“未來把康養(yǎng)、鄉(xiāng)村振興、休閑度假等方向結(jié)合起來，我覺得前景還是很廣闊的，但政策體系上要給予一定指導，地方政府在土地出讓上要嚴格規(guī)定，開發(fā)商要結(jié)合當?shù)靥攸c把旅游真正做起來，有整套重新的模式?！彼味∽詈笳f道
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