觀點(diǎn) 作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
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從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
通過(guò)基金運(yùn)作，能夠形成資本募集、資本支撐、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者持續(xù)注資的良性循環(huán)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 除了專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，凱德“私募基金+REITs”的發(fā)展模式也是其穩(wěn)步擴(kuò)張的關(guān)鍵。
11月6日，凱德商用中國(guó)信托(“CRCT”)宣布首次進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，將以49.45億向凱德集團(tuán)關(guān)聯(lián)公司收購(gòu)位于中國(guó)蘇州、西安和杭州的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以及位于廣州的樂(lè)峰廣場(chǎng)的剩余49％股權(quán)。
擬議收購(gòu)有待在特別股東大會(huì)上獲得信托單位持有人的批準(zhǔn)，交易預(yù)計(jì)將于2021年第一季度完成。
從收購(gòu)說(shuō)起
據(jù)了解，此次擬收購(gòu)的五個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，包括位于蘇州的騰飛新蘇投資組合（51％股權(quán)）、位于西安的新加坡騰飛科匯城（100％股權(quán)）和騰飛創(chuàng)新中心（80％股權(quán)）、位于杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80％股權(quán)）。
凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示：“此交易再次凸顯出凱德集團(tuán)與星橋騰飛整合所帶來(lái)的穩(wěn)健資產(chǎn)儲(chǔ)備和價(jià)值創(chuàng)造機(jī)會(huì)。將這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)放進(jìn)凱德商用中國(guó)信托，使凱德集團(tuán)能夠釋放資本、變現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，并通過(guò)基金管理平臺(tái)獲得經(jīng)常性收益?！?/p>
此外，樂(lè)峰廣場(chǎng)由凱德三年前購(gòu)得，是其在廣州布局的第二個(gè)商場(chǎng)。此次收購(gòu)剩余股權(quán)之后，凱德商用中國(guó)信托將會(huì)持有樂(lè)峰廣場(chǎng)100%股權(quán)。
與此同時(shí)，凱德商用中國(guó)信托完成收購(gòu)后，凱德集團(tuán)還將與凱德商用中國(guó)信托就騰飛新蘇項(xiàng)目以49:51的股份占比成立合資公司。
對(duì)此，凱德集團(tuán)總裁兼中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓表示：“凱德一直在尋找新的機(jī)會(huì)，特別是受益于中國(guó)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資產(chǎn)類(lèi)別，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)。之所以決定繼續(xù)投資騰飛新蘇，就是看到了從這一成熟資產(chǎn)的更新改造中獲得新價(jià)值的潛力。”
凱德商用中國(guó)信托放眼多元化資產(chǎn)類(lèi)別
凱德商用中國(guó)信托于2006年在新加坡上市，是新加坡首支、也是最大的投資于中國(guó)的購(gòu)物中心的房地產(chǎn)投資信托基金（“REIT”）。多年來(lái)，主要以投資中國(guó)的零售用途資產(chǎn)為主。
今年9月底，凱德商用中國(guó)信托宣布將投資的資產(chǎn)類(lèi)別擴(kuò)大至涵蓋主要用于零售、辦公和工業(yè)用途的多元化資產(chǎn)，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流設(shè)施、數(shù)據(jù)中心和綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，凱德商用中國(guó)信托主要收購(gòu)的是運(yùn)營(yíng)成熟，并有了穩(wěn)定回報(bào)的項(xiàng)目。
截至去年末，其持有分布在北京、上海、廣州、成都、長(zhǎng)沙、哈爾濱、武漢、鄭州和呼和浩特等9個(gè)一二線(xiàn)城市共14個(gè)購(gòu)物中心，持有物業(yè)面積合計(jì)109.8萬(wàn)平米。
數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理
于2019年，凱德商用中國(guó)信托錄得總收入12億元，NPI物業(yè)凈收入8.35億元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。
凱德商用中國(guó)信托管理有限公司主席蘇錦春表示：“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇和發(fā)展方向有望推動(dòng)各行業(yè)的增長(zhǎng)，包括對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求。此次收購(gòu)對(duì)凱德商用中國(guó)信托而言是戰(zhàn)略性的，也是適時(shí)的?！?/p>
就目前來(lái)看，凱德國(guó)內(nèi)大部分商業(yè)項(xiàng)目背后均有基金或REITs的身影，除了上市REITs凱德商用中國(guó)信托，還有凱德商用中國(guó)發(fā)展基金、凱德商用中國(guó)入息基金以及來(lái)福士中國(guó)入息創(chuàng)投等私募基金。
其中，凱德商用中國(guó)發(fā)展基金一般介入時(shí)間最早，在項(xiàng)目拿地、建設(shè)期即開(kāi)始介入；待項(xiàng)目經(jīng)歷幾年開(kāi)發(fā)收益率達(dá)到一定水平后，再將相對(duì)成熟的項(xiàng)目輸送給凱德商用中國(guó)入息基金。
最后，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成熟，并有了穩(wěn)定回報(bào)后，凱德商用中國(guó)信托再以?xún)?yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)的方式對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)退出。
通過(guò)這種模式，凱德便實(shí)現(xiàn)了私募基金負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)、收購(gòu)以及培育，然后利用REITS實(shí)現(xiàn)退市套現(xiàn)的資金回路。
凱德模式解碼
從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點(diǎn)，到2004年中國(guó)第一座來(lái)福士——上海來(lái)福士廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，再到大力發(fā)展“綜合體戰(zhàn)略”，基金的運(yùn)作是凱德能夠快速擴(kuò)張的重要原因。
基金的運(yùn)作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)造收益回饋投資者、投資者持續(xù)注資的良性循環(huán)。
值得注意的是，凱德集團(tuán)不僅是亞洲領(lǐng)先的多元化房地產(chǎn)集團(tuán)，還是全球房地產(chǎn)投資管理十強(qiáng)，擁有強(qiáng)大的基金管理平臺(tái)。所以，凱德不僅可以將成熟資產(chǎn)注入REITs實(shí)現(xiàn)資金的回籠，也有能力和資本支撐從市場(chǎng)上收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從凱德官網(wǎng)獲悉，從2002年推出新加坡首支上市房地產(chǎn)投資信托基金開(kāi)始，發(fā)展至今，凱德在 REITs 方面擁有凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托等產(chǎn)品。
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不久前，凱德商用新加坡信托和凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托，已整合為凱德綜合商業(yè)信托。根據(jù)凱德官網(wǎng)最新顯示，目前凱德旗下共管理6支上市房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）和商業(yè)信托，以及20多支私募基金。
旗下的房地產(chǎn)投資信托基金和商業(yè)信托包括凱德綜合商業(yè)信托、騰飛房產(chǎn)投資信托、雅詩(shī)閣公寓信托、凱德商用中國(guó)信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來(lái)西亞信托。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的項(xiàng)目，如開(kāi)發(fā)物業(yè)和培育期的商業(yè)物業(yè)，凱德主要通過(guò)私募基金進(jìn)行投資；對(duì)于現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟商業(yè)物業(yè)，凱德主要用REITs進(jìn)行投資。
這種模式下，凱德能夠?qū)崿F(xiàn)私募基金負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目前期的開(kāi)發(fā)、收購(gòu)以及培育，然后利用 REITS 實(shí)現(xiàn)退出的資金回路。
而 REITs 通常對(duì)私募基金培育的項(xiàng)目具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，通過(guò)這樣的閉環(huán)，凱德得以實(shí)現(xiàn)“私募基金培育后打包給REITs”的雙基金配對(duì)運(yùn)作模式。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 解局|從凱德商用中國(guó)信托迄今最大筆收購(gòu)看凱德模式的資本鏈條
