觀點 作者：觀點新媒體
來源：觀點（ID:guandianweixin)
如果說，“擴張”是房地產(chǎn)上半場的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場，“穩(wěn)健”、“安全”與“可持續(xù)”則成為越來越多企業(yè)的共識。
2021年以來，在“三條紅線”和銀行“兩集中”的政策調(diào)控下，房企暴雷聲四起。
據(jù)人民法院公告網(wǎng)，年內(nèi)共有369家房企發(fā)布破產(chǎn)文書，以此來看，平均每天約有一家房企破產(chǎn)。
困境雖然猶在，但對于財務穩(wěn)健的企業(yè)而言，機遇也隨之而來。
行業(yè)高頻精準的調(diào)控，在倒逼房企蛻變升級的同時，也為一些綜合實力較強的房企提供了彎道超車的機會，如遠洋集團。
年關將近，回看遠洋這一年的表現(xiàn)，整體走勢穩(wěn)中有進，其在銷售、土儲、融資這三大困擾房企的核心癥結上，交出了一份還不錯的答卷。
不過，行業(yè)風聲鶴唳之下，房企的前行軌跡早已變更。如果說，“擴張”是房地產(chǎn)上半場的硬道理，那么在行業(yè)分化的下半場，“穩(wěn)健”、“安全”與“可持續(xù)”則成為越來越多企業(yè)的共識。
而遠洋集團在其中的表現(xiàn)如何？不妨從數(shù)據(jù)來一探究竟。
銷售增幅下降、“金九銀十”消失已經(jīng)是行業(yè)面臨的普遍性問題。
觀點指數(shù)分析發(fā)現(xiàn)，今年下半年，受宏觀調(diào)控影響，市場逐漸走冷。最新數(shù)據(jù)顯示，2021年前11月，百強房企實現(xiàn)全口徑總銷售額117830.7億元，同比增長2.3%，整體增幅有所放緩。
同期，遠洋集團實現(xiàn)協(xié)議銷售額1207.3億元，同比上升11.5%；協(xié)議銷售面積671.6萬平方米。對比來看，遠洋的銷售增速整體要優(yōu)于行業(yè)平均水平。
市場下行階段，為何遠洋的銷售業(yè)績?nèi)阅鼙憩F(xiàn)出韌性？“產(chǎn)品力”或許是答案之一。
遠洋集團曾表示，“在投資需求受到抑制、產(chǎn)品功能需求再次回歸第一順位的背景下，讓住宅回歸生活本質(zhì)，將是行業(yè)發(fā)展的一條必由之路?！?/p>
為此，早在2012年，遠洋集團就提出一套涵蓋從規(guī)劃到工程，再到配套和服務開發(fā)全鏈條的“五大標準，兩大工程”，強化產(chǎn)品管控。
隨后2015年，遠洋集團將“健康”作為第四步發(fā)展戰(zhàn)略的產(chǎn)品定位，在中國率先引入國際WELL建筑標準，發(fā)布并持續(xù)升級具有獨立知識產(chǎn)權的《遠洋健康建筑體系》，對外提出全新產(chǎn)品核心理念——建筑·健康。
在住宅產(chǎn)品方面，遠洋集團每一步都穩(wěn)扎穩(wěn)打，這種對品質(zhì)的嚴控，也為其提供了加速賽跑的機會。
自去年疫情爆發(fā)以來，國民健康意識再次覺醒，“健康人居”成為全新風口，各大房企加速布局。在“建筑·健康”領域沉淀多年的遠洋集團無疑贏得先機。截至2021年12月，遠洋建筑健康體系已在旗下40座城市、130余個項目推廣，落地面積超2000萬平方米。2021年，依托“建筑·健康”的差異化標簽，天津未來城、武漢遠洋東方境世界觀、上海遠洋虹橋萬和源等項目均在當?shù)厥袌霰憩F(xiàn)不俗。
遠洋對產(chǎn)品的敬畏與追求，造就了今日業(yè)績的穩(wěn)定。另一邊的土儲環(huán)節(jié)，相較于同行的“高位搶地”，遠洋集團似乎更顯謹慎。
2021上半年，遠洋集團共獲取16個開發(fā)項目，新增土儲328萬平米，總貨值近500億，平均可售面積地價7679元/平方米，整體溢價率均處于較低水平。截至2021年6月，遠洋集團的總土儲約4658萬平方米，分布于47個城市，足以支撐其5至6年的發(fā)展。
不僅如此，遠洋集團還精準把控拿地節(jié)奏，強化企業(yè)間合作，并以多種方式擴充土地儲備。
7月，遠洋以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權。據(jù)了解，紅星地產(chǎn)待售貨值近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市，將持續(xù)助力遠洋集團“南移西拓”戰(zhàn)略，并為其貢獻可觀的銷售規(guī)模。
同時，遠洋集團在城市更新領域已深耕20余年，累計實施城市更新總面積3000萬平方米，并先后推出成都遠洋太古里、深圳濱海大廈、武漢遠洋里等知名項目。頗具遠洋特色的城市更新能力，也為其持續(xù)承接新項目奠定了基礎。2021年，遠洋集團先后與重慶江北區(qū)、成都青白江、長沙天心區(qū)簽署城市更新協(xié)議，為土地儲備的穩(wěn)步擴張?zhí)峁┝诵虑馈?/p>
健康建筑助推業(yè)績突破、多元納儲保障土儲充足，換言之，遠洋集團已經(jīng)儲備好糧草與彈藥，以穩(wěn)步穿越行業(yè)周期。
資金與安全性
回看這一年，行業(yè)整體求穩(wěn)的風向下，不少房企的資金鏈早已捉襟見肘，接連而來的“三道紅線”以及銀行所設置的各類貸款額度上限，徹底打消了房企借錢紓困的愿景。
融資環(huán)境變化，給房企的資金平衡能力提出更高的要求，2021年，財務安全成為資本市場衡量房企的重要指標。
回到遠洋本身，2021年中期，該公司“三條紅線”指標全部實現(xiàn)綠檔。期末，遠洋集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69%，凈負債率為67%，現(xiàn)金短債比提升至1.6，手持現(xiàn)金382億元，擁有已獲批尚未提用的額度約人民幣2424億元，資金安全度高。
債務結構方面，遠洋集團近年的融資仍以長期有息債務為主，債務到期分布合理。截至2021年8月，遠洋1年內(nèi)到期負債占比為14%，2-5年內(nèi)到期負債占比提升至47%，5年以上到期負債占比提升至16%，到期分布較為均衡。9月份，遠洋集團成功發(fā)行19.5億元公司債，提前完成年內(nèi)再融資。
伴隨著財務數(shù)據(jù)和資本結構的不斷改善，遠洋集團的的融資結構亦不斷優(yōu)化，并得到各方認可與支持。
12月16日，遠洋集團與大股東中國人壽正式訂立金融框架協(xié)議，中國人壽可根據(jù)其投資需求認購遠洋集團發(fā)行的金融產(chǎn)品，認購金額上限為三年內(nèi)人民幣150億元或等值外幣。
同時，基于公司的穩(wěn)健發(fā)展及長期信用狀況，多家權威評級機構對遠洋表示看好。截至目前，兩大國際評級機構穆迪、惠譽分別授予遠洋集團Baa3、BBB-評級，均為投資級。這對其降低融資成本也帶來了積極影響。今年中期，遠洋集團的平均融資成本5.04%，相比6.62%的行業(yè)平均融資利率低1.58個百分點。
當然，除去過往交出的答卷，在地產(chǎn)行業(yè)的“下半場”，遠洋集團也同樣做好了充分的準備。
除了住宅開發(fā)業(yè)務外，遠洋集團還在不動產(chǎn)開發(fā)運營、物業(yè)服務、建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務、物流地產(chǎn)等業(yè)務方面取得積極進展。截至今年上半年，該公司總共擁有19個經(jīng)營中的投資物業(yè)，包括商業(yè)、寫字樓、物流項目，期末可租賃面積達到271.9萬平方米。
此外，遠洋集團不斷探索新發(fā)展模式。2021年，公司成立了多個基金，如10月13日，遠洋集團聯(lián)合國際投資人設立14億美元核心寫字樓基金，專注投資于一線城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目，探索中資產(chǎn)模式下規(guī)模增長與現(xiàn)金回流術。按照流程，近期預計將有約6億美元流入遠洋境外賬戶，提前將2022年4月到期的5億美元債覆蓋。
10月18日，遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權基金，發(fā)起設立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目，以輕重資產(chǎn)結合的投資邏輯，尋找更多發(fā)展機遇。據(jù)了解，遠洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計認繳規(guī)模達15億美元。
這幾筆操作凸顯出遠洋的資本運作能力，通過將旗下項目裝入基金平臺的方式，實現(xiàn)業(yè)務規(guī)模的快速增長，并在此基礎上實現(xiàn)資金快速回流。
從遠洋集團的健康建筑到住宅產(chǎn)品力，從多渠道拿地到靈活投資，從降杠桿到優(yōu)化融資結構……回望過往，這家房企的每一步都精準落地。
但地產(chǎn)下半場，行業(yè)的調(diào)控還在繼續(xù)，市場的不確定性依舊存在，對遠洋集團而言，“更穩(wěn)健、更安全，注重可持續(xù)發(fā)展”依舊是關鍵一步。
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